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第一篇 购物中心商业模式与产品战略选择1

一、企业生命周期理论和资源管理理论1

（一）企业生命周期理论2

（二）资源管理理论4

二、国际代表性商业地产企业的产品演进分析5

（一）主要分析工具介绍5

（二）西田集团的发展历程与产品演进分析8

（三）西蒙集团的发展历程与产品演进简要分析23

（四）永旺集团的发展历程与产品演进简要分析28

三、购物中心行业产品演进的一般规律31

（一）购物中心运作方式的演进过程31

（二）购物中心行业的战略选择32

（三）购物中心发展的战略资源培育33

（四）准确识别购物中心产业成熟度与产业链、价值链的关系34

四、国内不同行业背景企业发展购物中心的综合分析38

（一）国内购物中心发展环境的分析38

（二）模式一类企业发展的分析40

（三）住宅地产商进入购物中心行业的简要分析44

（四）零售类企业进入购物中心行业的简要分析49

第二篇 购物中心商圈影响因素评估模型与选址应用53

一、商圈的内涵与功能56

（一）商圈的内涵56

（二）本篇对商圈内涵的界定57

（三）商圈的功能58

二、国内外商圈理论文献综述61

（一）国外商圈理论阐述61

（二）国内学者关于对商圈理论的综述75

三、购物中心的商圈影响因素77

（一）购物中心的商圈外部影响因素78

（二）购物中心的商圈内部影响因素97

四、购物中心商圈影响因素评估模型的构建105

（一）购物中心商圈影响因素评估指标体系的构建原则105

（二）购物中心商圈影响因素评估指标体系的构建108

（三）购物中心商圈影响因素评估模型111

五、购物中心商圈影响因素评估模型的选址应用114

（一）基于商圈理论的购物中心选址的重要意义114

（二）购物中心商圈影响因素评估模型的选址应用115

第三篇 购物中心动线规划设计119

一、购物中心动线的含义与类型119

（一）购物中心动线的含义119

（二）购物中心动线的类型120

二、购物中心动线规划设计的原则122

（一）基于消费者的动线规划设计原则122

（二）基于租户经营需求的动线规划设计原则125

三、购物中心外部交通环境与动线的衔接126

（一）步行人流的衔接方式127

（二）车流的衔接方式129

（三）停车场的规划设计131

四、购物中心动线规划设计指标参数与方法134

（一）购物中心动线的主要参数135

（二）购物中心出入口的规划设计138

（三）购物中心水平动线的规划设计144

（四）购物中心垂直动线的规划设计152

第四篇 购物中心租户组合的均衡性162

一、购物中心运营管理的主要参与者163

（一）购物中心运营管理的主要参与者163

（二）购物中心运营管理的本质165

二、租户组合的基础理论：聚集理论与外部效应166

（一）聚集理论与购物中心166

（二）外部效应与购物中心174

三、购物中心租户组合要素分析177

（一）购物中心租户组合的定义178

（二）购物中心租户组合的四大要素180

四、租户组合要素的均衡性关系187

（一）租户间的相容性与互补性187

（二）购物中心租户类型（业种）与品牌的集中与分散191

（三）购物中心与强势租户（核心主力店和强势品牌）196

（四）购物中心多样性与营业面积、租户数量的均衡关系197

五、购物中心的租户组合原则与指导策略201

（一）购物中心租户组合的四大基本原则202

（二）购物中心租户组合的指导策略203

第五篇 购物中心租金定价方法206

一、基础概念界定206

（一）租户组合207

（二）零售业态与业种207

（三）主力店与次主力店211

（四）租金成本率213

二、购物中心租金及其影响因素214

（一）购物中心租金定价基本形式215

（二）购物中心租金的影响因素220

三、标准购物中心设定228

（一）标准购物中心的规模设定229

（二）标准购物中心的租户组合设定229

四、构建租金定价模型238

（一）租金定价模型的构建思路238

（二）预测购物中心销售额240

（三）确定各楼层销售额比率241

（四）计算各楼层的租户加权平均租金成本率244

（五）模型验证257

第六篇 购物中心运营管理的一般方法262

一、购物中心运营管理组织设计的理论基础262

（一）购物中心运营管理的组织设计理论基础262

（二）购物中心运营管理的组织设计思路268

二、单项目购物中心运营管理公司的组织结构设计272

（一）单项目购物中心运营管理的目标分解272

（二）单项目购物中心运营管理公司组织结构设计274

三、购物中心业务单元管理279

（一）业务单元划分及其职能279

（二）业务单元的外包283

四、购物中心三层次流程管理体系287

（一）作业单元内的三级流程288

（二）业务单元内的二级流程290

（三）业务单元间的一级流程290

五、多项目购物中心运营管理公司的组织结构演变294

（一）多项目运营管理公司组织结构设计295

（二）多项目运营管理公司业务单元的管理295

（三）多项目运营管理公司流程管理297

六、购物中心的运营管理决策298

（一）管理会计思想在购物中心经营决策中的应用299

（二）资产价值倍增系数理论在购物中心运营管理决策中的应用317

第七篇 社区型购物中心的产品特点与发展前景320

一、购物中心概念及类型320

（一）国外购物中心的定义及分类321

（二）国内购物中心的定义及分类326

二、社区型购物中心的相关特征329

（一）社区型购物中心所在商圈的中心地等级低329

（二）社区型购物中心的消费群体稳定330

（三）社区型购物中心的消费者行为特征330

三、社区型购物中心的选址、建筑设计及租户组合的特点335

（一）社区型购物中心的选址335

（二）社区型购物中心的建筑设计340

（三）社区型购物中心的租户组合特点342

四、社区型购物中心在国内的发展347

（一）社区型购物中心的发展前景347

（二）国内社区型购物中心的发展354

第八篇 购物中心价值评估方法361

一、购物中心的价值构成及其相关评估方法361

（一）购物中心的价值构成361

（二）不动产的价值评估363

（三）收益法的优点及其相关的价值理论366

（四）标准购物中心378

二、基于收益法的购物中心价值评估模型378

（一）建立购物中心估价模型的现实意义378

（二）购物中心价值评估模型的构建383

三、还原利率在评估中的重要性及求取的原则、区间位置390

（一）还原利率的直观不敏感性391

（二）还原利率的理论渊源及研究观点评述392

（三）还原利率的求取原则、区间位置394

（四）通货膨胀对还原利率的影响395

四、购物中心整体价值评估模型的应用396

（一）最低期望投资收益率、内部收益率与还原利率的比较分析396

（二）最低期望投资收益率在购物中心整体价值评估中的应用397

（三）内部收益率（1RR）在购物中心整体价值评估中的应用399

（四）资产价值倍增系数的意义及隐含的经营管理思想400