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前言1

第一章导论1

第一节物业1

一、房地产、不动产1

目 录1

二、物业管理上的物业概念4

第二节物业管理9

一、物业管理的概念9

二、物业管理的类型12

三、物业管理的内容15

第三节物业管理的兴起与发展17

二、美国18

一、英国18

三、日本20

四、新加坡21

五、中国香港特别行政区23

六、中国24

第四节物业管理中的法律问题26

一、物业管理中的法律关系26

二、调整物业管理关系的法律规范27

三、我国物业管理法律调整的范围31

四、研究的思路和方法35

第一节业主36

一、业主的概念36

第二章业主和非业主使用人36

二、业主的分类37

三、业主与城市房屋产权登记制度38

四、业主的权利和义务40

五、我国香港物业管理法律上的业主42

第二节非业主使用人44

一、住房改革中形成的非业主使用人45

二、非业主使用人在物业管理中的地位47

第三章业主自治机构50

第一节业主大会51

一、业主大会51

二、业主大会的工作程序53

三、业主大会的职责61

第二节业主委员会62

一、业主委员会62

二、业主委员会的产生65

三、业主委员会的法律地位66

四、业主委员会的职责69

五、业主委员会会议70

六、业主委员会的工作原则71

七、业主委员会章程71

第四章业主公约78

第一节业主公约79

一、业主公约79

二、业主公约的订立82

一、我国《业主公约示范文本》85

第二节 我国《业主公约示范文本》与评价85

三、业主公约的内容85

二、评价88

三、建议89

第三节香港物业管理中公契的分析与评价91

一、公契的基本情况介绍91

二、非工业用途公契起草纲要92

三、香港公契制定中的经验96

第五章物业管理公司97

第一节概述98

一、物业管理公司98

二、物业管理公司的分类99

三、当前物业管理公司管理中存在的问题99

一、物业管理公司的成立条件100

第二节物业管理公司的成立与登记100

二、物业管理公司的登记程序103

第三节物业管理公司的组织机构105

一、物业管理有限公司的组织机构105

二、物业管理股份公司的内部机构107

第四节物业管理公司的法律地位109

一、概述109

二、物业管理公司在物业管理中的权利义务110

第六章物业管理中的房地产开发公司116

第一节物业管理中的房地产开发公司117

一、法律依据117

二、房地产开发公司与物业管理公司119

一、房地产开发公司在物业管理中的法律责任123

第二节房地产开发公司在物业管理中的法律123

责任123

二、物业管理用房产权归属128

第三节房地产开发公司对物业的移交131

一、移交程序131

二、住宅小区综合验收132

第七章物业管理合同135

第一节物业管理合同135

一、物业管理合同的涵义135

二、物业管理合同的特征135

三、物业管理合同的主要内容136

四、物业管理合同的终止140

五、前期物业管理合同和物业管理合同141

第二节物业管理合同示范文本及其评价142

一、合同示范文本142

二、评价152

第八章物业管理行为155

第一节早期介入与前期物业管理156

一、物业管理早期介入156

二、前期物业管理160

第二节房屋安全和维修管理171

一、房屋安全与维修管理的概念171

二、房屋安全管理的内容171

三、房屋维修管理内容173

二、物业设备管理的内容177

第三节物业设备管理177

一、物业设备构成177

第四节高层楼宇的管理183

一、高层楼宇的定义和分类183

二、高层楼宇管理的特点184

三、高层楼宇管理的内容和要求185

四、高层楼宇的管理模式186

第五节物业综合管理187

一、物业综合管理的概述187

二、物业综合管理的内容187

第九章物业管理的财务管理中的法律问题190

第一节概述190

一、法律研究的目的190

规范191

二、物业管理的财务管理中应当遵守的法律191

第二节物业管理公司的财务管理194

一、作为公司应当遵守的有关规定194

二、作为物业管理企业应当遵守的特别规定196

第三节物业管理收费200

一、物业费用的计算200

二、物业管理费用的分担203

三、物业管理费用的确定205

四、物业管理费用的收缴与追讨206

五、对物业管理收费的依法管理207

第四节公用设施设备维修基金管理的法律问题216

二、具体规定217

概念217

一、住宅共用部位共用设施设备维修基金的217

第十章物业产权与物业管理221

第一节物权理论概述221

一、物权的概念与特征221

二、与本书有关的物权种类225

三、共有228

四、物权法的基本原则232

五、物权法的发展趋势233

第二节物业的产权性质（一）——建筑物区分236

所有权236

一、建筑物区分所有权的概念、特征和种类237

二、专有部分所有权239

三、共用部分持分权243

四、成员权254

第三节物业的产权性质（二）——住宅小区共用256

部分产权和非业主使用人的产权256

一、业主对住宅小区共用部分的所有权或256

使用权256

二、非业主使用人对物业的产权264

第四节不同产权性质物业的物业管理268

一、对建筑物专有部分的物业管理268

二、对业主共有的共用部分的物业管理271

三、对国家所有的住宅小区共用部分的物业275

管理275

一、政府管理的必要性280

第十一章物业管理的政府管理280

第一节概述280

二、具体管理部门282

第二节政府管理的具体范围285

一、前期物业管理中的政府管理285

二、对物业管理公司的管理288

三、物业管理具体工作中的政府管理293

第三节物业管理企业的资质评比（资质等级294

管理）294

一、相关概念的介绍295

二、资质等级管理的具体规定295

一、概述300

第四节物业管理中的行政立法300

二、行政立法的相关问题301

三、物业管理的行政立法现状304

第五节对物业管理企业的税收征管307

一、营业税307

二、企业所得税309

第十二章物业管理法律责任313

第一节法律责任概述313

一、法律责任的概念和特征313

二、法律责任发生的原因314

三、法律责任的种类316

第二节业主的法律责任317

一、民事责任318

二、行政责任326

三、刑事责任327

第三节业主自治机构的法律责任329

一、民事责任329

二、行政责任330

三、刑事责任331

第四节物业管理企业的法律责任333

一、法律责任的承担主体与可承担责任的财产334

范围334

二、物业管理企业的法律责任336

三、物业管理企业工作人员的法律责任340

第五节开发商的法律责任342

第十三章尾论：我国物业管理业发展的前瞻345

附录347

城市新建住宅小区管理办法347

（1994年3月23日）347

城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法350

（1996年2月9日）350

上海市居住物业管理条例354

（1997年5月28日）354

建筑物管理条例（香港）368

（1994年8月26日）368

公寓大厦管理条例（台湾）425

（1995年6月28日）425

参考书目437