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1房地产与物业管理1

1.1 房地产及其管理1

1.1.1 城市土地的分类1

1.1.2 城市房屋的分类2

1.1.3 房地产业的构成3

1.1.4 房地产管理3

1.2 房地产权属登记管理5

1.2.1 房地产权属登记概述5

1.2.2 房屋权属登记7

1.2.3 国有土地使用权登记制度15

1.2.4 房地产交易登记19

1.3 物业与物业管理27

1.3.1 物业管理的起源27

1.3.2 物业管理与传统房屋管理的区别28

1.3.3 中国物业管理简史30

1.3.4 中国物业管理的模式31

1.3.5 中国物业管理的未来33

1.4 物业管理的目标与类型34

1.4.1 物业管理的性质34

1.4.2 物业管理的目标35

1.4.3 物业管理的类型35

1.4.4 物业管理的基本原则37

1.5 物业管理的环节与内容38

1.5.1 物业管理的基本环节39

1.5.2 不同物业的管理重点42

1.5.3 物业管理的基本内容43

1.5.4 物业管理中的三类服务45

2物业管理公司46

2.1 物业管理公司概述46

2.1.1 物业管理公司的性质46

2.1.2 物业管理公司的使命与基本目标47

2.1.3 物业管理公司的权力和义务48

2.1.4 物业管理公司的业务范围和工作内容49

2.1.5 物业管理公司的地位50

2.2 物业管理公司的设置52

2.2.1 物业管理公司的组建形式52

2.2.2 物业管理公司的资质53

2.2.3 物业管理公司的规模、存在条件和组织结构54

2.2.4 物业管理公司部门的成立57

2.2.5 物业管理公司的人员配备及职责57

2.3 物业管理公司对物业的接管验收60

2.3.1 物业接管验收的原则60

2.3.2 物业接管验收的程序61

2.3.3 物业接管验收的条件62

2.3.4 物业接管验收应检索提交的资料62

2.3.5 物业接管验收的标准63

2.3.6 物业装修的验收67

2.3.7 物业的移交68

2.3.8 交接双方的责任69

2.3.9 物业接管验收中需注意的问题69

3物业管理类型72

3.1 住宅小区管理72

3.1.1 住宅小区的功能72

3.1.2 住宅小区的特点73

3.1.3 住宅小区管理的内涵、特点与意义74

3.1.4 我国住宅小区管理的现状77

3.1.5 住宅小区管理的指导思想和原则78

3.1.6 住宅小区的管理机构81

3.1.7 住宅小区管理经费86

3.1.8 住宅小区管理与服务的标准和要求88

3.1.9 开展多种便民有偿服务89

3.1.10 以法管区，创建文明小区91

3.2 收益性物业管理93

3.2.1 收益性物业管理的经营目标94

3.2.2 收益性物业管理的原则96

3.2.3 收益性物业管理计划的制定97

3.2.4 收益性物业的市场出租与收租办法的制定99

3.2.5 收益性物业管理的发展方向102

4房屋维修管理105

4.1 房屋维修管理的特点与内容105

4.1.1 房屋维修管理的特点105

4.1.2 房屋维修管理的原则106

4.1.3 房屋日常维修管理的主要内容108

4.1.4 房屋维修管理的内容109

4.1.5 房屋维修范围110

4.2 房屋维修质量管理112

4.2.1 房屋完损等级鉴定113

4.2.2 房屋安全检查鉴定117

4.3 房屋维修工程管理119

4.3.1 房屋维修的特点119

4.3.2 房屋维修工程分类121

4.3.3 房屋修缮施工管理123

4.3.4 房屋修缮工程成本管理125

4.4 房屋维修技术管理126

4.4.1 房屋维修技术管理的作用127

4.4.2 房屋维修技术管理的主要内容127

4.5 房屋维修工程的经济技术指标130

4.5.1 房屋日常维护的考核指标130

4.5.2 房屋维修工程的主要技术指标131

5房屋设备管理133

5.1 房屋设备的构成133

5.1.1 房屋建筑卫生设备133

5.1.2 房屋建筑电气工程设备138

5.2 房屋设备的经常性保养与维修工程分类140

5.2.1 房屋设备的经常性保养140

5.2.2 房屋设备维修工程分类141

5.3 房屋给排水设备的维修141

5.3.1 给水系统的维修142

5.3.2 排水系统的维修145

5.3.3 消防设施的维修147

5.4 房屋供电设备的维修147

5.4.1 线路的故障及其检修方法147

5.4.2 避雷设施的修缮149

5.5 房屋电梯设备的运行和维修150

5.5.1 电梯设备的基本组成150

5.5.2 电梯的分类151

5.5.3 服务规范152

5.5.4 记录与报表制度152

5.5.5 电梯运行管理153

5.5.6 电梯维修管理154

6物业环境与安全管理155

6.1 物业环境管理155

6.1.1 物业环境的分类155

6.1.2 物业环境管理的内容157

6.1.3 物业环境管理的措施158

6.2 环境卫生管理161

6.2.1 环境卫生管理的主要工作161

6.2.2 清扫保洁工作的实施要求162

6.2.3 清扫保洁的日常操作164

6.3 物业环境的绿化管理168

6.3.1 园林绿地的设计与营造168

6.3.2 花木的养护170

6.3.3 草坪的施工与养护173

6.3.4 垂直绿化174

6.4 车辆交通管理174

6.4.1 搞好停车场（库）的建设175

6.4.2 建立健全车辆交通管理制度176

6.5 治安消防管理176

6.5.1 治安管理177

6.5.2 消防安全及其管理178

6.6 常见紧急事件的处理178

6.6.1 电梯困人应变措施178

6.6.2 爆水喉及水箱过满应变措施178

6.6.3 火警、消防警钟鸣号179

6.6.4 停电、电力故障180

6.6.5 雷暴及台风181

6.6.6 处理盗窃及停车被劫事件181

6.6.7 处理业主或住户投诉182

6.6.8 对偷车事件的处理182

6.6.9 拾获财物182

6.6.10 发现住户受伤或生病183

6.6.11 私家路上违规或遗弃车辆183

6.6.12 车辆在建筑物内发生意外事故导致损坏设备183

7物业管理规章制度185

7.1 物业管理公司章程185

7.1.1 物业管理公司章程的内容185

7.1.2 重庆安达物业管理有限公司章程参考文本186

7.2 员工手册187

7.2.1 员工手册的内容187

7.2.2 《员工手册》参考文本节选187

7.3 房屋管理员岗位规范198

7.4 物业管理公司管理制度一览表207

7.5 业主管理委员会章程208

7.6 住宅区管理规定212

7.7 住户手册216

7.7.1 住户手册的内容216

7.7.2 重庆深国贸物业管理有限公司《用户手册》217

7.8 洋河花园住户行为规范条例228

7.9 物业管理公约246

7.9.1 物业管理公约的主要内容246

7.9.2 住宅区业主公约参考文本259

8物业管理文本269

8.1 物业管理必备法律知识269

8.1.1 物业管理法律法规制定的依据269

8.1.2 物业管理法律关系270

8.1.3 物业管理的法律责任271

8.1.4 物业管理法律责任的处理276

8.2 物业管理常用合同277

8.2.1 房地产产权转让合同277

8.2.2 物业委托管理合同279

8.2.3 物业估价合同285

8.2.4 物业租赁合同290

8.2.5 物业装修责任书299

8.3 物业管理常用公文书写格式301

8.3.1 入住通知书301

8.3.2 入伙手续书301

8.3.3 收楼须知302

8.3.4 物业管理常用通知、通告及文本304

8.3.5 车辆驶入洋河花园申请表309

8.3.6 居民要求物业管理处办理有关事项申请表310

9物业管理费用311

9.1 物业管理费用的分类与标准311

9.1.1 物业管理费用的分类311

9.1.2 物业管理费用的来源与标准312

9.1.3 收益性物业管理费用的来源与标准318

9.1.4 公有住宅售后维修基金的来源与标准319

9.2 物业管理费用标准计算公式320

9.2.1 行政办公费的计算320

9.2.2 一般公共设施维护费的计算321

9.2.3 电梯费的计算322

9.2.4 空调费的计算323

9.2.5 环卫清洁费的计算324

9.2.6 绿化费的计算324

9.2.7 保安费的计算325

9.2.8 保险费的计算326

9.2.9 更新储备金的计算326

9.3 物业管理费的支出327

9.3.1 物业管理费的支出原则327

9.3.2 居住性物业管理经费的支出327

9.3.3 收益性物业管理经费的支出328

9.3.4 物业管理费用支出参考标准329

10物业估价333

10.1 物业价格333

10.1.1 物业市场333

10.1.2 物业价格的含义334

10.1.3 物业价格的特征335

10.1.4 影响物业价格的因素336

10.1.5 物业价格体系340

10.2 物业估价的程序341

10.2.1 物业估价的概念与作用342

10.2.2 物业估价的原则343

10.2.3 物业估价程序344

10.3 物业的估价方法349

10.3.1 市场比较法及实例351

10.3.2 成本估价法及实例356

10.3.3 收益还原法及实例363

10.4 物业租赁价格367

10.4.1 物业租赁价格的构成367

10.4.2 租金基数和租金标准的制度369

10.4.3 租金计算公式369

10.4.4 计算实例371

附录 物业管理常用法律、法规选录373

1城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法373

2城市新建住宅小区管理办法377

3全国优秀管理住宅小区标准381

4城市居民住宅安全防范设施建设管理规定385

5中华人民共和国行业标准房屋接管验收标准388

6建筑工程质量投诉处理暂行规定397

7城市房屋修缮管理规定400

8建筑工程保修办法（试行）406

9公有住宅售后维修养护管理暂行办法410

10房地产经营、维修管理行业经济技术标准（试行）412

11房地产经营、维修、管理企业划分类型试行标准416

12城市房屋权属登记管理办法417

13城市房地产抵押管理办法424

14城市房屋产权产籍管理暂行办法434

15 城市房屋租赁管理办法437

16城市异产毗连房屋管理暂行规定443

17城市房地产中介服务管理规定446

18房地产广告发布暂行规定452

19建设部、国家工商行政管理局关于印发推行《物业管理委托合同示范文本》的通知455

20商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定456

21重庆市商品房建筑面积计算规则（试行）459

22重庆市物业管理企业资质管理暂行规定462

23重庆市公有住房售后管理暂行办法466

24重庆市物业管理办法471

25重庆市住房公共维修基金管理办法481

26重庆市物业管理优秀住宅小区（大厦）考评暂行办法483