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目 录1

序言1

导论：房地产法新体系1

第1节什么是房地产1

1．房地产及其相关概念1

2．房地产的特征3

第2节房地产法5

1．我国房地产立法简要回顾5

2．房地产立法现状：弊端和成因8

3．整合思路和房地产立法的体系11

第3节房地产法学：本教材的基本框架16

1．房地产法学研究对象16

2．房地产法学的主要内容：本书的17

基本结构17

3．房地产法学习指南19

1．社会主义土地公有制的确立25

第1节我国土地所有权体系的形成25

第1章我国国有土地归属和利用制度25

体系和登记制度25

第一编房地产法基础：房地产权利25

2．国有土地与集体土地范围27

第2节城市土地国家所有及其分散利用体制29

1．国家土地所有权的不可交易性29

2．国有土地利用方式的改变31

3．土地使用权性质的变化33

使用权35

4．城市土地的分类：不同性质的城市土地35

第3节农民集体土地的归属和利用38

1．农民集体所有的必要性38

2．农民集体所有权的特征39

3．农民集体所有权的落实问题40

4．农民集体土地种类和利用41

5．城乡建设用地的统一问题43

第2章房屋所有权及其与土地的关系48

第1节房屋及其基本类型48

1．房屋48

2．我国的房屋类型49

1．房地权利合一50

第2节土地与房屋产权结构50

2．土地权利和房屋权利并存51

3．房屋和土地权利并存：两种规则52

4．我国的房屋所有权与土地使用权：53

现行制度安排53

5．房屋所有权与土地使用权：使用权的终止56

问题56

2．共有60

第3节房屋的独有、共有和区分所有60

1．独有60

3．区分所有62

第3章房地产登记制度69

第1节房地产登记原理69

1．房地产登记基本制度规范69

2．不动产登记的物权表征效力：登记的公信力71

3．房地产权取得和变动登记73

1．我国房屋权属登记制度的确立和效力制度75

第2节我国目前房地产登记制度及其完善75

2．我国的房地产登记体系77

3．我国房地产登记基本程序83

4．我国目前房屋登记制度的完善86

第4章土地使用权的取得和转让90

第1节出让方式获得土地使用权90

1．土地使用权出让及其性质90

2．土地使用权出让的主体与客体93

3．土地使用权出让合同和使用权登记行为95

4．土地使用权出让的方式98

5．出让合同的履行及其违约责任102

6．出让土地使用权的基本特性103

7．土地使用权的终止105

第2节划拨土地使用权108

1．划拨土地使用权的现状和立法取向108

2．公益目的的划拨土地使用权规范110

3．非公益目的的划拨土地的“转轨”112

4．划拨土地的其他转化形式117

第3节土地使用权转让、租赁和抵押119

1．土地使用权转让120

2．土地使用权抵押122

3．土地使用权出租124

第二编房地产开发编131

第5章房地产开发概述131

第1节房屋建筑和房地产开发131

1．房屋建筑概述131

2．私房建筑132

3．房地产开发134

4．房地产开发的类型135

5．房地产开发过程139

6．房地产开发过程中的法律事务141

第2节房地产开发企业142

1．房地产开发商及其分类142

2．专营房地产开发企业条件143

3．兼营房地产开发企业条件144

5．外商投资经营房地产145

4．房地产开发企业的备案与资质管理145

第3节房地产开发的行业管制148

1．对房地产业进行管制的理由和管理机关148

2．房地产管制的基本原则150

3．房地产行业管制的内容151

第6章建设用地和建设工程的法律规制：152

房地产开发规划管理152

第1节建设用地规划和城市规划法152

1．土地利用规划和审批152

2．城市规划法154

第2节建设用地规划管理155

1．核发选址意见书155

2．建设用地规划许可证156

3．有关建设用地的使用规范和禁止性规定158

第3节建设工程规划管理：建设工程许可证158

第4节违反城市规划法的法律责任160

1．行政责任160

2．刑事责任160

1．立项161

第1节实施基本程序和要求161

第7章房地产开发项目：实施与经营161

2．取得土地使用权164

3．开工前的准备工作164

4．项目建设（施工）165

5．竣工验收167

第2节房地产开发项目的转让和经营168

1．房地产开发项目的可交易性168

2．项目处分的方式169

3．项目转让和合作建房等处分纠纷实例170

第8章房屋建筑质量管理和纠纷处理174

第1节 目前我国房屋建筑质量的监督174

管理体系174

1．参与企业资质管理174

2．建筑工程监理制度177

3．建筑行业法律规制178

4．房屋竣工验收制度181

第2节房屋质量问题183

1．房屋质量的责任人183

2．房屋的质量保证期和保修期185

3．保修期内维修责任和维修费用承担188

4．房屋质量投诉和纠纷的解决190

第9章房地产市场的行政管制和宏观调控193

第1节房地产市场的行政管制193

1．房地产市场管理的必要性194

2．建筑市场管理的主要内容194

第2节房地产价格管理197

1．房地产价格评估197

2．房地产成交价格申报制度199

第3节房地产税收管理200

1．房地产交易中的税和费200

2．房地产税的主要税种202

3．房地产费的主要种类211

第10章房屋拆迁安置与补偿212

第1节房屋拆迁及其程序212

1．拆迁法律关系212

2．房屋拆迁的基本原则和程序216

3．拆迁协议218

1．拆迁补偿220

第2节拆迁补偿与安置220

2．拆迁安置224

3．货币化补偿的改革思路及其实施228

第3节法律责任230

1．行政责任230

2．房屋拆迁纠纷及其救济方式232

第1节商品房预售概述239

2．商品房预售的特点239

1．商品房预售的概念239

第11章商品房预售239

第三编房地产交易239

3．商品房预售的条件240

4．商品房预售的程序241

第2节商品房预售的有关法律问题242

1．预售商品房的所有权及风险负担的242

转移时间242

2．买受人利益的保护243

3．商品房预售广告的约束力244

5．预售商品房实际交付面积增减的处理245

4．商品房预售款的监管245

6．买受人对预购商品房的处分246

第12章商品房出售249

第1节商品房出售概述249

1．商品房买卖的含义249

2．商品房的分类250

3．商品房出售的条件250

4．商品房买卖的程序250

1．商品房买卖合同内容及生效时间251

第2节商品房买卖的基本法律问题251

2．商品房所有权及风险负担转移的时间252

3．商品房出售人的告知义务253

4．商品房的保修责任253

5．一房多卖的法律后果254

6．商品房买卖与土地使用权的关系254

7．商品房买卖预约合同中的定金问题255

8．免责、限责条款问题256

1．商品房包销概述257

第3节商品房的包销行为257

2．商品房包销的法律性质259

3．商品房包销的几个具体问题263

第13章房屋租赁266

第1节房屋租赁概述266

1．房屋租赁的概念、范围266

2．房屋租赁合同267

3．房屋租赁期限269

4．房屋租金269

1．房屋租赁合同登记之功能270

第2节房屋租赁的基本法律问题270

2．共有房屋之租赁273

3．房屋的转租274

4．房屋租赁与房屋抵押之关系278

5．房屋之融资租赁280

6．租赁房屋的添附283

7．划拨土地上的房屋租赁的收益284

8．几种特殊的房屋租赁方式284

1．房地产抵押的概念286

第14章房地产抵押286

第1节房地产抵押概述286

2．房地产抵押权的性质287

3．房地产抵押的种类288

第2节房地产抵押权的设定289

1．房地产抵押权设定的程序289

2．不能设定抵押权的房地产291

第3节房地产抵押权的效力范围291

1．房地产抵押权所担保的债权的范围292

2．抵押物的范围294

第4节有关房地产抵押的疑难问题探讨295

1．法定房地产抵押295

2．房地产抵押权的实现方式296

3．房地产抵押权与用益物权的关系298

4．房地产抵押权与行政处罚权的关系299

5．房地产抵押权与土地使用权期限之关系300

6．房地产抵押物所担保债权与房地产价值301

的关系301

7．房地产抵押的期限303

8．房地产抵押权行使的除斥期间304

9．债权诉讼时效与房地产抵押权行使的关系306

第四编房地产使用中的311

法律关系311

第15章房屋使用相邻关系311

第1节相邻关系与地役权：理论问题311

1．相邻关系311

2．相邻关系、地役权和邻地利用权313

1．相邻便利提供319

第2节房地产相邻关系的基本内容319

2．邻地利用322

3．相邻妨害禁止325

第3节异产毗连“相邻”关系327

1．界墙相邻关系328

2．区分所有权人之间的相邻关系330

第4节公共地役问题332

1．公共地役概念333

2．公共地役权获得334

3．公共地役侵权335

第1节物业管理概述336

1．物业管理的含义336

第16章物业管理法律关系336

2．物业管理的法律特征337

3．物业管理的内容338

4．物业管理的模式338

第2节物业管理法律关系中的主体339

1．业主与业主委员会339

2．物业管理企业344

1．业主公约346

第3节物业管理中的契约关系346

2．物业管理服务合同350

第4节物业管理服务的内容352

1．物业维修管理353

2．物业设备管理354

3．物业环境管理355

4．物业安全管理356

1．我国住房制度的发展历程361

第1节公有住房制度概述361

第17章公有住房法律制度361

第五编住房制度改革361

2．住房制度改革的主要内容363

第2节公有住房的出售364

1．公有住房出售的基本规定364

2．购买公有住房的优惠政策365

3．购房程序366

第3节公房售后产权问题366

1．公房售后产权的归属366

2．公房出售的特点367

3．公有住房售后产权共有的类型368

4．售后公房共有关系的特点369

第4节公房差价置换问题370

1．公有住房使用权概述370

2．公有住房使用权的经济性质371

3．公有住房的法律性质372

4．公房使用权与一般房屋租赁使用权的区别375

5．公房差价置换中利益的归属问题376

2．住房公积金的缴存377

1．住房公积金概述377

第18章房地产金融改革377

第1节住房公积金制度377

3．住房公积金的用途379

4．住房公积金贷款的条件379

5．职工个人申请住房公积金贷款的手续380

6．住房公积金缴存人的权利380

7．单位对缴存职工住房公积金的义务380

第2节个人住房贷款381

1．个人住房贷款概述381

2．借款人的条件382

3．贷款程序382

4．个人住房贷款中的担保与保险383

5．贷款期限和利率384

6．借款合同的变更和终止384

第3节房地产证券化385

1．房地产证券化概述385

2．房地产证券化的形式386