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第一部分　商品房买卖合同纠纷1

一、商品房买卖合同的定金担保——出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当适用定金罚则。但因不可归责于当事人双方的事由除外1

目录1

二、商品房销售广告和宣传资料的法律性质——商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但该说明和允诺符合要约规定的，视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任16

三、商品房预售合同效力的认定——出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效27

四、商品房预售登记备案的效力——商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续的，不影响合同的效力，但当事人另有约定的除外42

五、商品房买卖合同的认定57

——商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同57

六、商品房买卖的惩罚性赔偿——商品房买卖合同目的不能实现的，合同被解除或导致合同无效或者被撤销的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任71

七、一房两卖的认定及处理——商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任88

八、风险负担与迟延交付房屋的违约责任——商品房毁损、灭失的风险自交付使用时，由买受人负担；出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经法定程序当事人一方可解除合同；当事人约定的违约金过高或低于造成的损失，可请求适当减少或增加98

九、商品房面积误差的处理原则——出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照《商品房买卖解释》第十四条第（一）、（二）项所规定的原则处理114

十、底楼花园不应计人商品房面积——从“底楼花园”权属说起123

赔偿损失；在保修期内，因一般质量问题，由出卖人承担修复责任132

十一、对商品房质量瑕疵的法律问题探讨——因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，经核验确属不合格，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可请求解除合同和132

十二、商品房买卖的办证义务——出卖人办理房屋权属证书义务的认定142

十三、逾期办证的违约责任——由于出卖人的原因，买受人在合同约定的期限或法定的90日届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任150

十四、商品房包销合同违约责任的认定——出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外161

十五、商品房按揭制度中的法律关系辨析——按揭人对未能订立借款合同承担主要责任180

十六、逾期交房的违约责任——当事人解除商品房买卖合同后又实际履行形成了新的商品房买卖合同关系197

第二部分　国有土地使用权出让合同纠纷205

一、出让合同的出让主体——开发区管委会作为出让方订立的土地使用权出让合同，应认定为无效，但起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效205

二、协议出让土地价格的确定——经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效229

三、对未办理批准手续出让合同的处理240

——土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持240

四、土地出让金的调整——受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持251

五、对擅自改变土地用途出让合同的处理——受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持262

一、未办理权属变更登记的转让合同有效——土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持267

第三部分　国有土地使用权转让合同纠纷267

二、未取得土地使用权证的转让合同的效力认定——转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效280

三、“一地数转”合同的处理原则——已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持303

四、划拨土地转让未经批准的无效——土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土317

地使用权出让手续的，应当认定合同有效317

五、划拨土地转为出让土地的纠纷处理——土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理335

六、划拨土地直接转让的纠纷处理——土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理343

第四部分　合作开发房地产合同纠纷349

一、合作开发房地产合同——合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议349

二、房地产开发经营资格——当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效364

三、划拨土地未经批准合作开发的无效——土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效377

四、增加投资数额分担比例的确定——当事人对增加的投资数额的承担比例协商不成的，按386

照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定386

五、违章建筑不予分配——未经批准；未取得解释过程规划许可证；擅自变更建设工程规划的当事人请求分配房地产项目利益的，人民法院不予受理398

六、建筑面积增加的分配处理——超出规划建筑的面积经有批准权的部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例409

七、房屋预售款不得充抵投资——当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持424

八、“名不副实”合同的认定规则——合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同443

附录：相关法律规范456

中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日）456

城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日）468

中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日）476

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例495

（1990年5月19日）495

最高人民法院 关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2005年6月18日）502

最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年6月1日）507

最高人民法院 关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（1995年12月27日）514

中华人民共和国合同法（节录）（1999年3月15日）522

最高人民法院 关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）（1999年12月29日）547

中华人民共和国担保法（节录）（1995年10月1日）552

最高人民法院 关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（2000年12月8日）558