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目录第一部分：地产调研新主张新主张1：全案地产决策研究　3

全案调研在房地产开发中的重要作用　4

全案信息的实施原则　6

新主张2：结构化思考的地产逻辑问题树　7

新主张3：地产调研应有极强的目的性　14

新主张4：用策划的头脑思考调研　18

国内房地产开发行业调研现状　20

调研与策划密不可分　20

“调研＋策划”的成熟技巧　25

新主张5：忘却绝对精确的地产数据　27

一个高效的地产调研应遵循的四项基本原则　28

影响地产调研数据精确性的主要因素　28

新主张6：不要绝对地、无条件地推崇地产调研　32

调研不是完美无缺的　34

地产调研是定性分析和定量分析的结合　35

新主张7：地产调研报告结构化　36

目前通行的房地产调研报告格式及其缺陷　38

房地产调研报告的发展趋势——结构化地产调研报告　38

第二部分：实用地产资料库第1段：建立完善的地产资料库　　43

第2段：地产资料的搜集及分析技巧　　45

企业搜集地产资料的各个信息渠道　　47

企业如何建立地产资料搜集制度　　47

第3段：资料的整理及归类　　64

印刷品资料的整理归类　　66

电子文件的整理归类　　68

第4段：图书馆式的资料索引　　70

索引一：楼盘个案类资讯的索引编制　　72

索引二：市政规划类资讯的索引编制作方法　　73

索引三：经济动态类资讯的编号和索引　　73

第5段：资料库的管理制度　　74

制度二：查阅登记制　　76

制度一：专人负责制　　76

制度三：索引共享制　　77

制度四：索引自动化　　77

第6段：内部市场专刊的创办　　79

为什么要建立创办内部市场刊物　　80

内部市场专刊的内容架构　　80

第7段：加入企业竞争性情报体系　　84

为什么要加入房地产企业竞争情报体系　　86

企业需要哪些竞争情报　　86

第三部分：地产调研标准化流程设计地产调研步骤1：全盘制定地产调研设计　　91

地产调研探索性研究常用途径　　93

什么是探索性研究？　　93

第1段：探索性研究透视地产决策问题　　93

将地产决策问题转化为调研问题　　96

明确地产调研目的体系　　98

第2段：如何展开地产调研项目会　　99

地产调研项目会人员组织　　99

结构化地产逻辑问题树解决地产调研问题　　100

第3段：如何确定地产调研地域范围　　103

影响项目辐射半径的产品特性　　103

影响项目辐射半径的客户特性　　104

第4段：地产调研设计　　106

地产调研步骤2：地产调研计划的执行流程　　117

第1段：调查任务的合理细分　　119

第2段：地产调研组织架构及人员配置　　123

第3段：地产调研人员培训　　127

第4段：地产调查方法的计划控制　　141

地产调研步骤3：资料整理及分析　　153

第1段：常用地产资料整理方法　　155

第2段：严密的资料核查及筛选　　156

第3段：调研数据的处理及表达　　159

第4段：地产调研常用分析方法165　　165

地产调研步骤4：地产调研报告的撰写　　183

结构化地产调研报告的架构　　184

结构化地产调研报告的写作要点　　185

第四部分：实效·务实地产营销决策体系第1段：项目征地市场决策模式　　215

第一项决策：企业分析及发展决策　　216

第二项决策：项目市场可行性决策　　221

第三项决策：项目财务可行性研究　　249

第2段：产品研发决策模式　　259

第一项决策：目标客户研究　　260

第二项决策：构建项目核心价值体系　　274

第三项决策：产品表现研究　　278

第3段：项目推售的“锦上添花”决策　　307

第一项决策：项目开发计划及入市时机决策　　308

第二项决策：项目入市姿态决策　　310

第三项决策：推售货量部署决策　　314

第四项决策：推售单位定价决策　　316

第五项决策：推售节奏及销售控制决策　　328

第六项决策：楼盘销售卖场决策　　332

第七项决策：楼盘推广决策　　334

第八项决策：销售信息反馈决策系统　　347

第五部分：如何筹建地产研究部门第1段：部门职能确定　　361

为什么要设立市场调研部门　　362

市场研究在房地产领域的作用　　362

市场研究部的部门职能　　365

第2段：部门组织架构及职责　　367

部门组织架构　　368

市场资讯研究组工作职责　　368

项目咨询研究组工作职责　　369

第3段：部门运作制度　　370

制度一：每周例会制　　372

制度二：定期踩盘制　　372

制度三：每周补休制　　372

制度五：区域负责制　　373

制度六：定期培圳制　　373

制度四：人员考评制　　373

第1段：地产调研部门常用表格　377

楼盘资料库索引表　378

市政规划类剪报索引表　379

政策法规类剪报索引表　380

经济动态类资料索引表　381

地产资料库借阅管理登记表　382

土地拍卖交易及开发登记表　383

楼盘报纸广告登记表　384

日常踩盘计划安排表　385

调研部门员工每周工作计划表　386

调研部门应聘笔试试卷（范例）　387

地产调查执行计划表　388

地产调研培训计划表　389

第2段：专题调查类表格　391

楼盘调查表（商品住宅类）　　392

楼盘调查表（商品住宅）　　393

楼盘调查表（租售商铺／商场类）　394

楼盘调查表（租售商铺／商场类）　395

楼盘调查表（已营商铺／商场类）　　396

楼盘调查表（已营商铺／商场类）　397

楼盘调查表（在售／租写字楼类）　398

楼盘调查表（已售／租写字楼）　399

楼盘调查表（拟建项目类）　400

楼盘调查表（拟建项目）　401

街区／商场客流量统计表　402

街区／商场客流量统计表　402

购物中心业态及租金调查表　403

商业业态／租金调查表（街铺）404

商业业态统计表（街铺）　405

区位调查记录表　406

住宅户型调查统计表　407

竞争楼盘供应量调查统计表　408

项目SWOT分析表　409

消费习性调查问卷（范例）　410

住宅产品调查表　416

宏观市场分析实用表格　420

别墅消费习性调查问卷　422

小户型专项调查问卷　433

第3段：成交信息反馈表　　435

业主电话访问调查表（示例）　436

客户访谈记录　437

客户来电登记表　　439

客户来访登记表　　440

销售人员日报表　　441

楼盘成交报表　　442

每周客户反应综合分析统计表　　443

客户退挞定分析统计表　　444

楼盘销售情况综合分析反馈表　　445

第4段：销售管理制度文本　　447

置业顾问守则　　448

置业顾问职责管理守则　　449

销售现场岗位职责　　450

销售工作制度　　452

现场制度　　453

售楼部卫生制度　　454

物品摆放制度　　454

办公用品使用制度　　454

销售员服装管理制度　　455

销售部电话接听要求　　455

售楼人员行为规范及违规处罚　　456

专案现场客户接待管理条例　　457

接待客户的程序规定　　458

接待与解说制度　　459

外出拜访制度　　460

计划管理制度　　462

合作制度　　463

现场销控管理制度　　464

专案现场全程销控管理条例　　465

售楼部会议制度　　465

考勤制度　　466

销售报表、报告管理制度　　467

销售部销售日、周、月报表制度　　469

客户确认制度　　470

签约监审制度　　471

客户信息管理制度　　473

销售部档案管理制度　　475