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第1章 房地产项目报批报建全流程实操指南1

1.1土地一级开发阶段3

1.1.1土地一级开发概述3

1.土地一级开发的概念4

2.土地一级开发的实施方式4

3.土地一级开发的成本和收益4

4.土地一级开发的范围5

5.土地一级开发涉及的政府职能部门5

6.土地一级开发入市交易审查的内容5

1.1.2北京市土地一级开发的流程6

1.北京市土地一级开发的一般工作流程6

2.北京市土地一级开发直接确定开发企业的工作流程14

1.1.3海南省土地一级开发的流程16

1.海南省土地一级开发流程的内容16

2.海南省土地一级开发流程的附件26

1.1.4征地拆迁管理50

1.征地管理50

2.国有土地上房屋征收管理52

3.拆迁的方式与内容54

4.拆迁的程序55

5.拆迁许可证的办理56

6.拆迁资金审核监管58

7.拆迁人员培训考核59

8.拆迁评估报告备案60

9.拆迁单位资质备案61

10.拆迁的补偿61

11.拆迁的安置63

附录1.1.A中华人民共和国土地管理法（2004年版）64

附录1.1.B中华人民共和国土地管理法实施条例（2011年版）78

附录1.1.C国有土地上房屋征收与补偿条例（2011年版）86

附录1.1.D国有土地上房屋征收评估办法（2011年版）91

1.2房地产项目国有土地使用权的获得与开发企业的成立阶段96

1.2.1房地产项目开发报批报建总流程96

1.河北省房地产项目开发报批报建流程96

2.北京市房地产项目开发报批报建流程100

3.郑州市房地产项目开发报批报建流程100

4.天津市房地产项目开发报批报建流程100

1.2.2房地产项目国有土地使用权的获得100

1.土地的定义100

2.土地按性质的分类100

3.国有土地使用权获得的方式108

4.国有土地使用权出让的程序114

5.国有土地使用权获得的审批步骤115

6.国有土地出让合同的签订117

7.土地出让金的缴纳135

1.2.3房地产项目建设用地规划许可证与国有土地使用证的办理136

1.上海市建设用地规划许可证的办理136

2.天津市建设用地规划许可证的办理137

3.国有土地使用证的办理139

1.2.4房地产开发企业的成立与资质审核139

1.房地产开发企业的成立139

2.房地产开发企业的资质审核140

附录1.2.A中华人民共和国城市房地产管理法（2007年版）148

附录1.2.B招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年版）157

附录1.2.C招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（2006年版）161

1.3房地产项目建设工程规划许可证的办理阶段177

1.3.1房地产项目立项报建与环评177

1.房地产项目的立项178

2.房地产项目的报建179

3.房地产项目的环境影响评价180

1.3.2房地产项目规划意见书审批187

1.3.3房地产项目方案设计与初步设计审核191

1.房地产项目方案设计审批192

2.房地产项目初步设计审批193

1.3.4房地产项目日照及技术指标审核201

1.3.5房地产项目消防与人防审核202

1.郑州市房地产项目消防审核202

2.天津市房地产项目消防审核204

3.天津市房地产项目人防审核205

1.3.6房地产项目建设工程规划许可证的办理207

1.北京市房地产项目建设工程规划许可证的办理207

2.天津市房地产项目建设工程规划许可证的办理211

3.郑州市房地产项目建设工程规划许可证的办理213

附录1.3建筑工程方案设计招标投标管理办法（2008年版）216

1.4房地产项目建筑工程施工许可证的办理阶段226

1.4.1房地产项目临时用水用电与用地审批227

1.房地产项目临时用水审批227

2.房地产项目临时用电审批228

3.房地产项目临时用地审批229

1.4.2房地产项目工程施工招标备案231

1.房地产项目工程施工招标方式备案232

2.房地产项目工程施工招标文件备案233

1.4.3房地产项目质量安全报监与开工计划审批235

1.房地产项目质量报监235

2.房地产项目安全报监236

3.房地产项目开工计划审批237

1.4.4房地产项目文物钻探与放线验收240

1.房地产项目文物钻探240

2.房地产项目建设工程规划放线241

3.房地产项目建设工程规划验线243

1.4.5房地产项目建筑工程施工许可证的办理243

1.房地产项目建筑工程施工许可证办理的具体流程243

2.北京市房地产项目建筑工程施工许可证办理的审批246

3.上海市房地产项目建筑工程施工许可证办理的作业要求248

4.天津市房地产项目建筑工程施工许可证办理的流程249

附录1.4建筑工程施工许可管理办法（2001年版）251

1.5房地产项目在建与商品房预售许可证的办理阶段254

1.5.1房地产项目地名与门牌申报254

1.北京市房地产项目地名申报的审批254

2.天津市房地产项目地名申报的作业要求257

3.房地产项目门牌申报的作业要求257

1.5.2房地产项目在建工程抵押259

1.深圳市房地产项目在建工程抵押登记259

2.南京市房地产项目在建工程抵押登记261

3.南京市房地产项目在建工程抵押注销登记261

1.5.3房地产项目前期物业管理备案与物价审批261

1.天津市房地产项目前期物业管理备案263

2.天津市房地产项目物价审批264

1.5.4房地产项目商品房预售许可证的办理及预售265

1.北京市房地产项目商品房预售许可证的审批266

2.上海市房地产项目商品房预售许可证办理的作业要求269

3.南京市房地产项目商品房预售许可证的办理流程270

4.天津市房地产项目商品房销售许可证的办理流程271

5.商品房预售273

1.5.5房地产项目预售备案与预售抵押登记273

1.北京市房地产项目商品房预售登记273

2.深圳市房地产项目商品房预售备案及解除登记275

3.深圳市房地产项目预售抵押登记276

附录1.5城市商品房预售管理办法（2001年版）277

1.6房地产项目竣工验收与办理产权证阶段278

1.6.1房地产项目验收前水电气的报装279

1.房地产项目正式用水的报装279

2.房地产项目正式用电的报装280

3.房地产项目正式用气的报装280

1.6.2房地产项目竣工验收282

1.房地产项目建设工程规划验收282

2.房地产项目消防验收283

3.房地产项目卫生验收284

4.房地产项目环保设施验收284

5.房地产项目综合验收286

1.6.3房地产项目竣工备案与交付使用备案287

1.房地产项目竣工备案287

2.房地产项目配套交付使用备案登记288

3.房地产项目交付使用许可证的办理289

1.6.4房地产项目产权证的办理291

1.深圳市国有土地使用权的初始登记292

2.深圳市建筑物所有权的初始登记293

3.上海市房地产项目大产权证的办理295

4.上海市房地产项目小产权证的办理297

5.深圳市房地产项目小产权证的办理298

附录1.6房屋建筑工程质量保修办法（2000年版）300

第2章 房地产项目开发工作全流程实操指南303

2.1房地产项目开发工作总流程概述305

2.2房地产项目开发可行性研究阶段364

2.2.1房地产项目市场调查366

1.房地产项目市场调查的内容366

2.房地产项目市场调查的方法371

3.房地产项目市场调查的规模与技术条件373

4.房地产项目市场调查的程序374

5.房地产项目市场调查队伍的组建376

6.房地产项目市场调查资料的收集377

2.2.2房地产项目开发成本估算384

1.房地产项目开发成本的构成385

2.房地产项目开发成本的估算393

2.2.3房地产项目的融资393

1.房地产项目开发的资金来源411

2.房地产项目的资金管理415

3.房地产项目开发贷款的作业要求417

2.2.4房地产项目可行性研究419

1.房地产项目可行性研究的概念419

2.房地产项目可行性研究的作用419

3.房地产项目可行性研究的4个阶段419

4.房地产项目可行性研究的内容422

5.房地产项目可行性研究的步骤422

6.房地产项目可行性研究报告的编制423

7.房地产项目可行性研究报告的模板426

8.房地产项目可行性研究报告的评审437

2.3房地产项目开发土地获取阶段443

2.3.1房地产开发商通过政府出让获得土地443

1.房地产开发商土地竞投的工作流程443

2.房地产开发商土地投标（商务标）的作业要求443

3.房地产开发商土地投标（技术标）的作业要求446

2.3.2房地产开发商通过其他企业转让获得土地449

2.3.3房地产开发商通过与其他企业合作获得土地456

2.4房地产项目开发勘察设计阶段465

2.4.1房地产项目地质勘察与监理单位的确定465

1.房地产项目地质勘察465

2.房地产项目监理单位的确定468

2.4.2房地产项目设计任务书的编制与项目设计469

1.房地产项目设计任务书的编制469

2.房地产项目方案设计482

3.房地产项目初步设计485

4.房地产项目施工图设计485

2.4.3房地产项目图纸会审486

1.房地产项目扩初设计的会审486

2.房地产项目施工图的内审488

3.房地产项目施工图的会审489

2.4.4房地产项目施工前准备491

1.房地产项目施工单位招标491

2.房地产项目施工组织495

2.5房地产项目开发建设实施阶段497

2.5.1房地产项目营销策划497

1.房地产项目前期策划业务流程498

2.房地产项目营销策划的主要内容499

3.房地产项目营销策划机构的选择501

4.房地产项目营销策划书的编制503

5.房地产项目楼书的制作504

2.5.2房地产项目工程施工505

1.房地产项目的施工准备506

2.房地产项目工程进度的控制506

3.房地产项目工程质量的控制508

4.房地产项目工程成本的控制511

5.房地产项目工程变更的控制516

6.房地产项目工程合同的控制520

2.5.3房地产项目前期物业管理522

1.物业管理的概念523

2.物业管理的特点524

3.物业管理的地位和作用525

4.物业管理的基本内容527

5.物业管理费的构成528

6.前期物业服务企业的选择528

2.6房地产项目开发销售和竣工验收阶段531

2.6.1房地产项目的销售531

1.房地产项目的销售流程531

2.房地产项目预售合同的备案533

2.6.2房地产项目各种配套设施的报装534

1.房地产项目的环卫配套报装534

2.房地产项目的通信配套报装536

3.房地产项目的有线电视配套安装537

2.6.3房地产项目竣工验收与工程决算付款539

1.房地产项目竣工验收的定义539

2.房地产项目竣工验收的条件539

3.房地产项目竣工验收的程序539

4.房地产项目竣工验收的作业要求539

5.房地产项目工程决算545

6.房地产项目工程款支付547

2.6.4房地产项目物业移交与项目总结549

1.房地产项目的物业移交549

2.房地产项目的物业交付使用551

3.房地产项目的开发总结553