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第一章 商业地产市场调研1

第一节 市场宏观环境分析2

项目一：政治环境调查分析2

项目二：经济环境调查分析3

【实战范例】××项目经济环境分析5

项目三：文化环境调查分析7

【实战范例】消费者背景资料8

第二节 商业地产市场调查10

项目一：区域商业地产市场调查10

【实战范例】商业地产价格统计调查方案12

项目二：调查资料的采集及上报13

【实战范例】××市××年度商业地产市场统计简报14

【实战范例】经营者问卷调查表17

【实战范例】市场客户调查问卷18

项目三：消费者行为调研分析19

【实战范例】消费者问卷调查表20

项目四：市场需求容量21

项目五：竞争对手调研分析22

【实操工具】竞争对手业务模式调查表22

【实操工具】竞争对手竞争策略调查表23

【实操工具】竞争对手经营状况调查表24

【实战范例】××购物中心竞争对手分析25

【实战范例】××城市广场部分百货业态分析27

第三节 项目地块状况分析29

项目一：项目地块基本状况评估29

【实战范例】××项目地块分析评估30

项目二：项目地区气候调查34

项目三：项目交通状况调查34

【实操工具】地块与城市节点的出行便利性分析表34

【实操工具】经过本地块巴士服务强度分析表35

【实操工具】地块周边交通情况分析表35

【实操工具】地块内市政路情况分析表35

项目四：周边配套设施调查35

第二章 商业地产开发项目选择及可行性研究37

第一节 商业地产开发项目选择38

第一项：开发城市选择38

第二项：开发地段选择39

第三项：开发模式选择41

第四项：开发管理模式选择42

第五项：产品模式选择45

第六项：融资方案选择45

相关知识：常用融资方式46

第二节 商业地产开发项目可行性研究48

第一项：可行性研究事项48

第二项：可行性研究报告的内容48

第三项：可行性研究报告范例51

【实战范例】××写字楼可行性研究报告51

【实战范例】××商业街可行性研究报告64

第三章 商业地产投融资管理69

第一节 商业地产投资管理70

项目一：房地产投资概述70

项目二：房地产投资的类型70

项目三：投资决策分析72

项目四：商业地产投资风险的类型73

项目五：商业地产投资风险管理的对策74

项目六：项目投资管理报告75

【实战范例】项目投资环境分析报告76

【实战范例】项目经济评价分析报告76

【实战范例】××建材广场投资可行性报告77

第二节 商业地产融资管理80

项目一：上市融资81

项目二：投资基金81

项目三：信托融资81

项目四：融资测算85

项目五：项目融资管理策划85

【实战范例】融资策划委托合同85

第四章 土地使用权获取与行政审批89

第一节 土地使用权获取90

知识一：房地产开发用地的取得概述90

知识二：房地产开发用地的类型91

知识三：商业地产开发用地的取得方式92

【实战范例】商业地产项目用地投标书95

【实战范例】商业地产项目用地投标管理办法97

【实战范例】国有土地使用权出让合同100

【实战范例】国有土地使用权转让合同105

【实战范例】国有土地使用权租赁合同107

知识四：取得增量国有土地使用权的费用110

知识五：开发建设中的城市房屋拆迁110

【实战范例】房屋拆迁补偿安置协议书111

知识六：获得项目地块前落实事项115

第二节 商业地产土地行政审批管理117

知识一：设定行政审批的法律依据117

知识二：申请要件117

知识三：相关申请表格及申请书120

【实战范例】国有土地（处置、登记）申请书120

【实战范例】××市国有土地登记法人代表身份证明书及法人委托书121

【实战范例】国有土地使用权申请书122

知识四：行政审批程序123

第五章 商业地产建筑规划设计125

第一节 出入口空间规划设计126

事项一：出入口位置的设置126

事项二：出入口的空间形式126

事项三：无障碍设计127

第二节 动线规划设计128

事项一：联系外部动线128

事项二：员工动线130

事项三：水平动线130

事项四：垂直动线131

第三节 建筑外立面规划设计132

事项一：外立面的形状133

事项二：外立面的色彩133

事项三：影响外立面的因素134

事项四：建筑外立面的发展趋势135

第四节 环境规划与设计135

事项一：采光135

事项二：照明136

事项三：景观137

事项四：通风138

事项五：吊项138

第五节 工程结构设计139

事项一：建筑结构形式139

事项二：标准层面积及平面布局140

事项三：开间进深及柱网尺寸141

事项四：公共走道宽度141

事项五：公共电梯厅尺度141

第六节 消防设计141

事项一：安全出口141

事项二：防火墙142

事项三：楼梯间142

事项四：疏散楼梯143

事项五：消防电梯144

事项六：防火门和防火卷帘144

事项七：消火栓145

第七节 商业氛围设计146

事项一：室内装修设计146

事项二：广告位设计146

事项三：景观设计147

事项四：公共服务设施设计147

第八节 节能减排设计148

事项一：建筑节能减排的定义148

事项二：能源消耗的主要表现148

事项三：建筑节能减碳潜力巨大148

事项四：公共建筑节能标准149

事项五：节能减排的具体应用措施149

第六章 商业地产造价与预算管理153

第一节 建筑工程造价构成154

知识一：直接工程费154

知识二：间接费的构成及计算160

知识三：利润和税金的构成及计算161

第二节 商业地产预算管理162

知识一：预算的概念与意义162

知识二：预算管理的原理与作用163

知识三：全面预算管理163

知识四：全面预算管理的状况与特点164

知识五：项目工程预算管理165

【实战范例】工程量清单计价166

第七章 商业地产项目招投标173

第一节 开发项目招投标概述174

知识一：工程项目招标投标的概念174

知识二：招标的四大特征174

知识三：招投标的作用175

知识四：项目招标方式175

第二节　商业地产开发项目招投标工具178

工具一：商业地产开发项目招投标流程178

工具二：商业地产开发项目招投标制度181

【实战范例】××地产公司工程项目招投标管理制度182

【实战范例】××公司招投标管理制度183

工具三：商业地产开发项目招投标表单192

【实操工具】项目招标计划事项192

【实操工具】项目立项审批表196

【实操工具】供应商推荐审批表197

【实操工具】新增供应商入库资格审批表197

【实操工具】工程开标情况记录表198

【实操工具】中标通知书审批表199

【实操工具】建设工程中标通知书200

工具四：商业地产开发项目招投标文件200

【实战范例】商业地产开发项目咨询服务招标公告200

【实战范例】投标邀请函201

【实战范例】投标确认函202

第八章 商业地产项目工程施工203

第一节 项目工程安全与环境管理204

知识一：工程项目安全与环境管理的目的204

知识二：工程项目安全管理职责204

知识三：建立安全生产例会制度206

知识四：项目各方的安全责任206

知识五：做好施工安全检查208

【实战范例】施工现场安全专项检查项目208

【实战范例】项目施工现场安全检查报告212

知识六：工程项目安全事故预防处理213

知识七：施工现场环境保护214

第二节 项目工程质量管理216

要点一：招标选择监理单位216

要点二：工程质量管理策划方案216

【实战范例】工程质量管理策划方案大纲217

要点三：编制项目公司工程质量管理制度218

【实战范例】实行工程质量和安全现场检查及通报制度的规定219

【实战范例】工程质量和安全检查考核办法221

要点四：重点监管部位的质量监管计划222

【实操工具】年度重点部位质量监管计划222

要点五：编制质量安全月报223

【实操工具】××月工程质量管理月报223

【实操工具】××月工程安全管理月报224

要点六：危险性较大工程的质量监管计划224

相关知识：危险性较大工程225

【实操工具】××工程安全专项施工方案专家论证意见书226

第九章 商业地产项目验收与交付管理227

第一节 项目竣工验收管理228

要点一：区分验收相关概念228

要点二：明确相关部门职责228

要点三：保证分部、分项工程符合验收条件229

要点四：基础工程验收229

要点五：隐蔽工程验收230

要点六：主体结构验收230

要点七：规划验收230

【实战范例】项目竣工验收计划231

要点八：单项（专项）工程验收指引233

要点九：配套设施验收234

要点十：档案资料收集及验收移交235

要点十一：工程竣工验收235

【实操工具】竣工验收资料准备清单236

要点十二：撰写竣工验收报告245

【实操工具】工程竣工验收报告245

第二节 项目交付使用管理248

【实操工具】场地移交验收清单（百货业态）248

【实操工具】场地移交验收清单（影城业态）251

【实操工具】场地移交验收清单（健身业态）253

【实操工具】场地移交验收清单（电器商城业态）255

【实操工具】场地移交验收清单（超市业态）257

【实操工具】场地移交验收清单（KTV业态）261

【实操工具】场地移交验收清单（电玩业态）263