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第一章 以房养老概述1

第一节 以房养老的基本内涵和意义1

第二节 以房养老的主要形式2

一、住房反向抵押贷款3

二、租房换养4

三、售房换养5

四、以大换小5

五、售后返租5

六、遗嘱托养6

第三节 住房反向抵押贷款的主要特征6

一、住房反向抵押贷款的特点7

二、住房反向抵押贷款的属性8

三、住房反向抵押贷款和一般抵押贷款的比较10

四、住房反向抵押贷款的类型15

五、住房反向抵押贷款的主要风险18

第四节 以房养老的理论基础20

一、消费函数理论20

二、资源配置优化理论22

三、外部性理论23

四、其他相关理论25

第二章 国际以房养老发展模式和经验30

第一节 美国发展以房养老的主要模式和经验30

一、住房反向抵押贷款模式30

二、美国以房换养模式61

第二节 其他国家和地区发展以房养老的主要模式和经验65

一、英国发展以房养老的主要模式和经验65

二、加拿大发展以房养老的主要模式和经验71

三、澳大利亚发展以房养老的主要模式和经验73

四、新加坡发展以房养老的主要模式和经验75

五、日本发展以房养老的主要模式和经验79

六、韩国发展以房养老的主要模式和经验84

七、香港地区发展以房养老的主要模式和经验87

八、台湾地区发展以房养老的主要模式和经验91

九、法国发展以房养老的主要模式和经验95

第三节 各国（地区）以房养老发展的共性特点97

一、各个国家和地区住房反向抵押贷款具备的共性要素97

二、国际其他以房养老模式的共性特点102

三、各个国家和地区发展以房养老的基本规律104

第三章 国际保险业支持以房养老的做法和经验109

第一节 国际保险业支持以房养老的主要途径109

一、保险公司作为开办机构，推出反向抵押产品109

二、保险公司与贷款机构合作推出反向抵押贷款产品116

三、保险公司为反向抵押贷款借贷双方提供保险保障119

四、保险公司发展与养老相关的商业长期护理保险121

五、保险公司投资养老地产，为以房换养提供配套126

六、保险公司为其他机构的以房养老业务提供受托经办服务130

第二节 国际保险业支持以房养老经验对我国的启示130

一、保险功能、特点决定了其可以成为以房养老操作链的重要一环130

二、我国保险业参与以房养老运作的意义134

三、保险业参与以房养老需具备的条件139

第四章 我国开展以房养老的必要性143

第一节 未富先老——养老问题日趋严峻143

一、人口老龄化的界定143

二、人口老龄化的主要衡量指标144

三、中国人口老龄化现状144

四、中国人口老龄化趋势148

五、人口老龄化对中国养老现状的影响150

第二节 城镇化进程放大养老压力157

一、相关概念的界定157

二、失地农民养老保障现状159

三、失地农民养老保障难题的成因161

第三节 现有养老保障体系难以满足养老需求164

一、第一支柱——基本养老金难撑大局166

二、第二支柱——企业年金的保障程度和覆盖面均低170

三、第三支柱——多种形式的个人养老金发展滞后173

第五章 我国实施以房养老的可行性175

第一节 我国开展以房养老已具备的条件175

一、经济社会的发展，为以房养老奠定物质基础175

二、住房制度的改革，为以房养老提供基本条件179

三、相关政策的逐步明朗，为以房养老提供良好环境182

四、公众观念的转变，为以房养老提供动力支持185

第二节 以房养老试点在我国逐步起航187

一、部分地区有关部门开展的以房养老试点187

二、国内银行业开展的以房养老试点情况188

三、国内部分保险公司投资养老社区试点189

第三节 我国以房养老存在的难点有望逐步解决193

一、以房养老面临的法律障碍正在破解193

二、以房养老涉及的税收政策或将破冰195

三、以房养老相关行业调控支持力度加大196

四、对以房养老监管问题已经引起重视200

五、开展以房养老的社会环境正逐步改善201

第四节 我国保险业支持以房养老面临的机遇和风险204

一、保险业支持以房养老的内外条件日趋成熟204

二、保险业支持以房养老业务过程中应予关注的主要风险210

第六章 我国保险支持以房养老的路径安排和模式选择215

第一节 明确以房养老在社会养老保障体系中的定位215

第二节 明确政府在以房养老运作体系中的角色定位217

第三节 我国推进以房养老的制度准备221

一、完善法律法规221

二、建立国家担保和特殊援助机制222

三、研究出台优惠政策223

四、加大宣传教育力度223

第四节 我国推进以房养老的路径选择224

一、试点模式的选择225

二、推广路径的选择226

第五节 以房养老配套保障机制的完善228

一、完善信用环境229

二、注重产业衔接229

三、建立风险识别和防范机制231

四、发挥其他主体的作用233

第六节 保险公司多层次参与以房养老形式的探讨235

一、作为政府示范项目的开办机构235

二、提供配套保险保障236

三、提供经办服务236

四、将投资运营养老社区与以房换养业务对接236

第七章 加强以房养老监管238

一、完善监管法规体系238

二、建立健全监管职责体系239

三、充实完善监管内容体系240

四、大力推动监管配套体系建设245

结论和展望248

附录1 部分国家和地区住房反向抵押贷款主要模式一览表249

附录2 美国反向抵押贷款常见问题解答251

附录3 美国HECM手册（4235.1REV-1）节选262

附录4 澳大利亚反向年金抵押贷款常见问题解答322

附录5 香港提供给消费者的安老按揭计划部分宣传辅导材料324

附录6 日本中央三井信托银行反向抵押贷款商品概要说明书335

附录7 新加坡反向抵押贷款（政府组屋）申请表337

附录8 英国英杰华公司终身抵押贷款申请表340

附录9 发达国家发展“三支柱”养老保障体系经验350

附录10 我国现有的部分房产相关法律法规（节选）352

附录11 部分地区支持养老机构建设的重要文件356

附录12 国内以房养老纠纷案例简析367

参考文献373

后记380