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第一章 住宅的基本知识1

一、住宅的定义1

二、《住宅设计规范》简介1

三、住户户型4

四、住宅套型6

五、家庭居住行为模式与住宅套型设计8

六、随着居住行为模式发展的住宅套型模式16

七、保障生活需要的套内空间18

1.门厅（门厅空间）23

2.餐室（进餐空间）23

3.起居室（厅）24

4.卧室28

5.厨房31

6.卫生间35

7.阳台37

8.过道、贮藏间和套内楼梯39

10.住宅的层高和室内净高41

9.住宅的开间与进深41

11.门窗44

八、住宅的共用部分45

九、住宅的室内环境47

1.日照、天然采光、自然通风47

2.保温、隔热和隔声48

十、住宅建筑设备51

1.室内给排水系统51

2.集中采暖系统53

3.使用燃气的住宅应注意的事项55

4.通风和空调设置要求56

5.住宅电气化是家庭现代化的基础58

十一、城市居住及住宅楼栋61

1.城市居住区、居住小区、居住组团65

2.评估居住区规划设计质量的基本知识65

3.住宅楼栋70

十二、小康型住宅和城市示范小区住宅标准71

十三、住宅分类76

1.按层数（高度）分类76

2.按套型规模和装饰、设备水平分类77

3.按结构用材分类78

十四、民用建筑的等级划分80

1.耐久等级80

2.耐火等级80

十五、建筑物的抗震设防81

1.建筑物的类别82

2.建筑物的设防标准82

十六、跃层住宅和复式住宅83

十七、智能住宅及智能化住宅小区86

1.国内智能住宅及小区建设发展状况87

2.智能化住宅小区试点工程90

第二章 依法购房 产权清晰97

一、购买来源合法的住房97

1.购买能够取得产权的住宅97

2.做到依法购买住宅97

二、购房者应熟悉的法律法规及规章98

1.我国同购买住房产权有关的法律法规98

2.我国与购买住房产权有关的主要规章98

3.北京市制定的相关管理办法及实施细则99

三、新建商品房的规范化销售方式101

1.商品房的现售和预售101

2.警惕落入非法违规销售陷阱102

3.依法慎购已设定抵押权的商品房103

四、房地产、房地产交易和房地产交易市场104

1.房地产104

2.房地产交易105

3.房地产交易市场105

五、房地产交易中采用的价格类型106

六、不准买卖（转让）的房地产108

七、目前可以上市出售的住房类型109

1.商品房109

2.经济适用住房（包括安居工程住房、解困房）111

3.哪些已购公有住房和经济适用住房可以上市出售120

4.哪些已购公有住宅和经济适用住房不得上市出售121

八、怎样认定房地产市场上出售住房来源的合法性122

1.预售新建住宅必须有预售许可证122

2.现售新建住宅必须有备案证明文件125

3.已购公有住宅和经济适用住房上市出售实行准入制度127

5.核实欲购房产是否已设置抵押或第三方权益131

4.二手商品房及其他存量房转让必须具有的有效凭证131

九、关于产权和权属登记的基本知识132

1.房地产产权和房屋产权132

2.房地产权属登记和房屋权属登记136

3.房地产权属证书和房屋权属证书137

4.房屋所有权性质分类140

5.简化房地产交易与权属登记程序142

二、住房质量重点考察的指标144

第三章 住房质量的评价认定144

一、选择住房的原则144

三、商品住宅性能的等级划分145

四、如何从整体上鉴别住宅质量146

五、强化质量保修，实行“两书”制度147

1.《房屋建筑工程质量保修办法》的有关内容147

2.提高开发商售后服务质量的“两书”制度149

六、不得使用国家明令淘汰的落后建材及产品152

七、精装修房、初（粗）装修房或“毛坯房”155

2.精装修房156

3.初装修房或“毛坯房”156

八、地域和气候特点对住宅的特殊要求164

1.沿海和南方高温、高湿地区164

2.北方高纬度及严寒地区167

九、建筑物虫害及白蚁危害的预防和灭治169

1.木材虫害防治169

2.白蚁防治171

十、现场实地看房应考察的重点172

1.重视社区的规模及环境173

2.住宅楼住栋（楼栋）和套型的选择175

3.评价住宅工程实体质量的标准182

4.确认样板房是否与交付的房屋性能标准相同189

第四章 房屋销售面积的核准190

一、房屋销售的建筑面积190

1.国务院关于加强商品房面积管理的新规定191

2.房屋面积的术语解释193

3.产权面积及共有建筑面积197

4.套内面积198

二、商品房销售面积计算规则199

1.套内建筑面积计算公式201

2.套内使用面积计算规定201

3.套内墙体面积计算规定201

4.阳台建筑面积计算规定202

5.公用建筑面积分摊计算规定202

三、跃层住宅和复式住宅面积的计算207

四、怎样看待商品房面积计算的误差208

五、商品房销售管理办法209

1.商品住宅不得分割拆零销售210

2.两种计价方式210

3.合同中要明确产生纠纷时的处理方式及原则210

六、关于“超面积”（超范围）销售212

七、房改售房面积的计算方法212

第五章 商品房房价及交易税费214

一、我国住宅建设的发展趋势214

1.房价稳定，稳中略升215

2.国家关于平抑住房价格的政策、措施216

3.更新消费观念，看准时机买房221

二、商品房价格的基本知识222

1.商品房具有使用价值和价值两种属性222

2.商品房价格构成原理222

3.商品房价格的特点224

三、土地管理和价格的基本知识225

1.我国土地管理的基本制度225

2.商品房建设用地必须取得国有土地使用权226

3.土地相关费用对商品房房价的影响227

4.怎样确定出让地价229

四、鉴别新建商品房销售标价方式231

1.常见的新建商品房销售标价方式231

2.如何鉴别调整后的价格231

五、二手房再上市成交价格及评估234

1.成交价格低于届时正常市场价格水平时应进行评估234

2.由谁来核实和评估成交价格234

3.评估的法律效力235

4.房地产中介、评估收费标准236

1.购房者应熟悉的房地产交易税费文件238

六、房地产交易税费238

2.房地产交易应缴纳的税金239

3.房地产交易过程中除税金外应交纳的各种费用243

4.买方产权登记应交纳的费用246

5.住房上市交易应缴纳税费项目标准汇总表246

第六章 购房资金筹措250

一、个人买房可以贷款250

二、住宅金融251

三、消费贷款与住宅抵押贷款251

1.消费信贷251

2.住宅抵押贷款252

四、“按揭”与现有住宅抵押贷款及预售商品房抵押贷款252

1.什么是“按揭”252

2.“按揭”与现房抵押贷款的区别253

3.预售商品房抵押贷款与期房“按揭”253

五、个人住房贷款及担保方式254

1.我国担保法规定的担保方式254

2.担保的法律性质和效力255

3.个人住房贷款及担保方式257

4.以房产作抵押的借款人应按规定办理保险手续260

六、个人住房借款的贷款对象和条件261

1.贷款对象和条件261

2.关于“贷款对象和条件”的解读262

3.中国人民银行对借款人申请个人住房贷款购买期房的新规定263

七、个人住房贷款的额度、期限、利率及偿还264

1.个人住房贷款的额度、期限和利率264

2.商业性个人住房贷款265

3.组合贷款265

2.个人住房贷款的偿还方式265

1.个人住房公积金贷款（个人住房担保委托贷款）265

八、个人住房贷款的三种主要形式265

九、关于住宅保险的基本知识266

1.保险与住宅保险266

2.住宅保险的种类266

3.购房贷款综合保险267

1.住房公积金269

十、住房公积金及住房公积金贷款（个人住房担保委托贷款）269

2.住房公积金贷款272

十一、商业性个人住房贷款279

1.商业性个人住房贷款同公积金贷款的区别279

2.申请商业性个人住房贷款的条件和基本手续280

3.商业性个人住房贷款常用的担保方式281

十二、个人住房组合贷款282

1.个人住房组合贷款的发放对象282

2.组合贷款的最高限额和期限282

1.住房补贴的政策依据283

3.组合贷款的利率和偿还283

十三、住房补贴283

2.住房补贴资金来源及管理284

3.住房补贴发放对象284

4.职工无房和住房面积未达标核定285

5.住房补贴项目及价格水平测定287

6.住房补贴额的计算方法及发放方式288

7.领取住房补贴的注意事项290

1.住宅储蓄是购房前积累资金的有效方式291

十四、住宅储蓄与住宅合作社291

2.加入住宅合作社是解决住房困难的有效途径293

十五、购房资金用量估算及筹集方案选择297

1.总的消费指导原则297

2.购房资金总量估算298

3.选择付款方式298

4.首付房价款和购房过程税费准备298

5.工薪族购房贷款方式选择299

1.什么是物业管理301

一、物业管理基本知识301

第七章 物业管理服务收费301

2.我国物业管理的基本状况302

3.国家关于加强和完善住宅小区物业管理的主要举措304

二、物业管理服务收费311

1.产权与服务收费的关系312

2.共用部位共用设施设备维修基金与服务收费的区别314

3.物业管理服务收费标准315

4.北京市住宅小区物业管理服务收费总水平估算318

1.选聘“优秀管家”320

三、买房时应重视物业管理320

2.核实服务项目标准及收费是否符合规定要求321

3.审视房屋使用维修管理的具体制度321

4.认真签订业主公约321

第八章 广告、合同、交付323

一、房地产广告323

1.房地产广告与购房信息323

2.报纸广告324

4.房地产广告与商品房买卖合同签订325

3.广告与售楼书325

二、商品房买卖合同328

1.合同与商品房买卖合同的定义328

2.商品房买卖合同应明确的主要内容328

3.使用《商品房买卖合同示范文本》329

4.北京市关于使用《商品房买卖合同示范文本》的规定330

三、依法签订商品房买卖合同331

1.签订合同双方必须具有的主体资格331

3.遵循公平原则确定各方的权利和义务332

2.合同必须是当事人双方共同意愿的表示和体现332

4.遵纪守法维护社会公共利益333

5.注意明确“不可抗力”免责范围333

6.怎样签订现房和二手房买卖合同334

7.办理合同公证和预售登记334

四、合同的变更、解除、终止336

1.允许变更或解除合同的情况336

2.合同终止337

五、合同转让及房屋期权转让338

2.房屋质量验收339

六、交付339

1.交付时间及延期交付339

第九章 房地产纠纷341

一、什么是房地产纠纷341

1.房地产纠纷及购房纠纷341

2.解决房地产纠纷的方法342

二、协商和调解343

1.协商343

2.调解344

三、行政调处345

2.土地所有权和土地使用权争议346

1.物业管理收费纠纷346

3.征用土地补偿标准争议347

4.拆迁补偿安置争议347

四、仲裁349

1.商品房买卖可约定仲裁方式解决争议349

2.正确使用仲裁方式349

五、民事诉讼350

3.起诉必须具备的条件351

2.商品房买卖合同纠纷应向哪里的人民法院起诉351

4.开庭审理、调解和判决352

5.上诉、申诉和执行353

6.诉讼费用353

六、行政诉讼354

附录356

附录1 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知356

附录2 已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法361

附录3 已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定365

附录4 关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知367

附录5 北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法371

附录6 北京市城近效八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定375

附录7 北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定377

附录8 关于北京市城镇居民购买经济适用住房程序的通知（试行）382

附录9 建设部商品房销售管理办法384

附录10 商品房销售管理办法条文说明391

附录11 北京市关于实施《商品房销售管理办法》的若干规定419

附录12 房屋建筑工程质量保修办法421

附录13 北京市商品住宅销售价格构成管理办法423

附录14 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法425

附录15 北京市关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知428

附录16 住房置业担保管理试行办法430

附录17 北京市住房资金管理中心关于个人住房担保委托贷款有关问题的通知435

附录18 中央国家机关职工购房补贴资金专户管理及使用操作规程439

附录19 北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）448

附录20 前期物业管理服务协议（示范文本）451

附录21 建设部 国家工商行政管理局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知458

附录22 商品房买卖合同示范文本条文说明468