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第1章 引言1

1.1研究背景1

1.1.1政策背景1

1.1.2社会与经济背景3

1.1.3山西省城乡住房调查背景6

1.2研究内容与方法6

1.2.1研究内容6

1.2.2研究方法6

第2章 城镇住房体系的建立和运行效果8

2.1我国商品住房市场发展历程8

2.1.1我国商品住房市场发展阶段8

2.1.2我国住房价格高涨的体制性原因分析13

2.1.3我国城市土地出让结构与房地产泡沫化分析15

2.1.4房地产市场调控的积极作用17

2.1.5影响房地产调控效果的原因分析17

2.1.6房地产市场调控反思18

2.1.7房地产市场调控的对策建议18

2.2我国保障性住房发展历程19

2.2.1我国保障性住房发展阶段19

2.2.2我国保障性住房存在的主要问题21

2.3山西省住房制度改革历程23

2.3.1山西省住房制度改革阶段分析23

2.3.2山西省住房制度改革与发展的路径24

2.4山西省住房制度改革以来取得的成就29

2.4.1城镇居民居住条件明显改善，居住水平有了很大提升29

2.4.2住房市场机制初步确立30

2.4.3住房保障体系的建立与发展32

2.5山西省城镇住房建设存在的问题35

2.5.1山西省商品住房市场存在的问题35

2.5.2山西省保障性住房存在的问题38

第3章 山西省城镇居民住房消费分析43

3.1山西省住房消费支出比分析43

3.1.1住房消费支出比与国民经济发展关系43

3.1.2住房消费支出比偏低是居民消费率偏低的重要原因之一44

3.1.3山西省城镇居民住房消费支出比分析45

3.1.4住房消费收入比分析46

3.2山西省住房消费支出比模型构建及其预测47

3.2.1构建山西省住房消费支出比模型构建47

3.2.2山西省住房消费支出比预测47

3.2.3住房消费支出比与恩格尔系数之间的数量关系48

3.3山西省住房消费弹性分析48

3.3.1住房需求收入弹性分析48

3.3.2住房需求价格弹性分析50

3.4结论和建议51

3.4.1山西省住房消费支出比偏低的原因分析51

3.4.2构建合理的住房消费支出比51

第4章 山西省城镇住房保障需求分析53

4.1构建城镇住房保障体系的原则及理论框架53

4.1.1构建保障体系的原则53

4.1.2城镇住房保障体系的理论框架54

4.2城镇居民家庭住房支付能力分析55

4.2.1城镇居民家庭住房支付能力的衡量指标55

4.2.2影响住房支付能力的主要因素56

4.3住房保障规模的主要影响因素分析57

4.3.1从需求层面分析住房保障规模的主要影响因素57

4.3.2从供给能力的角度分析影响住房保障规模的主要因素58

4.3.3对供需双方均有影响的住房保障规模的主要因素58

4.3.4构建住房保障规模框架模型59

4.4住房保障水平倒U型曲线的发展假说60

4.4.1倒U型曲线发展的假说及其条件60

4.4.2倒U型曲线发展的“三阶段”框架模型[36]62

4.5住房保障供给能力分析63

4.5.1影响住房保障规模因素分析63

4.5.2住房保障规模影响因素实证分析64

第5章 山西省城乡住房调查分析66

5.1山西省城乡居民住房调查分析66

5.1.1调查对象、调查内容66

5.1.2山西省城镇居民住房状况概述67

5.1.3山西省城镇居民住房状况分析[1]68

5.1.4山西省农村居民住房状况分析72

5.2山西省保障性住房与保障对象基本情况分析72

5.2.1保障对象划分72

5.2.2保障性住房建设情况分析73

5.2.3住房保障对象情况分析74

5.3山西省城乡居民住房问卷调查数据分析75

5.3.1问卷调查概况75

5.3.2城镇居民住房调查指标分析76

5.3.3农村居民住房问卷调查指标分析81

5.4山西省各地市城乡住房调查分析82

5.4.1太原市城乡住房调查83

5.4.2大同市城乡住房调查88

5.4.3朔州市城乡住房调查分析92

5.4.4忻州市城乡住房调查分析96

5.4.5吕梁市城乡住房调查分析101

5.4.6晋中市城乡住房调查分析106

5.4.7阳泉市城乡住房调查分析111

5.4.8长治市城乡住房调查分析116

5.4.9晋城市城镇住房保障家庭收入保障线确定及各项指标分析121

5.4.10临汾市城乡住房调查分析126

5.4.11运城市城乡住房调查分析131

5.5山西省11城市保障性安居工程建设情况136

第6章 廉租住房、经济适用房需求量分析148

6.1城镇住房供应体系设计148

6.2山西省2013～2015年廉租住房、经济适用住房需求量预测148

6.2.1单套廉租房和经济适用房均价148

6.2.2廉租房和经济适用房保障家庭的年收入保障线149

6.2.3 2010～2015年山西省城镇中等偏低以下家庭年收入150

6.2.4山西省城镇居民家庭住房保障比例151

6.2.5廉租房需求量预测151

6.2.6经济适用房需求量预测152

6.3 2013～2015年廉租住房、经济适用房土地及资金需求量分析153

6.3.1土地需求量分析153

6.3.2资金需求量分析153

第7章 公共租赁住房分析155

7.1公共租赁住房的内涵及作用155

7.1.1公共租赁住房的内涵155

7.1.2公共租赁房的作用155

7.2山西省公共租赁住房分析156

7.2.1太原市流动人口分析156

7.2.2山西省流动人口的主要特征分析157

7.2.3山西省公共租赁住房需求量预测157

7.3公共租赁住房的投资建设与运营管理158

7.3.1公共租赁住房的准入管理158

7.3.2公共租赁住房的投资建设159

7.3.3公共租赁住房的规划布局160

7.3.4公共租赁住房的运营管理160

7.4公共租赁住房建设资金分析161

7.4.1积极吸引银行贷款及其他社会资金支持公共租赁住房建设161

7.4.2政府财政贴息支持公共租赁住房建设162

7.4.3借鉴学习重庆市以土地出让金为依托的融资模式162

7.4.4利用融资平台筹集建设资金164

7.4.5公共租赁住房融资体制创新164

7.4.6发行房地产信托基金进行融资165

7.4.7探索公共租赁住房贷款担保166

7.4.8利用房产债券进行融资166

7.5鼓励企事业单位利用闲置土地建设公共租赁住房166

7.6利用集体建设用地建设公共租赁住房167

7.7进一步扩大公共租赁住房覆盖面168

第8章 限价商品住房需求量分析169

8.1限价商品住房内涵及发展路径169

8.2山西省城镇限价商品住房保障家庭收入保障线169

8.2.1 2013～2015年商品住房销售价格169

8.2.2 2013～2015年山西省城镇居民家庭年均可支配收入170

8.2.3 2013～2015年限价商品住房居民家庭收入保障线需求量分析170

8.3山西省限价商品住房保障家庭的保障比例及需求量分析171

8.4对策建议172

8.4.1限价商品住房的建设和运营管理172

8.4.2加快限价商品住房建设力度，促进房地产业平稳健康发展173

8.4.3创新限价商品住房的建设模式，大力发展共有产权型限价商品住房173

第9章 棚户区改造175

9.1棚户区概述175

9.1.1棚户区内涵及特点175

9.1.2棚户区形成原因175

9.1.3棚户区改造的指导思想及改造原则175

9.2山西省各类棚户区改造情况176

9.2.1 2006～2010年各类棚户区改造情况176

9.2.2“十二五”期间棚户区改造实施计划177

9.2.3山西省各类棚户区改造调查数据分析178

9.3国家对各类棚户区改造要求178

9.4棚户区改造的基本政策179

9.4.1税收政策179

9.4.2土地供应政策179

9.4.3筹措建设资金政策179

9.4.4拆迁安置补偿政策180

9.5棚户区改造的组织实施181

9.6棚户区改造的重要意义181

第10章 山西省城镇住房需求量分析、农村危房改造183

10.1 2013～2015年城镇住房需求量预测183

10.1.1城镇住房需求量预测183

10.1.2结论与建议184

10.2山西省农村危房改造185

第11章 保障性住房规划选址、融资、分配管理187

11.1保障性住房规划选址187

11.1.1概述187

11.1.2建设用地选址两难问题分析187

11.1.3集中建设和配建分析189

11.1.4市政基础与公共服务设施建设190

11.2保障性住房融资191

11.2.1保障性住房资金来源191

11.2.2保障性住房主要资金来源分析192

11.2.3保障性住房建设资金的国际经验194

11.2.4我国保障性住房资金压力分析195

11.2.5保障性住房建设问题分析198

11.2.6保障性住房的投资融资平台建设200

11.3保障性住房分配管理201

11.3.1保障性住房内涵、保障方式、保障原则201

11.3.2城镇住房保障的“顶层设计”202

11.3.3整合归并保障性住房为租赁型和购置型203

11.3.4保障性住房的准入条件204

11.3.5保障性住房的使用与退出204

11.3.6保障性住房的监督管理205

11.3.7加大对骗租骗购保障性住房的处罚力度205

11.3.8建立个人信用制度与收入申报制度206

第12章 城镇化进程中的住房保障分析207

12.1我国人口城镇化和空间城镇化不协调平衡发展207

12.1.1人口城镇化内涵与特点207

12.1.2空间城镇化的特点207

12.1.3“人”的城镇化208

12.2加快政府社会保障建设，实现户籍制度改革209

12.3城镇化是尽享城市公共服务的户籍人口增加209

12.4实现“人”的城镇化210

12.5城镇化对住房的要求211

12.6保障性住房的套型面积标准确定211

12.7新型城镇化是拉动中国经济增长的新引擎212

12.8山西省城镇化发展战略212

第13章 “城中村”改造214

13.1“城中村”改造的内涵、基本原则214

13.1.1“城中村”改造的内涵214

13.1.2“城中村”改造的基本原则214

13.2“城中村”改造的模式和问题分析214

13.2.1政府引导的改造模式及其存在的问题215

13.2.2“城中”村集体经济组织独立改造模式及其存在的问题215

13.2.3开发商和“城中村”集体经济组织联合改造模式及其存在的问题216

13.3“城中村”改造模式创新及其意义216

13.3.1“城中村”改造模式可以借鉴美国、中国台湾等国家和地区的成功经验216

13.3.2“城中村”改造模式创新的意义217

第14章 “小产权房”问题及解决对策分析220

14.1“小产权房”的概念及分类220

14.1.1“小产权房”的概念220

14.1.2“小产权房”的分类220

14.2“小产权房”产生的原因与发展现状220

14.2.1“小产权房”产生原因220

14.2.2“小产权房”发展现状222

14.3“小产权房”存在的问题与购买风险222

14.3.1“小产权房”存在的问题222

14.3.2购买“小产权房”风险分析223

14.3.3“小产权房”与可支付住房224

14.4“小产权房”的法律性质分析与主体的违法责任分析224

14.4.1法律性质分析224

14.4.2主体的违法责任分析225

14.5解决“小产权房”问题的对策建议225

14.5.1对在建在售“小产权房”的处理方式226

14.5.2对已购的部分“小产权房”进行确权登记发证227

14.5.3改造“小产权房”为城镇保障性住房227

14.5.4加快“城中村”改造力度，促进“小产权房”问题的处理228

14.6解决“小产权房”问题与土地、财税制度配套改革229

14.7太原市“小产权房”存在的问题及对策分析229

14.7.1太原市“小产权房”问题分析229

14.7.2太原市人民政府颁发《关于严厉查处违法用地违法建设的紧急通告》230

第15章 房产税改革试点扩围232

15.1房产税内涵及作用232

15.1.1房产税的内涵、房产税改革的历程232

15.1.2房产税的作用232

15.1.3房产税与土地出让金的关系233

15.2上海市、重庆市试点征收房产税及其效果233

15.2.1上海市、重庆市试点征收房产税233

15.2.2上海市、重庆市试点征收房产税的效果234

15.3开征房产税的必要性与存在的问题234

15.3.1开征房产税的必要性234

15.3.2目前开征房产税存在的问题234

15.4开征房产税的对策建议235

15.4.1加快完善房地产信息管理系统建设235

15.4.2对征收对象实行较为宽泛的高税率原则236

15.4.3规范房地产税费236

第16章 建立和完善多层次住房建设体系的总体思路和对策建议238

16.1指导思想、发展目标、主要原则与总体思路238

16.1.1指导思想238

16.1.2主要原则238

16.1.3总体思路239

16.2构建多层次住房供应体系的对策建议241

16.2.1完善住房市场供应结构，倡导合理的住房梯度消费观念241

16.2.2厘正房价、房地产开发投资与通货膨胀的互动关系，促进房地产业平稳健康发展242

16.2.3均衡发展住房多极市场，拓宽住房租赁市场，加快公共租赁住房建设243

16.2.4住房土地供应的对策建议243

16.2.5提高保障性住房建筑设计245

16.2.6加快城镇住房信息系统建设247

16.2.7尽快建立统一的不动产产权登记制度248

16.2.8加快制定和实施《基本住房保障条例》249

16.2.9做好编制城镇住房建设规划250

16.2.10加快试点推进住房反向抵押养老保险建设251

附录252

附录1山西省城乡住房调查实施办法252

1.1调查的目的和意义252

1.2调查的对象和内容252

1.3调查表式252

1.4调查的时间253

1.5调查的方式方法253

1.6调查的组织领导253

1.7调查的经费保障254

1.8调查资料的填报与管理254

1.9调查的组织和实施254

1.10调查的质量控制256

1.11调查工作的责任256

1.12进度安排256

附录2山西省2011年住房情况调查（部分）258

2.2山西省农村居民基本住房调查表2011年258

2.3山西省城镇居民住房状况抽样（典型）调查表2011年259

2.4山西省农村居民住房状况抽样（典型）调查表2011年260

2.5山西省城镇保障性住房建设情况调查表2011年261

附录3本书中涉及作者近年来的科研项目和发表论文262

3.1科研项目262

3.2发表论文262

参考文献263