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基础认识篇1

第1章 概述3

1.1物业管理案例分析概述3

1.1.1物业管理案例分析的基本含义3

1.1.2异议与纠纷的概念与关系3

1.1.3学习物业管理案例分析与技巧训练的意义4

1.2异议与纠纷的成因及常见类型4

1.2.1异议与纠纷的成因4

1.2.2异议与纠纷的常见类型6

1.3如何预防物业管理异议与纠纷8

1.3.1弄清物业管理市场主体间的法律关系，明确物业管理的地位8

1.3.2规范物业服务企业自我管理服务行为9

1.4处理物业管理投诉的基本思路10

1.4.1投诉的定义10

1.4.2业主或使用人投诉的分类10

1.4.3正确理解业主或使用人投诉11

1.4.4如何处理业主或使用人的投诉12

1.4.5解决异议与纠纷的处理方式13

1.5物业管理人员接待投诉的沟通技巧14

1.5.1物业管理人员接待投诉的沟通技巧14

1.5.2如何应对无理投诉16

1.5.3物业管理人员接待投诉的综合素质要求17

第2章 物业管理投诉处理18

2.1物业管理投诉处理组织机构及权限18

2.1.1物业管理投诉处理组织机构18

2.1.2物业管理投诉处理组织机构的权限18

2.1.3物业管理投诉处理流程19

2.2物业管理投诉处理作业程序19

2.2.1投诉处理标准作业程序19

2.2.2客户投诉的立项和销项规定22

2.2.3回访管理标准作业程序24

2.2.4投诉处理与分析规程26

案例分析篇29

第一单元 前期管理31

案例一 前期介入发现设计不合理怎么办31

案例二 承接查验未做遗留问题登记，物业服务企业承担责任38

案例三 开发商承诺减免物业务费，物业服务企业怎么办44

案例四 业主的难题不能推48

案例五 老管家不走，新管家应该怎么办52

第二单元 日常管理58

案例一 小区业主养狗伤女童，法院判赔3000元58

案例二 饮料瓶堵住排水管物业管理公司被判赔偿63

案例三 业主拔掉小区花草种蔬菜怎么办67

案例四 业主健身扰民怎么办71

案例五 废旧自行车不骑不弃物业管理公司怎么办76

第三单元 工程管理81

案例一 业主想装“太阳能”物业管理公司不允许81

案例二 物业管理人员的行为是否妥当85

案例三 房间的使用功能能更改吗88

案例四 楼梯护栏空隙大，小儿跌下成重伤92

案例五 物业管理公司是否可以拒绝业主自用部分的维修服务96

第四单元 公共秩序服务100

案例一 “排除法”锁定高空抛物伤人元凶100

案例二 保安半夜进民宅，物业管理公司被判赔104

案例三 电梯内业主遭受袭击，物业服务企业应否担责107

案例四 消防栓没水业主家因火灾受损要物业管理处赔偿113

案例五 小区业主家中被盗应由谁来赔偿损失119

第五单元 收费管理123

案例一 电梯广告收益应归谁123

案例二 业主已购车位还要缴停车费是否合理126

案例三 物业服务不到位业主只缴纳七成物业费130

案例四 租户欠缴物业管理费怎么办135

案例五 住宅专项维修资金应该怎样用137

第六单元 客户服务144

案例一 开发商未按约安装双层玻璃业主5年维权终获支持144

案例二 楼上漏水殃及楼下，物业管理企业可以破门抢险吗147

案例三 开业典礼影响办公环境怎么办150

案例四 维修申请函能让物业管理公司免责吗153

案例五 这把钥匙该不该借158

实训思考篇163

案例一 员工违规操作造成的法律责任由谁负责165

案例二 访客崴伤脚物业管理公司是否承担责任166

案例三 业主拆暖气放弃集中供暖怎么办167

案例四 物业管理公司能擅自处理寄存的书柜吗168

案例五 小区自家楼门口丢失自行车，业主要求赔偿怎么办169

案例六 业主养公鸡扰民怎么办170

案例七 屋顶维修费由谁来承担171

案例八 业主楼道滑倒摔伤责任谁来承担172

案例九 车辆破损进入车场后车主推卸责任怎么办173

案例十 入住时，物业管理公司能否扣押业主家钥匙174

案例十一 员工违规操作是工伤吗175

案例十二 业主的装修损失物业管理公司承担吗176

案例十三 污水倒灌给业主带来损失谁承担177

案例十四 新购住房发生的维修责任由谁承担178

案例十五 赠送阁楼是否该交物业管理费179

案例十六 小区道路上管井多怎么办180

案例十七 垃圾桶位置之争181

案例十八 业主有了成见怎么办182

案例十九 小区围墙倒塌砸坏汽车，物业管理公司是否赔偿183

案例二十 擅自安装隔断门，侵害相邻权和共有权184

案例二十一 市政水压低业主屡屡投诉怎么办185

案例二十二 业主投诉噪声扰民怎么办186

案例二十三 租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办187

案例二十四 夜间电梯停运延误抢救，物业管理公司是否承担责任188

案例二十五 外墙挂广告住户内墙长毛责任谁承担189

案例二十六 这样的物业管理招标合不合法190

案例二十七 业主委员会贴失实“公告”怎么办191

案例二十八 乱停车的访客蛮不讲理怎么办192

案例二十九 业主遛宠物污染环境怎么办193

案例三十 不帮业主抢险，物业管理公司是否承担责任194

参考处理方法195

参考文献207