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问题 我们需要什么样的城市3

城市的世界3

大机会、大问题？5

城市有何吸引力5

城市有何问题7

中国的城市、中国的问题？9

我们需要什么样的城市13

第一篇：理论解释——城镇化的逻辑17

第1章 何谓城市17

经济增长18

社会包容20

生态绿色21

城市是增长、包容和绿色三个变量的“组合体”22

第2章 何谓城镇化24

城镇化是一种动态转变过程24

城镇化是地理空间的重塑27

城镇化也伴随着矛盾冲突29

第3章 城镇化的动力34

生产力条件的变化34

交通和通信条件的变化38

金融条件的变化40

第4章 城镇化的机制41

人口流动的动态调节机制41

企业的工厂和办公地点选择的动态调节机制44

第5章 以城市看待增长47

生产率的提升是关键47

交通和地理条件同样重要51

衰落和转型也是一种常态57

第二篇：美国观察——美国城市的发展和转型63

第6章 美国的人口流动63

美国人口的跨区流动63

美国人口的跨城流动69

美国人口的城内流动71

第7章 美国的产业重构75

大机器工业启动美国城镇化的引擎77

工业化和城镇化并不同步78

第8章 美国三大都市圈80

纽约经济圈：欧洲产业转移的“桥头堡”80

芝加哥经济圈：二次工业革命的资源重地85

洛杉矶经济圈：战火中孕育出科技革命的新浪潮88

第三篇：中国观察——历史经验的两面性95

第9章 耀眼的成功95

数以亿计的人口流动95

开创中国式“土地神话”98

增长成为一个必然结果106

第10章 突出的问题111

消费率下降正常吗112

投资效率趋于恶化吗118

土地城镇化的问题何在122

资源是个严重的问题123

规模效应和分工效率不足124

第四篇：中国新常态——以城镇化看待转型129

第11章 站在新的起点上129

初始条件的转变129

动力条件的转变138

第12章 城市的分化与转型146

农村和中小城镇的城镇化147

内陆中心城市和沿海二、三线城市153

“无界之城”157

第13章 城市发展的再平衡162

增长从高速转向中速162

产业由东向西重构164

投资的再平衡170

第五篇：金融含义——为城镇化的转型而融资179

第14章 我们需要什么样的基础设施179

基础设施资本存量：一个估算与比较180

基础设施是否过剩182

未来基础设施投资的空间在哪里186

第15章 寻找可持续的融资方式207

历史回顾：基础设施融资之道207

未来靠什么融资214

第16章 为产业的转型而融资229

产融结构：历史回顾229

产融不协调的表现231

寻求适合的金融结构235

第六篇：政策含义——改革是最大的红利247

第17章 土地改革：关键切入点247

历史回顾：土地改革是潜在的红利之源247

未来展望：土地改革的可能路径252

土地改革的潜在红利效应：有质量的城镇化258

第18章 营改增：牵引产业转型的步伐274

现状评估：第三产业税负已经大幅高于第二产业274

改革效果预估：释放服务业发展空间281

第七篇：行业含义——城市不等于建筑，城市等于人293

第19章 房地产：走向“百花齐放”293

逻辑线索293

历史回顾294

黄金十年走向终结？300

百花齐放的开始？305

第20章 消费品：农民工的崛起？312

农民工的数量和结构特征313

农民工收入增长是一连串事件的叠加317

农民工消费市场有多大320

谁将受益于农民工的消费325

第21章 商业保险：受益于人的城镇化333

商业保险是现代城市生活方式334

城镇化下半程，城乡一体的社会保障制度是核心要素337

基本与非基本之辨：明确社会保障和商业保障的界限342

保险资金参与城镇化建设345

参考文献349