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第一章 商业地产及商业地产法律服务1

第一节 房地产业1

一、房地产业简介1

二、我国房地产业相关立法简介6

三、我国房地产法律的基本原则7

四、律师要了解的一些房地产专业概念9

第二节 商业地产15

一、商业地产的概念及具体类型15

二、商业地产的特点16

三、我国商业地产的发展趋势及存在问题17

第三节 房地产开发的基本流程21

一、提出可行性研究报告21

二、申请项目用地22

三、规划设计24

四、征地及拆迁安置25

五、建设工程项目建设与验收25

六、市场营销与策划26

七、物业管理26

第四节 开发商业地产与一般房地产开发的不同分析27

一、商业地产开发的特点分析27

二、商业地产的运作手法32

三、商业地产的具体运营模式简介34

第五节 商业地产的法律服务40

一、商业地产的风险简述40

二、法律服务的主要内容41

附：某房地产项目建设项目全过程法律服务的预估工作内容44

附：商业地产招商及商业顾问合同47

第二章 商业地产的策划55

第一节 商业地产策划的重要性分析55

第二节 商业地产策划的主要内容57

第三节 策划委托合同及相关法律问题61

一、策划公司的选择61

二、开发商与策划公司的委托合同应注意的问题62

案例：涉嫌民事侵权，“贝沙湾”改为“贝尚湾”66

附：策划合同及其附件69

第三章 商业地产的融资85

第一节 我国房地产融资市场简介85

一、融资85

二、房地产融资的现状87

三、拓宽房地产融资渠道的法律建议90

四、中小房地产开发企业融资方式的法律风险分析92

附：房地产企业具体融资方式图表98

第二节 商业地产几种常见融资模式介绍98

一、房地产融资策划的意义99

二、融资策划的主要内容100

三、银行贷款100

四、项目融资114

五、股权融资120

六、风险投资引进融资131

附：股权转让协议书133

七、房地产信托150

案例：越秀房地产投资信托基金160

八、企业债券162

第三节 其他商业地产融资模式172

一、私募房地产投资基金172

二、委托贷款178

案例：地产商筹钱 银监会“点名”商业银行委托贷款178

三、夹层融资185

四、几种房地产融资方式的一些特性比较186

五、资产证券化简介及我国的实践187

附：全程融资合作协议190

第四章 商业地产工程建设194

第一节 商业地产的工程招标194

一、商业地产工程建设是否需要招标的分析194

二、房地产开发企业招标的基本流程简述196

三、设备材料的招标问题201

四、开发商招投标应注意的问题201

附：某商业地产公司的招标基本流程205

第二节 建设工程施工合同的签约与履行210

一、开发商工程发包模式的选择分析210

二、选择工程发包模式需要考虑的因素212

第三节 建设工程施工合同履行与法律纠纷216

一、房地产开发商企业的工程款流程216

二、工程施工过程中的签证（索赔）问题218

三、开发商对分包单位管理应注意的问题分析222

四、工程施工合同履行中开发商应注意的问题224

第五章 商业地产的经营管理模式231

第一节 商业地产经营模式的选择231

第二节 商业地产经营管理模式的定位与风险分析233

一、商业地产的定位233

二、租售模式的选择分析235

三、商业地产管理团队的设置及应注意的问题236

附：某商业街区项目管理人员及业务人员职务及职责237

第三节 商业地产的风险分析238

一、自然风险238

二、政策风险239

三、经济风险241

四、技术风险244

五、社会风险245

六、内部决策及管理风险246

第四节 商业地产经营的法律风险分析246

第五节 不同业态商业地产经营模式及风险分析251

一、大型购物中心经营模式及风险分析251

二、城市综合体经营模式及风险分析253

三、写字楼经营模式及风险分析257

四、商业街区经营模式及风险分析259

第六节 商业地产招商管理264

一、商业地产统一招商管理的基本原则265

二、商业地产招商的基本程序与内容269

三、招商后的经营管理工作简介271

附：某商业街招商管理制度271

附：产权式商业街区招商管275

第七节 商业地产的物业管理280

一、商业地产物业管理的特点分析280

二、商业地产管理的基本模式281

三、商业地产管理的基本内容和管理费用构成分析282

四、几种商业物业管理类型的管理介绍及法律风险289

案例一：60岁老妇电梯惊魂摔成残疾 物业电梯公司赔偿9.2万（人身损害）299

案例二：车库水淹新奔驰 物业赔偿86万（财产损害）300

案例三：私家车停车场内被盗 无监控记录物业赔偿302

案例四：沪一业主公司遇害 物业未尽安保义务判赔2万元303

案例五：八旬老人来访摔伤 状告物业获赔两万元305

第六章 商业地产的预售与租赁306

第一节 房地产预（销）售制度306

一、商业地产项目的预售条件及相关问题306

二、商业地产的销售条件及基本问题308

第二节 商业地产预（销）售法律问题分析310

一、认购书的性质和法律效力问题310

二、开发商签订房屋预售或销售合同应注意的问题311

三、销控措施简介316

四、商业地产的包销319

附：销售代理协议书324

第三节 商业地产租赁328

一、商业地产租赁模式的运作手法328

二、产权销售后的返租334

三、售后包租问题338

附：摊位租赁合同340

附：包租协议书346

第七章 商业地产项目投资与转让351

第一节 投资商业地产351

一、投资商业地产的风险分析351

二、投资商业地产的风险规避353

第二节 外资进入商业地产的限制355

一、外资进入房地产限制的背景及概述355

二、外商投资自用房地产的限制356

三、外商投资非自用房地产的限制357

四、外商投资房地产业的限制358

第三节 外商投资境内房地产开发的模式365

一、外商以自己名义取得出让的国有土地使用权，独立开发365

二、外商与境内合作方联合名义取得出让的国有土地使用权，独立或联合开发366

三、外商并购境内房地产开发企业366

四、外商收购已设立的外商投资房地产开发企业367

五、外商与境内合作方合作，在境外完成股权转让367

六、外商与境内合作方进行施工合作367

七、外商投资企业境内再投资368

第四节 商业地产项目的转让368

一、项目工程的转让形式分析368

二、项目工程直接转让模式风险分析370

三、股权转让模式风险分析373

四、股权转让协议签订应注意事项及基本内容375

五、项目转让的律师尽职调查385

附：股权转让协议398

第八章 商业地产的税收法律问题404

第一节 房地产开发企业涉及税种简介404

一、土地增值税404

二、契税409

三、房产税413

四、城镇土地使用税417

五、耕地占用税419

六、印花税421

七、营业税423

八、企业所得税428

九、城市维护建设税434

十、教育费附加435

第二节 房地产取得土地的税收法律问题436

一、房地产开发企业通过土地出让方式取得土地的基本操作流程介绍436

二、通过土地出让取得土地所涉及的主要税收事项描述437

案例：闲置土地是否缴纳城镇土地使用税438

三、房地产销售类型与销售方式简介439

四、商业地产销售所涉及的主要税收事项描述441

案例：向准业主收取的诚意金是否需要预缴企业所得税、营业税和土地增值税442

第三节 商业地产项目转让税收问题443

一、两种房地产项目转让方式的税收成本443

案例：何种情形下采用整体转让资产方案443

二、以股权方式转让项目税收问题分析445

第四节 商业地产持有税收问题448

案例：开发房产转为自用是否交纳营业税450