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业主和业主委员会的权利1

1.房屋所有权人就是房屋所在小区的业主3

2.业主委员会的诉讼主体资格问题6

3.签订购房合同时，开发商制定物业管理合同应符合法律规定6

4.开发商委托自己的子公司担任前期物业服务公司需要通过法定程序10

5.开发商违约，业主委员会可以起诉12

6.房屋设备不全，业主依法维权15

7.前期物业服务公司拒绝移交管理，业主委员会依法维权18

8.新旧物业公司交接的权利义务21

9.业主委员会有权在解聘前期物业公司之前新聘其他物业管理公司24

10.业主委员会可以代表业主起诉物业服务公司27

11.业主委员会可以向物业服务公司要求返还维修基金30

12.业主觉得业主委员会的决定不适当可以提起撤销之诉33

物业维修纠纷37

（一）业主与物业服务公司的维修纠纷39

13.业主搭建防护网不能占用公共空间39

14.业主违章修建户外设施，物业非为适格诉讼主体42

15.业主不能封闭阳台的约定需受合法性审查46

16.业主违反合法协议自封阳台，物业服务公司可以起诉50

17.物业服务公司应当对维修过程中的不当行为负责54

18.物业服务公司有权阻止业主安装超负荷的大浴缸57

19.业主不能以前期物业合同不合理为由而进行违章装修60

20.业主违章装修，物业服务公司无权罚款或采取断水断电等惩罚措施63

21.相邻其他业主造成侵权，物业服务公司进行赔偿的法律界限66

22.物业管理服务企业有权处分和管理专项维修资金吗？69

23.物业服务公司应当对公共区域养护、维修中的不当行为负责73

（二）相邻业主之间的维修纠纷75

24.住户承重墙上凿眼，邻居有权起诉75

25.业主在其独用的平台上搭建玻璃房不能违反物业管理公约77

26.业主装修不当造成损失，物业服务公司对其疏于监督管理造成的损失负责80

27.业主不可以违反物业管理公约自行安装防盗设施84

28.相邻业主不当装修造成损失，物业服务公司承担责任的法律界限86

29.业主不能以与其他业主进行同样装修为由，违反物业管理约定擅自装修89

30.装修排污堵塞管道，相邻业主负有排除妨碍的配合义务91

（三）业主与政府主管部门的维修纠纷94

31.业主封闭自家阳台，房地局无权处罚94

32.业主擅自建设违章建筑，房产管理机关应该处罚业主还是物业服务公司？97

建筑物及其附属设施致人损害纠纷99

（一）建筑物致人损害纠纷101

33.锻炼坠楼身亡，修建方和物业成被告101

34.物业公司不对触电受伤业主负责103

35.楼道设计不合理，住户摔伤，物业服务公司与开发商应各自承担责任106

36.小区没有成立物业服务公司，出现问题时居委会街道办需要负责109

37.电梯发生事故，物业服务公司负责举证证明自己没有过错112

38.业主入住后房屋受损，物业服务公司和开发商在各自的职责范围内负责115

39.业主冒失乘货梯摔伤，物业服务公司不能证明自己没有过错的，需要负责118

40.台风导致水管堵塞造成损失，物业服务公司应该负责121

41.下水道堵塞找不出肇事人，由共有人共同承担责任124

（二）附属设施致人损害纠纷127

42.物业设施伤人，物业服务公司需要承担责任127

43.小区内堆放的建筑垃圾伤人，物业服务公司需要承担责任130

44.设置路障没有采取防护措施，物业服务公司需要承担责任133

45.危险品露天放置，小孩失手点燃引爆，物业公司和监护人各自承担责任135

46.因遭受物业环境污染损害，业主可以要求精神损害赔偿138

47.童攀爬小区草坪钢筋护栏受伤，物业服务公司和监护人各自承担责任141

物业侵权纠纷143

（一）业主侵权纠纷145

48.房前小院扩建至人行道，物业公司起诉获支持145

49.业主委员会张贴通知指责物业服务公司贪污，内容失实应承担责任148

50.部分业主无权处置其使用的共用楼道151

51.业主维权行为过激，是否会侵害物业服务公司名誉？153

52.业主车辆受损，辱骂攻击保安构成侵权155

53.业主堆放建筑垃圾导致住户受害，应当承担赔偿责任157

（二）物业服务公司对业主人身权的侵权纠纷159

54.业主在住宅被装修工杀害，物业公司被判赔偿159

55.在小区内张贴失实公开信，物业公司成立侵权162

56.小区保安打死访客，物业服务公司承担责任165

57.业主突发急病，却遇电梯停运，物业服务公司应当负责167

58.业主小区内违禁放花炮出事故，物业服务公司尽到管理职责则不需要承担责任170

59.噪音扰民，开发商与物业谁之罪173

60.物业服务公司张贴告示点名批评业主，不构成名誉侵权176

61.业主热水器产生的冰溜子砸死小区居民，业主、物业公司和生产商各负其责178

（三）物业服务公司对业主财产权的侵权纠纷182

62.物业装修监管不力，楼下轿车被砸“毁容”182

63.未经业主同意，物业服务公司无权将“公用地”委托他人使用185

64.开发商和物业服务公司无权收取业主装潢保证金188

65.物业服务公司不能以危害小区安全为由擅自拆除户外广告牌191

66.物业服务公司丢失业主汇款应当承担责任193

67.未经业主同意，物业服务公司无权利用小区公共供暖设施对外供暖195

68.物业服务公司出租公用地，个别业主无权起诉物业服务公司198

69.业主家里管道堵塞受损失，物业服务公司在职责范围内承担责任200

物业管理费纠纷203

（一）业主拒交管理费纠纷205

70.因新买房屋漏水业主拒交物业管理费205

71.认定物业公司提供的服务是否符合合同约定的标准208

72.尚未办理产权转让，正在使用业主无权拒交物业管理费212

73.物业服务公司没有履行物业管理职责，业主无权拒交物业费214

74.没有签订物业管理合同，业主不可以因此拒交物业管理费217

75.业主家中被盗，不可以因此拒绝交纳物业管理费220

76.物业服务公司单方面提高物业费，业主可以拒交223

77.业主无权以开发商违约为由拒绝交纳物业管理费225

（二）物业服务公司索要管理费纠纷228

78.业主未与物业公司签订物业合同，业主不可因此拒交物业费228

79.开发商无权要求业主在办理入住时先交纳物业管理费231

80.物业服务公司不能以“二次供水”为由提高水价234

81.业主拖欠费用，物业服务公司无权强制停水239

82.物业服务公司无权强行收取装修配合费243

83.业主对于物业服务公司的事实管理行为应当依法交纳物业费248

84.物业管理服务合同没有明确收费标准，物业服务公司无权自行提高收费250

85.原物业管理服务合同期满没有续签，业主接受服务应当交费253

86.业主拖欠物业服务费时，物业服务公司可以不为其提供物业服务256

车辆管理纠纷257

（一）车位纠纷259

87.业主车位常被占，物业服务公司应当承担责任259

88.业主擅自改变车位造成损失，物业服务公司不需负责262

89.业主交纳了停车场地使用费，并非直接与物业服务公司构成保管合同关系264

90.业主车位被人占，停放他处受损失，物业服务公司不承担责任267

91.签订租用停车位合同，物业服务公司对业主车辆负有安全保障义务270

92.物业服务公司无权在小区楼间空地划出车位出租275

（二）车辆丢失、毁损纠纷278

93.高空坠物砸车，物业公司巧妙取证免责278

94.业主汽车被盗，保险公司理赔后可以向物业服务公司索赔281

95.住户车辆被盗，物业服务公司应当承担责任284

96.突发暴雨车库被淹，物业服务公司不可以免责287

97.物业服务合同没有明确车辆保卫服务，业主丢车，物业服务公司不承担责任291

98.物业服务公司只收取规定的车辆管理费的一半，也应对车辆损坏负全责293

99.住客在酒店丢失车辆，酒店在安全保障义务范围内负补充责任296

100.住户擅自停车占用通道，物业服务公司为疏通道路而损坏车辆不应赔偿299

安全保卫纠纷303

101.保安半夜进民宅，物业服务公司应当承担责任305

102.业主小区内被杀，物业服务公司尽到管理职责，则不需要承担责任308

103.住户家中被害，值勤保安已作访客登记，物业服务公司不承担责任311

104.住户家中被害，开发商和物业服务公司不因建筑和管理瑕疵而承担责任315

105.业主小区遭殴打，在场保安未救助，物业服务公司应该承担责任319

106.住户家中物品被盗，物业服务公司不承担责任322

107.物业服务公司禁止封闭阳台，窃贼入室行窃，物业服务公司负责325

108.物业服务公司纵容小区黑恶势力，业主受损，物业服务公司负责328

109.他人跳楼自杀砸死住户，物业服务公司不承担赔偿责任330

110.业主与看房人发生纠纷被打伤，物业服务公司不需承担责任333

111.物管公司不承担紧急避险行为的民事责任335

附录341

中华人民共和国物权法（节录）（2007.3.16 ）343

中华人民共和国侵权责任法（2009.12.26 ）347

中华人民共和国合同法（节录）（1999.3.15 ）360

中华人民共和国民法通则（节录）（1986.4.12 ）362

最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知（节录）（1988.4.2 ）364

最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释（节录）（2001.2.26 ）365

最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释（节录）（2003.12.4 ）366

物业管理条例（2007.8.26 修订）367

业主大会规程（2003.6.26 ）379

前期物业服务合同（示范文本）385

建设工程质量管理条例（节录）（2000.1.10 ）394

中华人民共和国城市居民委员会组织法（节录）（1989.12.6 ）395

物业服务收费管理办法（2003.11.13 ）396

北京市住宅物业管理服务标准（2003.11.4 ）400