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上篇 土地与房屋征收补偿法律实务3

第一章 集体土地征收与补偿基本程序3

第二章 农村集体建设用地使用权流转13

第三章 土地储备与土地一级开发33

第四章 国有土地上房屋征收与补偿的总则与附则48

第五章 国有土地上房屋征收决定94

第六章 国有土地上房屋征收补偿制度185

第七章 国有土地上房屋征收的强制搬迁制度252

第八章 国有土地上房屋征收补偿活动中的法律责任261

下篇 房屋征收补偿与诉讼救济实务操作275

第九章 房屋征收与补偿行政案件的受案范围及管辖275

第十章 房屋征收与补偿行政案件原告被告主体资格286

第十一章 房屋征收与补偿行政案件的起诉与受理298

第十二章 房屋征收与补偿行政案件中的第三人和诉讼代理人305

第十三章 房屋征收与补偿行政案件中的证据311

上篇 土地与房屋征收补偿法律实务3

第一章 集体土地征收与补偿基本程序3

第一节 集体土地征收房屋搬迁与国有土地上房屋征收搬迁的比较3

一、实施主体不同3

二、实施依据有所区别3

三、实施程序大致相同4

四、制定补偿标准的依据不同4

五、启动强制搬迁房屋的行政行为不同4

六、搬迁房屋附随法律行为不同4

七、人民法院裁定强制搬迁房屋所依据的司法解释不同5

八、申请人民法院作出强制搬迁房屋的裁定应具备的条件不同5

九、对已纳入城市规划区的集体土地可以变通执行国有土地上房屋征收补偿标准6

第二节 集体土地征收与补偿的基本程序7

一、开展集体土地征收工作的主要依据7

二、集体土地征收与补偿的批准程序7

三、集体土地征收与补偿的实施程序9

四、集体土地征收与补偿的强制程序12

第二章 农村集体建设用地使用权流转13

第一节 农村集体建设用地使用权流转制度概述13

一、农村集体建设用地使用权流转主体13

二、“集体建设用地所有权流转”与“集体建设用地使用权流转”13

三、农村集体建设用地使用权的初次流转和再次流转14

四、农村集体建设用地使用权流转方式14

五、《中华人民共和国土地管理法》严格限制农村集体建设用地使用权流转15

六、相关法律规定为农村集体建设用地使用权流转留有空间16

七、国家政策和全国人大的授权为集体建设用地使用权入市流转提供可靠依据17

八、地方政府已充分开展农村集体建设用地使用权入市流转实践活动18

九、农村集体建设用地入市流转的意义19

十、现已形成的农村集体建设用地入市流转制度基本架构22

第二节 对允许农村集体经营性建设用地入市流转的解读24

一、对土地的三大分类24

二、对“建设用地”、“国有建设用地”与“农村集体建设用地”的界定24

三、农村集体建设用地的三种类型25

四、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中允许的是“集体经营性建设用地入市流转”26

五、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对“农村集体经营性建设用地入市流转”的限制26

第三节 农村土地制度改革之集体经营性建设用地入市制度28

一、开展改革试点的目的28

二、改革试点的指导思想和基本原则28

三、改革试点主要任务之一是建立集体经营性建设用地入市制度29

四、对试点的选择要兼顾不同发展阶段和模式30

第四节 部分试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律30

第三章 土地储备与土地一级开发33

第一节 土地储备制度与征地储备程序33

一、土地储备制度概述33

二、征用土地储备的流程35

第二节 土地一级开发与土地一级开发运作模式36

一、土地一级开发的含义36

二、土地一级开发的运作模式37

第三节 土地一级开发的收益模式41

一、固定比例收益模式（BT模式）41

二、土地出让金净收益分成模式42

三、固定收益加净收益分成模式44

四、土地补偿（一、二级开发联动）模式44

五、政府与社会资本合作模式（PPP模式）45

第四章 国有土地上房屋征收与补偿的总则与附则48

第一节 立法目的48

一、制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》的目的48

二、制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》的依据50

第二节 《国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用范围50

一、政府征收房屋的前提条件50

二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用范围51

三、实施房屋征收时应保护公房承租人的权利51

四、实施房屋征收时应保护私房承租人的权利52

五、实行公平补偿的原则、含义及意义54

第三节 房屋征收补偿工作的基本原则55

一、开展房屋征收补偿工作应坚持决策民主原则55

二、开展房屋征收补偿工作应坚持程序正当原则56

三、开展房屋征收补偿工作应坚持结果公开原则56

第四节 实施房屋征收补偿工作的职权与管辖57

一、房屋征收与补偿工作的管理体制57

二、市、县级人民政府是实施房屋征收与补偿的主体57

三、房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作58

四、由房屋征收部门启动房屋征收程序60

五、房屋征收与补偿工作中的部门配合61

第五节 房屋征收实施单位62

一、房屋征收实施单位的性质与任务62

二、对房屋征收实施单位的监管64

第六节 对房屋征收补偿工作的监督与指导64

一、对房屋征收与补偿工作的层级监管64

二、对房屋征收与补偿工作的业务指导65

第七节 对房屋征收补偿工作的举报与监察65

一、对房屋征收与补偿工作的举报制度65

二、对房屋征收与补偿工作的监察制度67

三、纪检监察部门实施网上举报制度67

第八节 新旧条例的衔接适用68

一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》自公布之日起施行69

二、国务院于2001年6月13日公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止69

三、《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前依法取得的房屋拆迁许可证项目继续沿用原有规定办理，但政府不能责成有关部门强制拆迁69

【相关典型案例】70

第五章 国有土地上房屋征收决定94

第一节 作出房屋征收决定的程序概述94

第二节 房屋征收的准备程序95

第三节 界定“公共利益”96

一、“公共利益”的法律渊源96

二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》以概括加列举的方式界定“公共利益”97

三、《国有土地上房屋征收与补偿条例》列举的六项公共利益需要的情形98

四、国家机关办公用房建设属于公共利益范畴100

五、棚户区改造建设项目属于公共利益100

六、在房屋征收补偿实践中应把握比例原则100

【相关典型案例】103

第四节 征收房屋对相关规划的要求105

一、确需征收房屋的建设活动应当符合相关规划的要求105

二、保障性安居工程建设、旧城区改建纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划106

三、征收房屋符合相关规划的要求即完成房屋征收的准备程序106

第五节 房屋征收的启动程序107

第六节 对不当增加补偿费用行为的限制程序108

一、房屋征收范围确定后禁止实施增加补偿费用的行为108

二、房屋征收部门应向有关部门出具停办手续109

三、对不当增加补偿费用行为的限制程序工作流程110

第七节 选定房地产价格评估机构并进行分类评估程序110

【相关典型案例】112

第八节 对被征收房屋的调查登记程序114

一、房屋调查登记制度114

二、房屋调查登记的方式、方法、步骤116

三、在房屋调查登记时告知被征收入不予配合的风险116

第九节 拟定征收补偿方案与征求公众意见程序117

一、房屋征收部门拟定征收补偿安置方案117

二、征收补偿安置方案应由市、县级人民政府组织论证118

三、征收补偿安置方案应公布征求公众意见118

四、实践中征求公众意见应注意的问题119

五、棚户区改造建设项目房屋征收补偿方案注意问题120

六、笔者整理的《房屋征收补偿方案参考文本》121

第十节 征求公众意见的公布与旧城区改建补偿方案的听证程序131

一、征求公众的意见后要将修改的情况予以公布131

二、旧城区改建房屋征收补偿安置方案的听证程序131

三、召开听证会时应注意的问题131

第十一节 房屋征收的社会稳定风险评估程序132

一、房屋征收决定前的社会稳定风险评估程序132

二、当前房屋征收社会稳定风险评估存在的问题135

三、房屋征收社会稳定风险评估的责任主体（谁来评）135

四、房屋征收社会稳定风险评估的内容（评什么）135

五、房屋征收社会稳定风险评估的工作流程（如何评）138

六、房屋征收社会稳定风险评估报告的格式与要求141

七、国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估143

八、国家发展和改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲144

第十二节 房屋征收的决策程序及对征收补偿费用的拨付与监管程序145

一、作出房屋征收决定的决策程序145

二、对征收补偿费用的拨付与监管程序145

第十三节 对未经登记的建筑的调查认定和处理程序147

一、对违法建筑的认定、处理与补偿148

二、对于临时建筑的认定、处理和补偿148

三、征收房屋时对未登记的房屋的处理原则148

四、征收房屋时对违反《中华人民共和国城乡规划法》的违法建筑物、构筑物设施可以实施非诉强制拆除149

【相关典型案例】151

【相关典型案例】153

第十四节 房屋征收决定的公告与宣传解释程序155

一、房屋征收决定的作出与公告155

二、房屋征收决定公告应准确告知救济权利和期限155

三、房屋征收补偿的宣传解释工作156

四、房屋征收决定及其公告的参考文本156

第十五节 国有土地使用权的收回程序157

一、被征收房屋的国有土地使用权的收回与补偿157

二、相关法条的规定与理解158

三、采取注销土地使用权证和房屋所有权证的方式收回国有土地使用权并剔除房屋所有权权利159

第十六节 对不服房屋征收决定的救济程序162

【相关典型案例】163

第六章 国有土地上房屋征收补偿制度185

第一节 房屋补偿程序（流程）概述185

一、选定、决定或确定评估机构185

二、房屋价值的评估与复核鉴定185

三、选择房屋征收补偿方式、旧城区改建的原地回迁及住房保障185

四、政府按照补偿项目支付补偿金、补助金并兑现奖励，提供周转用房186

五、订立补偿协议及诉讼救济186

六、作出房屋补偿决定186

七、赋予被征收人救济权利187

八、征收补偿档案的建立与补偿费用的审计监督187

第二节 评估机构的选定、决定与确定及其工作原则187

一、协商选定或随机确定房地产价格评估机构187

二、房地产价格评估机构的工作原则以及监督制约机制188

第三节 房屋价值的分户评估与复核鉴定189

一、对被征收房屋价值的补偿原则189

二、对评估结果争议的解决机制190

三、法规授权住房和城乡建设部制定房屋征收评估办法191

四、《国有土地上房屋征收评估办法》的主要内容191

【相关典型案例】198

【相关典型案例】200

【相关典型案例】201

第四节 房屋征收补偿方式203

一、房屋征收的两种补偿方式203

二、对补偿方式的选择权在被征收人203

三、产权调换时要贯彻住房保障政策203

第五节 旧城区改建的产权调换安置方式是可原地回迁204

一、适用原地回迁补偿安置方式的条件204

二、市、县级政府对符合原地回迁条件的被征收人提供的用于产权调换的房屋其所处的位置应是原改建地段或就近地段204

三、性质为强制性条款204

【相关典型案例】205

第六节 住房保障206

第七节 补偿项目与补助奖励207

一、房屋征收补偿主体207

二、政府对被征收人应予补偿的项目207

三、政府制定房屋征收与补偿的补助和奖励办法208

第八节 搬迁费、临时安置费及周转用房209

第九节 停产停业损失补偿的确定原则209

【相关典型案例】210

第十节 订立补偿协议及诉讼救济212

一、房屋征收补偿协议的特殊性及其主要内容212

二、《国有土地上房屋征收补偿安置协议参考文本》212

三、通过诉讼解决征收补偿协议纠纷220

第十一节 作出房屋征收补偿决定221

一、市、县级人民政府作出房屋补偿决定的基本程序221

二、市、县级人民政府作出房屋补偿决定的前提条件221

三、房屋征收补偿决定的公平原则与法定内容222

四、依法送达房屋征收补偿决定书223

第十二节 赋予被征收人对补偿决定不服的救济权利223

【相关典型案例】224

第十三节 征收补偿档案的建立与补偿费用的审计监督249

一、建立征收补偿档案并应公布分户补偿情况249

二、房屋征收补偿档案的内容250

三、审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果250

第七章 国有土地上房屋征收的强制搬迁制度252

第一节 先补偿、后搬迁及对非法逼迁行为的禁止252

一、征收房屋应坚持先补偿后搬迁的原则252

二、被征收人应履行按时搬迁义务253

三、禁止采取非法手段逼迫被征收人搬迁253

第二节 “裁执分离”机制与强制搬迁254

一、强制搬迁的立法原意与“裁执分离”机制的创立254

二、最高人民法院制定《执行补偿决定案件司法解释》的背景255

三、制定《执行补偿决定案件司法解释》的目的256

四、受理强制执行房屋征收补偿决定案件的条件257

五、受理强制执行征收补偿决定申请的程序258

六、对征收补偿决定进行审查的标准258

七、作出是否准予执行裁定的程序258

八、强制执行房屋征收补偿决定一般由政府组织实施259

九、正确理解行政机关实施强制拆（搬）迁与人民法院实施强制拆（搬）迁并行机制的意义259

第八章 国有土地上房屋征收补偿活动中的法律责任261

第一节 市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任261

一、法律责任的主体是市、县级人民政府以及房屋征收部门的工作人员261

二、违法行为的情形261

三、承担法律责任的形式262

第二节 非法逼迁行为的法律责任263

第三节 非法阻碍征收补偿工作的法律责任266

第四节 违法占有征收补偿费用的法律责任266

第五节 违法评估的法律责任269

一、行政责任269

二、造成损失的承担民事赔偿责任270

三、构成犯罪的，依法追究刑事责任270

下篇 房屋征收补偿与诉讼救济实务操作275

第九章 房屋征收与补偿行政案件的受案范围及管辖275

第一节 行政诉讼受案范围的基本规定275

一、《中华人民共和国行政诉讼法》规定的行政诉讼受案范围275

二、《中华人民共和国行政诉讼法》规定的不属于行政诉讼的受案范围276

第二节 房屋征收与补偿行政案件受案范围的实务操作276

一、三种“法定”、“典型”的房屋征收补偿行政案件276

二、房屋征收补偿程序中其他可诉的行政行为277

三、房屋征收与补偿程序中不可诉的内部行政行为279

四、房屋征收与补偿程序中不成熟的行政行为不可诉279

第三节 行政诉讼案件管辖的基本规定280

一、确定行政诉讼管辖的主要意义280

二、行政诉讼的管辖分类281

第四节 房屋征收与补偿行政案件管辖的实务操作284

一、房屋征收与补偿行政案件的地域管辖284

二、房屋征收与补偿行政案件的级别管辖284

三、申请强制执行房屋征收补偿决定行政案件的管辖284

第十章 房屋征收与补偿行政案件原告被告主体资格286

第一节 行政诉讼原告主体资格的基本规定286

一、确立行政诉讼原告主体资格的标准286

二、行政诉讼原告的类型287

三、行政诉讼原告资格的转移289

四、具备原告主体资格不等于就具备了起诉的条件289

第二节 房屋征收与补偿行政案件原告主体资格认定实务操作290

一、房屋被征收人是房屋征收与补偿行政案件当然的原告290

二、与房屋征收决定和补偿决定有利害关系的人可以成为原告291

三、房屋被征收人签订征收补偿协议后无权对房屋征收决定提起行政诉讼291

第三节 行政诉讼被告主体资格的基本规定292

一、行政诉讼被告的基本概念292

二、直接诉讼的案件中被告资格的确认293

三、经复议的诉讼案件中被告资格的确认293

四、复议机关不履行法定职责诉讼案件中被告资格的确认293

五、授权行政法律关系诉讼案件中被告资格的确认293

六、行政委托法律关系中诉讼案件被告资格的确认294

七、被撤销的行政机关被告资格的确认294

八、共同被告的确认295

九、在行政审批关系中被告资格的确认295

十、被告的变更与追加295

第四节 房屋征收与补偿行政案件中被告的主体资格认定实务操作296

一、市、县级人民政府是房屋征收决定和房屋补偿决定行政案件的被告296

二、房屋征收部门可以成为房屋征收决定和房屋补偿决定行政案件的被告296

三、房屋征收实施单位不能成为房屋征收决定和房屋补偿决定行政案件的当然被告296

四、委托房屋征收实施单位承担征收与补偿工作的立法缺陷及其在诉讼中的被告资格确定297

第十一章 房屋征收与补偿行政案件的起诉与受理298

第一节 行政诉讼的起诉与受理298

第二节 行政诉讼案件受理的法律意义298

第三节 行政诉讼起诉的条件299

一、行政诉讼起诉的一般条件299

二、行政诉讼起诉的时间条件300

第四节 对行政诉讼起诉的审查与处理301

一、对起诉状的要求301

二、对起诉的审查和处理302

三、对不接收起诉状的处理302

四、起诉时可提出对规范性文件进行合法性审查的诉讼请求303

第五节 房屋征收与补偿行政案件的起诉和受理实务操作303

一、被征收人不服房屋征收决定和房屋补偿决定提起行政诉讼的起诉状的主要内容和应注意的问题303

二、递交起诉状时应提交证明起诉人具备原告诉讼主体资格的证据304

三、提交起诉状副本及委托代理人证明304

第十二章 房屋征收与补偿行政案件中的第三人和诉讼代理人305

第一节 行政诉讼第三人的基本规定305

一、行政诉讼第三人的概念及其应具备的条件305

二、行政诉讼第三人的类别305

三、行政诉讼第三人有权主张权利306

第二节 行政诉讼代理人的基本规定307

一、行政诉讼代理人的分类307

二、行政诉讼代理人的诉讼权利308

三、“行政诉讼代表人”及其与“诉讼代理人”、“法定代表人”的区别308

第三节 认定第三人、诉讼代表人的实务操作309

一、对房屋征收决定部分被征收人提起诉讼的，其他被征收人应作为第三人参加诉讼309

二、房屋补偿决定涉及房屋共有权人利益时，共有权人有资格作为第三人参加诉讼309

三、房屋征收部门不属于房屋征收决定和房屋补偿决定行政案件中的第三人310

四、房屋征收决定案件和房屋补偿决定案件中的诉讼代表人310

第十三章 房屋征收与补偿行政案件中的证据311

第一节 行政诉讼的证据及其种类的基本规定311

一、书证及其特点、种类和举证要求311

二、物证的特点及其与书证的区别312

三、视听资料及要求313

四、电子数据314

五、证人证言及其要求314

六、当事人陈述及其特点315

七、鉴定结论及申请重新鉴定的条件316

八、勘验笔录及制作勘验笔录的要求318

九、现场笔录及其特点318

第二节 举证责任与举证期限的基本规定319

一、行政诉讼举证责任的分配319

二、举证环节法院的职责320

三、被告的举证责任及举证期限321

四、原告的举证责任及举证期限322

五、第三人的举证责任及举证期限323

六、免证规则323

【相关典型案例】324

第三节 证据保全及对域外证据的要求基本规定326

一、证据保全及证据保全的条件、程序326

二、对中华人民共和国领域外形成的证据要求327

第四节 质证程序与质证规则的基本规定327

一、质证程序、质证规则及新证据界定327

二、数个证据证明同一事实的效力排序329

第五节 证人出庭作证与鉴定人、专业人员出庭接受询问的基本规定329

一、规范证人出庭作证329

二、规范鉴定人和专业人员出庭接受询问330

第六节 审查证据的原则与侧重点的基本规定331

一、人民法院审查行政诉讼证据应遵循的基本原则331

二、人民法院对证据的合法性审查的侧重点331

三、人民法院对证据的真实性进行审查的侧重点331

第七节 排除证据的基本规定332

一、不能作为定案依据的证据材料332

二、不能作为认定被诉行政行为合法依据的证据材料332

【相关典型案例】333

第八节 房屋征收决定和房屋补偿决定行政案件证据规则的实务操作343

一、房屋征收决定案件的证据343

二、房屋补偿决定案件的证据344

三、市、县级人民政府申请强制执行房屋补偿决定应提交的证据345

第九节 房屋征收决定案件对被告证据审查的实务操作346

一、审查作出房屋征收决定的主体是否是市、县级人民政府346

二、审查作出房屋征收决定的前提是否是公共利益的需要347

三、审查征收补偿方案是否进行论证和公布征求公众意见347

四、审查被告是否将补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时进行了公布348

五、审查涉及旧城区改建多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定被告召开听证会的证据348

六、审查被告的房屋征收社会稳定风险评估报告348

七、审查被告是否履行了召开政府常务会议进行讨论决定的程序350

八、审查被告在作出房屋征收决定前，是否已将征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用350

九、审查被告在作出房屋征收决定后是否及时将征收决定公告350

十、审查房屋征收部门是否履行了通知有关部门停止办理新、改、扩建房屋和改变房屋用途相关手续的义务351

十一、审查被告的房屋征收补偿方案是否合法352

第十节 房屋补偿决定案件对被告证据审查的实务操作352

一、审查作出房屋补偿决定的主体是否合法352

二、审查货币补偿或产权调换方案是否合法353

三、审查实施价格评估的机构是否具备法定资质353

四、审查选择评估机构的方式方法是否合乎规定，是否体现公开、公正的原则353

五、审查评估机构专业人员是否执行了回避的规定354

六、审查房屋价值评估时点是否符合要求354

七、审查评估时是否对实地进行了查勘以及实地查勘是否符合要求354

八、审查评估方法的选用是否符合有关规则要求354

九、审查评估时是否考虑到影响房屋价值的因素355

十、审查评估时的计价方法是否符合规定355

十一、审查整体评估报告和分户评估报告的移交及评估报告签字盖章是否符合要求355

十二、诉讼中要求对评估报告进行重新鉴定的理由356

【相关典型案例】356

第十一节 强制执行房屋补偿决定证据审查实务操作366

一、人民法院对强制执行房屋补偿决定案件实行“裁执分离”366

二、审查强制执行证据的重点367

三、人民法院对市、县级人民政府提交的证据进行审查后不予执行的情形368

四、从社会稳定大局出发审慎对待房屋补偿决定案件的强制执行368