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目录1

前言1

1 土地及土地使用权评估1

1.1 土地1

1.1.1 土地与土地使用权1

1.1.2 土地的特性2

1.2 土地使用权评估3

1.2.2 土地使用权评估的基本方法4

1.2.1 土地使用权评估的目的4

2 地价影响因素与评估原则6

2.1 地价特点6

2.2 地价的种类7

2.3 地价影响因素8

2.3.1 一般因素9

2.3.2 区域因素11

2.3.3 个别因素12

2.4 土地估价的原则13

3.1.1 马克思的地租理论17

3.1 地租理论17

3 土地估价的理论基础17

3.1.2 西方古典政治经济学的地租理论19

3.1.3 现代西方经济学的地租理论20

3.2 地价理论21

3.2.1 马克思主义的土地价格理论21

3.2.2 现代西方经济学的土地价格理论22

3.3 区位理论24

3.3.2 韦伯的工业区位论25

3.3.1 屠能的农业区位论25

3.3.3 克里斯塔勒的中心地理论（城市区位论）26

3.3.4 廖什的市场区位论28

4 城镇土地分等定级29

4.1 概述29

4.1.1 土地分等定级的含义和对象29

4.1.2 土地分等定级与土地估价的关系29

4.1.3 土地分等定级体系与方法30

4.1.4 土地定级原则32

4.2.1 因素层次33

4.2 城镇土地分等定级因素分析33

4.2.2 因素指标类型34

4.2.3 确定土地分等定级因素、因子的基本原则与方法35

4.2.4 因素因子权重确定38

4.3 城镇土地分等的程序与方法41

4.3.1 土地分等程序41

4.3.2 土地分等资料收集与调查41

4.3.3 土地分等因素因子分值计算42

4.3.4 土地分等对象的综合分值计算与等别初步划分45

4.4.1 土地定级程序46

4.4 土地定级的程序与方法46

4.4.2 城镇土地定级资料收集与调查47

4.4.3 因素分值计算48

4.4.4 单元划分及取样63

4.4.5 单元总分值计算与土地级别划分65

4.4.6 土地收益测算与级别确定68

4.4.7 考虑规划条件的城镇土地定级处理方法69

5.1.1 收益法的基本原理73

5.1 收益法73

5 土地估价的基本方法73

5.1.2 纯收益74

5.1.3 资本化率74

5.1.4 收益法的计算公式76

5.1.5 收益法的评估程序78

5.1.6 收益法的适用范围78

5.2.1 市场法的基本原理79

5.2.2 市场法的计算公式79

5.2 市场法79

5.2.3 市场法的评估程序81

5.2.4 市场法的适用范围84

5.3 剩余法85

5.3.1 剩余法的基本原理85

5.3.2 剩余法的计算公式86

5.3.3 剩余法的评估程序87

5.3.4 适用范围89

5.4 成本法89

5.4.1 成本法的基本原理89

5.4.3 成本法的评估程序90

5.4.2 成本法的计算公式90

5.4.4 成本法的适用范围92

5.5 路线价估价法92

5.5.1 路线价估价法的基本原理92

5.5.2 路线价估价法的计算公式93

5.5.3 路线价估价法的评估程序93

5.5.4 路线价估价法的适用范围94

5.5.5 路线价估价法的主要内容94

5.6.2 基准地价修正系数法的基本思路95

5.6.3 基准地价修正系数法的特点与适用范围95

5.6 基准地价修正系数法95

5.6.1 基准地价修正系数法的定义95

6 基准地价评估96

6.1 基准地价评估概述96

6.1.1 基准地价的含义和特点96

6.1.2 基准地价的作用97

6.1.3 基准地价评估的概念及原则98

6.1.4 基准地价评估的相关原理99

6.1.5 基准地价评估的思路和技术路线100

6.2 基准地价评估的程序102

6.2.1 确定基准地价评估区域102

6.2.2 评估资料的调查与收集102

6.2.3 用土地收益资料评估基准地价105

6.2.4 运用市场交易资料评估基准地价109

6.2.5 基准地价的确定113

6.2.6 基准地价修正系数表的编制113

6.2.7 基准地价更新117

7 宗地地价评估118

7.1 概述118

7.1.1 宗地地价的含义118

7.1.2 宗地地价的特点118

7.2 宗地地价评估的方法和原理119

7.2.1 宗地地价估价的方法119

7.2.2 宗地地价评估的一般原理119

7.3 宗地地价评估的具体步骤119

7.3.1 宗地估价业务的受理119

7.3.3 收集资料、实际踏勘123

7.3.2 拟定估价作业计划123

7.3.4 分析整理相关资料124

7.3.5 选定方法，试算价格126

7.3.6 确定宗地估价结果128

7.3.7 撰写估价报告书129

7.3.8 送达估价报告书148

8.1.2 地价管理与地价评估的关系149

8.1.1 地价管理政策的概念149

8.1 地价管理概述149

8 地价管理149

8.1.3 地价管理的作用150

8.2 我国目前主要的地价管理政策151

8.3 建立健全地价管理制度154

9 建筑物估价方法157

9.1 建筑物估价概述157

9.1.1 建筑物估价的定义157

9.1.4 建筑物价格的特点158

9.1.5 建筑物估价中的几个概念158

9.1.3 影响建筑物价格的因素158

9.1.2 建筑物估价的基本原理158

9.2 建筑物估价方法159

9.2.1 重置价格折旧法159

9.2.2 对照法174

9.2.3 建筑物残余法176

9.2.4 比较法176

10 土地估价相关法规178

10.1 中华人民共和国土地管理法178

10.2 土地利用年度计划管理办法191

10.3 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例194

10.4 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定199

10.5 国务院关于加强国有土地资产管理的通知203

10.6 国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知206

10.7 国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法》的通知207

10.8 国土资源部办公厅关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知210

10.9 土地资产管理“十五”计划纲要218

附录224

附录A 基准地价有关调查表和工作表格224

附录B 全国新增建设用地土地有偿使用费征收等级划分248

参考文献265