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前言 说好1

第一部分 资源分配与公共建设3

公共资源分配原则——红湾半岛的启示4

公共产品私有化——大型项目私有化的认受性8

以民为本的分配之道——公屋的不划一租金机制13

政策策动三模式——西九发展计画17

社会文化建设三元素——西九未善用社会资源21

政治与建筑息息相关——西九要切合管治文化26

对话三：思维无疆域31

第二部分 市区重建、社区规划与都市设计33

市区重建的二重性——打造市区重建新文化34

市区规划的新事与旧理——观塘市中心的复杂与矛盾41

全球都市网络——大型公共建设应以都市设计理念整合46

塑造地区风格——香港文化与历史建筑保育49

活力文化都市四要素——保育和都市设计没有专家56

社区参与六要点——香港式的社区参与61

政府角色定位——观塘市中心重建66

对话四：尽信书不如无书72

第三部分 历史建筑保育之道75

都市设计与历史建筑——荷李活道警察宿舍76

三理念和两趋向——拆文化遗产须慎重80

有与无的空间艺术——匪夷所思的全球经验84

现代建筑的源流——保育之道的点滴90

独立房子的文物意义——大宅的保育价值94

模棱两可的集体回忆——天星事件的过犹不及99

文物建筑三价值——蓝屋计画研究不足104

主观思维与客观因素——茂萝街发展创意产业109

历史语言与建筑密码——中区警署建筑群114

保育之政经因素——原地保育与觅地重建120

建筑思想的有与无——码头真的不可以拆吗？123

历史建筑保育——没有码头的码头价更高129

对话五：会说话的建筑133

第四部分 新旧制度管治文化135

说瓶酒，道香江136

应体谅公仆稍有差错140

强政须重政策三层次145

文官制度之专才与通才151

文化是甚么？154

对话六：看不见的建筑158

后记 一个故事160