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导论1

第一节 研究的背景与研究意义1

一、研究的背景1

二、研究的意义4

第二节 研究的理论现状6

一、关于城市化相关问题的研究6

二、关于房地产业相关问题的研究9

三、关于城市化与房地产业相关性的研究11

第三节 研究的方法与内容13

一、研究的思路13

二、研究的方法14

三、研究的内容15

第一章 解读城市化与房地产业20

第一节 城市化的内涵与实质20

一、城市化的内涵21

二、城市“化”的实质24

三、城市化水平的评价指标25

四、我国城市化发展的历史28

第二节 城市化的环境因素及动力机制分析30

一、城市化的外部环境条件分析31

二、城市化的内部驱动力分析37

三、城市化的驱动机制分析42

第三节 房地产业的含义及其特征44

一、房地产业的界定45

二、房地产业的特征49

第四节 房地产业发展及其问题51

一、我国房地产业的发展历程51

二、房地产业发展中的问题54

第五节 房地产业评价指标体系56

一、建立房地产业指标体系的意义57

二、房地产业指标体系的实质57

三、房地产业评价指标体系的内容57

小结60

第二章 城市化对房地产业的带动作用分析61

第一节 城市化夯实房地产业发展的经济基础61

一、城市化产生聚集经济效益62

二、城市化驱动经济增长的理论模式65

第二节 城市化优化房地产业发展的空间结构69

一、城市化加速城市外延扩张69

二、城市化推动城市体系演变72

三、城市化优化房地产业开发结构73

四、城市化提高房地产业集约度74

第三节 城市化为房地产业发展创造需求75

一、城市化进程中人口集聚创造房地产业需求75

二、居住水平的提高创造房地产业改善型需求76

三、流动人口增长对住宅的巨大需求76

小结77

第三章 房地产业对城市化的促进作用分析：微观层面78

第一节 地租理论和区位理论78

一、地租理论介绍79

二、区位理论概述81

第二节 房地产业区位选择与城市空间布局84

一、住宅区位选择和住宅用地需求84

二、工业房地产区位选择和用地需求87

第三节 房地产市场与城市用地规模扩张的互动关系91

一、房地产市场与城市用地规模扩张的互动关系91

二、土地供给价格弹性的变化对互动关系的影响92

三、容积率的变化对互动关系的影响96

四、利率的变化对互动关系的影响97

小结101

第四章 房地产业对城市化促进作用分析：宏观层面102

第一节 房地产发展周期及其对城市化的影响102

一、房地产发展周期概述102

二、房地产周期对城市化进程的影响107

第二节 房地产市场失灵及调控108

一、市场失灵的普遍性108

二、房地产市场失灵的原因111

三、房地产市场调控政策对城市化进程的影响114

第三节 房地产业对城市化进程的促进作用115

一、房地产业为城市化营造经济增长的宏观环境115

二、房地产业为城市化进程提供物质空间118

三、房地产业的发展提高城市化的质量119

小结120

第五章 城市化与房地产业互动关系的截面分析121

第一节 房地产业发展水平的综合评价121

一、主成分分析原理121

二、房地产业综合评价指标的选择122

三、房地产业发展水平的综合评价124

第二节 城市化水平的综合评价128

一、城市化评价指标的选择128

二、主成分分析130

第三节 城市化与房地产业互动关系的通径分析133

一、通径分析的原理134

二、房地产发展各指标与城市化综合指标的通径分析134

三、城市化各指标与房地产业发展综合指标的通径分析138

第四节 城市化与房地产业的主成分回归模型142

一、以房地产业发展水平为因变量的主成分回归模型142

二、以城市化水平为因变量的主成分回归模型146

小结148

第六章 城市化与房地产业互动关系的时间序列分析150

第一节 城市化与房地产业时间序列分析150

一、对时间序列的平稳性检验150

二、对时间序列的协整性检验153

第二节 城市化与房地产业发展的Granger因果关系分析155

一、H-P滤波155

二、Granger因果关系分析159

三、脉冲响应分析160

四、向量误差修正模型（VEC）的建立165

小结168

第七章 城市化与房地产业互动发展的对策建议170

第一节 构建优化城市土地利用的长效机制170

一、土地市场化配置是优化城市土地利用的前提条件170

二、政府宏观调控是优化土地利用的有效保障173

三、土地供应垄断是过渡时期的必然选择175

四、加强土地供后管理176

第二节 相关制度的改革和完善177

一、完善现行的农村土地使用制度177

二、改革和完善现行的户籍管理制度183

三、建立和完善社会保障体系184

四、改革城市建设投融资体制185

第三节 制定科学的城市化与房地产业发展战略188

一、制定城市化与房地产业互动发展战略应遵循的原则188

二、保持合理的城市化与房地产业发展速度191

小结196

参考文献197

后记205