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第一章 物业设备维护基本要求1

第一节 设备维护作业范围2

范围01：基础设备2

范围02：生活设备3

范围03：安全设备4

第二节 设备维护人员要求4

要求01：着装要求4

要求02：仪表要求5

要求03：言谈要求5

要求04：技能要求5

要求05：工作态度要求5

第三节 设备维护岗位职责6

职责01：设备维护责任归属6

职责02：工程部主管岗位职责6

职责03：给排水系统维护专员岗位职责6

职责04：电气设备维护专员岗位职责6

职责05：电梯维护专员岗位职责7

职责06：消防系统维护专员岗位职责7

职责07：空调维护专员岗位职责7

职责08：弱电系统维护专员岗位职责7

第二章 物业设备维护工作基础9

第一节 设备维护工作要点10

要点01：保存好设备维护资料10

要点02：熟悉设备运行情况12

要点03：建立绩效考核机制12

要点04：设备定期维修保养12

要点05：为业主（用户）提供服务13

第二节 设备维护管理制度14

制度01：工程部行为准则14

制度02：工程部培训制度15

制度03：设备维修制度16

制度04：设备巡检制度17

制度05：机电设备房出入管理制度18

制度06：设备事故管理制度19

第三节 设备维护质量标准21

标准01：一级物业设备维护质量标准21

标准02：二级物业设备维护质量标准23

标准03：三级物业设备维护质量标准24

第三章 物业设备日常维护作业26

第一节 设备的状态控制27

要点01：设备的状态监测27

要点02：定期进行预防性试验27

要点03：设备故障的诊断27

要点04：制定设备运行操作规程28

第二节 设备的检查33

要点01：检查的方式33

要点02：检查的方法34

第三节 设备的保养38

要点01：设备保养的类别38

要点02：设备保养计划控制39

要点03：制定设备保养操作规程42

第四节 设备应急维修44

要点01：设备维修信息的获得44

要点02：设备维修的实施45

要点03：设备报修单的设计48

第四章 物业给排水系统维护作业50

第一节 给排水系统基础知识51

知识01：什么是给排水系统51

知识02：给排水系统运行操作要求52

知识03：给排水系统设备间运行环境要求53

第二节 给排水系统日常检查54

事项01：给排水系统检查周期54

事项02：给排水系统检查内容54

第三节 给排水系统维护保养54

措施01：给排水系统月度维护保养54

措施02：给排水系统季度维护保养55

措施03：给排水系统半年保养55

措施04：给排水系统年度维护保养55

第四节 给排水系统故障处理56

方法01：管道堵塞的处理56

方法02：管道冻裂的处理56

方法03：室内排水管道渗漏的处理56

方法04：主供水管爆裂的处理56

方法05：漏水的处理57

方法06：水泵房发生水浸时的处理57

方法07：阀门螺盖漏水的处理57

方法08：阀门开不动的处理58

方法09：阀门打开后不通水的处理58

方法10：阀门关不住或关不严的处理58

第五章 物业供暖系统维护作业59

第一节 供暖系统基础知识60

知识01：什么是供暖系统60

知识02：供暖系统组成60

知识03：供暖系统的分类61

知识04：供暖系统运行操作要求61

第二节 供暖系统日常检查61

事项01：供暖系统检查周期61

事项02：供暖系统检查内容62

第三节 供暖系统维护保养62

措施01：锅炉设备维护保养62

措施02：供暖管道维护保养63

措施03：排风机维护保养63

措施04：风机房维护保养64

第四节 供暖系统故障处理64

方法01：供热管道漏水、漏气的处理64

方法02：散热器漏水及漏气的处理64

方法03：散热器热得慢或不热的处理64

方法04：燃气泄漏的处理65

第六章 物业供配电系统维护作业66

第一节 供配电系统基础知识67

知识01：什么是供配电系统67

知识02：供配电系统的构成67

知识03：供配电系统设备运行操作要求68

知识04：供配电系统设备房环境要求69

第二节 供配电系统日常检查70

事项01：供配电系统检查周期70

事项02：供配电系统检查内容71

事项03：供配电系统检查中发现触电的处置71

第三节 供配电系统维护保养72

措施01：供配电系统月度保养72

措施02：供配电系统季度保养72

措施03：供配电系统半年保养72

措施04：供配电系统年度保养72

第四节 供配电系统故障处理73

方法01：变配电房发生水浸时的处理73

方法02：外部线路故障处理73

方法03：配电柜自动空气开关跳闸的处理74

方法04：高压跳闸的处理74

方法05：低压进线主开关及某分路开关跳闸的处理74

方法06：配电室冒烟起火的处理74

第七章 物业弱电系统维护作业76

第一节 弱电系统基础知识77

知识01：什么是弱电系统77

知识02：弱电系统的构成77

知识03：弱电系统的运行操作要求79

第二节 弱电系统日常检查80

事项01：监控系统检查80

事项02：楼宇对讲系统检查80

事项03：报警系统检查80

事项04：门禁系统检查80

第三节 弱电系统维护保养81

措施01：弱电系统维护保养基本要求81

措施02：监控系统维护保养81

措施03：门禁系统维护保养82

措施04：报警系统维护保养82

措施05：楼宇对讲系统维护保养82

第四节 弱电系统故障处理83

方法01：监控系统常见故障处理83

方法02：门禁系统常见故障处理83

方法03：报警系统常见故障处理85

方法04：楼宇对讲系统故障处理85

第八章 物业中央空调系统维护作业87

第一节 中央空调系统基础知识88

知识01：什么是中央空调系统88

知识02：中央空调系统运行操作要求88

知识03：中央空调系统设备间环境要求89

第二节 中央空调系统日常检查90

事项01：中央空调及冷冻压缩机组的检查90

事项02：空调气冷或水冷凝固器的检查91

事项03：凝固水泵、中央冷冻水泵、冷冻上水泵的检查91

事项04：空调风柜、风机盘管（室内）的检查91

事项05：冷却塔的检查91

事项06：空调储水箱的检查92

事项07：与空调装置有关的通风、抽气和排气风扇的检查92

第三节 中央空调系统维护保养92

措施01：中央空调系统月度保养92

措施02：中央空调系统季度保养93

措施03：中央空调系统半年保养93

措施04：中央空调系统年度保养93

第四节 中央空调系统故障处理94

方法01：调风口叶片震颤并产生噪声的处理94

方法02：运行噪声或振动过大的处理95

方法03：送风口结露、滴水的处理95

方法04：有异物吹出的处理95

方法05：水管漏水的处理95

方法06：管道内有空气的处理96

方法07：提供的冷量不够的处理96

第九章 物业消防系统维护作业98

第一节 消防系统基础知识99

知识01：什么是消防系统99

知识02：消防系统的组成及主要功能99

知识03：消防系统设备间运行环境要求101

第二节 消防系统日常检查102

事项01：消防系统常规检查102

事项02：消防系统每日检查102

事项03：消防系统月度检查103

事项04：消防系统季度检查103

事项05：消防系统年度检查103

第三节 消防系统维护保养104

措施01：火灾自动报警系统维护保养104

措施02：消火栓系统维护保养104

措施03：自动喷水灭火系统维护保养105

措施04：防排烟系统维护保养106

措施05：防火卷帘门系统维护保养107

第四节 消防系统故障处理108

方法01：火灾自动报警系统故障处理108

方法02：消火栓系统故障处理109

方法03：自动喷水灭火系统故障处理109

方法04：防排烟系统故障处理110

方法05：防火卷帘门系统故障处理111

方法06：消防事故广播及对讲系统故障处理111

第十章 物业电梯维护作业113

第一节 电梯基础知识114

知识01：什么是电梯114

知识02：电梯运行操作要求114

知识03：电梯设备间运行环境要求115

知识04：电梯钥匙的管理116

知识05：电梯事故处理117

第二节 电梯日常检查118

事项01：电梯机房检查118

事项02：轿厢及厅门检查118

事项03：轿顶、井道及底坑检查119

事项04：运行舒适感检查119

事项05：检查中发现电梯异常的处理119

第三节 电梯维护保养119

措施01：电梯维护保养的一般要求119

措施02：电梯月度维护保养120

措施03：电梯季度维护保养120

措施04：电梯年度维护保养121

第四节 电梯故障处理121

方法01：电梯轿厢到平层位置不停车的处理121

方法02：轿厢平层准确度误差过大的处理122

方法03：电网供电正常时电梯没有快车和慢车的处理122

方法04：轿厢运行到所选楼层不换速的处理122

方法05：电梯运行时轿厢内有异常的噪声和振动的处理123

方法06：电梯启动困难或运行速度明显降低的处理123

方法07：开门、关门过程中门扇抖动、有卡阻现象的处理123

方法08：电梯到达平层位置不能开门的处理124

方法09：按关门按钮不能自动关门的处理124