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上篇 房地产开发管理实战技术3

第1章 房地产开发管理总论3

1.1房地产资源整合与博弈分析5

1.1.1土地资源的分析5

1.1.2资金资源的分析6

1.1.3人脉资源的分析6

1.1.4团队资源的分析7

1.1.5技术资源的分析7

1.1.6物料资源的分析8

1.1.7建造资源的分析8

1.1.8客户资源的分析8

1.1.9资源整合的模式9

1.2房地产企业管理方法论10

1.2.1房地产的核心竞争力11

1.2.2管理元素的集成技术12

1.2.3管理方法的三大指标12

1.3房地产合同管理总论13

1.3.1合同的分类管理13

1.3.2业务合同的族群15

1.3.3合同履约博弈的规律17

1.4合同版本的管理与选择19

1.4.1合同版本系列的分析19

1.4.2合同版本的选择原则20

1.5现实环境下的合同管理策略21

1.5.1弹性合同与刚性合同21

1.5.2阴阳合同与黑白合同22

1.5.3合同边界的设置与应用23

1.5.4严格控制合同签约模式24

1.6提高合同执行力的关键技术25

1.6.1重组合同文档的布局25

1.6.2提取合同的导读纲目27

1.6.3核心条款的前附技术28

1.6.4合同责任的归集技术28

1.6.5提升管理表格的合同地位31

1.6.6建立合同履约评审机制32

1.6.7共管账号的应用技术33

第2章 购地战略管理35

2.1购地战略管理技术37

2.1.1购买土地的战略意义37

2.1.2土地市场政策重点解读37

2.1.3土地市场博弈格局分析38

2.2土地新政下的购地策略40

2.2.1对土地储备进行分类管理40

2.2.2合理选择土地资源获得方式40

2.2.3竞价购地的关键管理技术42

2.2.4间接购地的关键管理技术43

2.3购地的战略决策方式45

2.3.1三种购地模式对比分析45

2.3.2依据开发商老板的直觉45

2.3.3依据管理团队协同作业46

2.3.4决策业务专项外包管理46

2.4投资咨询合同管理技术47

2.4.1投资咨询行业的资质管理47

2.4.2前期投资咨询业务的价格47

2.4.3资源的筛选与评价办法48

2.4.4投资咨询合同中的关键管理技术49

2.5土地出让合同管理技术50

2.5.1国家示范文本2000版土地合同解读50

2.5.2土地出让合同补充协议合同的解读53

2.5.3国家示范文本2008版土地合同解读55

第3章 资金融资管理59

3.1房地产企业资金运作特点61

3.1.1房地产资金运作特点的分析61

3.1.2开发商资金管理集成的技术61

3.1.3资金来源与融资代价的构成62

3.1.4收入能力与变现能力的管理63

3.2房地产开发企业主要融资方式63

3.2.1传统的银行贷款63

3.2.2股票市场的融资67

3.2.3信托资金的融资68

3.2.4其他方式的融资69

3.2.5实践的融资渠道70

3.3融资业务合同的集群管理71

3.3.1合同族群与逻辑关系71

3.3.2担保方式与合同关联性71

3.4融资合同的关键管理技术72

3.4.1全面预算，形成资金需求计划72

3.4.2分析金融市场，编制融资方案73

3.4.3合约谈判，签订融资业务合同73

3.5垫资合同的关键管理技术73

3.5.1垫资合同的本质内涵73

3.5.2垫资合同的谈判技巧75

3.5.3垫资合同的风险管理77

第4章 规划设计管理79

4.1规划设计的集群管理技术81

4.1.1规划设计集群管理方法81

4.1.2规划设计业务管理模式81

4.1.3规划合同族群逻辑分析82

4.2前期策划合同的管理技术85

4.2.1前期策划市场分析85

4.2.2策划合同的履约管理85

4.2.3策划合同的商务管理87

4.3工程勘察合同的管理技术88

4.3.1勘察合同版本的选择88

4.3.2勘察合同的签约管理88

4.3.3勘察合同的时效管理89

4.3.4勘察合同的违约管理89

4.4规划设计合同的管理技术90

4.4.1设计单位的资质管理90

4.4.2设计资源的评价系统92

4.4.3设计单位的选择模式93

4.4.4设计合同的边界管理94

4.4.5设计合同的分割技术95

4.4.6设计施工一体化的管理96

4.4.7设计合同的商务管理97

4.4.8设计合同的技术管理99

4.4.9设计合同的时效管理101

4.4.10设计合同的违约管理102

4.5施工图审查合同管理技术103

4.5.1政府管控所必备的程序要求103

4.5.2施工图审查的资源市场分析103

4.5.3施工图审查的价格行情分析104

4.5.4施工图审查合同的履约管理104

第5章 技术外包管理105

5.1专项业务外包的管理技术107

5.1.1双重特性业务的分析107

5.1.2合同属性执行力评估107

5.2招标代理合同的管理技术108

5.2.1资质管理与经营范围108

5.2.2招标单位的选择模式108

5.2.3招标代理的价格行情109

5.2.4招标代理的时效管理110

5.2.5招标代理的风险管理111

5.3造价咨询合同的管理技术112

5.3.1资质与经营范围的规定112

5.3.2单位的筛选与评价办法113

5.3.3造价咨询业的价格行情113

5.3.4造价咨询合同责任管理115

5.4监理服务合同的管理技术117

5.4.1监理资质与行政许可管理117

5.4.2监理市场的博弈格局分析118

5.4.3监理单位的选择签约模式119

5.4.4监理服务的价格行情分析120

5.4.5监理合同商务谈判的管理123

5.4.6监理合同的时效责任归集124

5.4.7监理合同的违约责任归集126

5.4.8开发商与监理人博弈谋略126

第6章 建造施工管理129

6.1建筑承包市场的资源管理131

6.1.1建筑行业资源市场分析131

6.1.2建筑业的法人管理131

6.1.3选择承包商的量化管理134

6.2建造合同的签约管理技术136

6.2.1建造业务合同逻辑关系的解析136

6.2.2建造业务合同的分割管理技术140

6.2.3建造业务合同的边界管理技术145

6.2.4现实环境下总包合同管理策略146

6.3建造合同的编制管理技术151

6.3.1建造合同版本简介151

6.3.2国内示范本的解读153

6.3.3港式合同版本解读154

6.3.4省级合同版本解读156

6.4质量控制的关键管理技术157

6.4.1施工质量标准的内涵157

6.4.2质量控制节点的设置158

6.5建造合同时效的管理技术161

6.5.1建造合同时效管理的概述161

6.5.2示范99版合同时效管理161

6.5.3示范07版合同时效管理164

6.5.4广东06版合同时效管理165

6.5.5港式总包合同的时效管理170

6.5.6 FIDIC红皮书的时效管理172

6.5.7建造合同的工期控制管理174

6.6成本控制的关键管理技术176

6.6.1房地产成本控制的特点176

6.6.2建造合同的计价方式177

6.6.3结算控制关键管理技术179

6.7变更控制的关键管理技术181

6.7.1变更权与程序管理181

6.7.2变更类型与管理对策183

6.7.3变更后果的管理技术183

6.8支付控制的关键管理技术184

6.8.1价款支付条件的设置184

6.8.2支付控制的不同模式185

6.9建造合同风险和危机管理186

6.9.1对合同索赔风险的控制186

6.9.2对合同争端风险的控制188

6.9.3对现场签证的变革管理189

第7章 物料采购管理195

7.1供货资源市场的透视197

7.1.1建材市场的分析197

7.1.2供货商选择模式197

7.1.3物料的选择原则197

7.1.4供货商评价系统198

7.2供货合同签约管理技术199

7.2.1供货合同的分级管理技术199

7.2.2供货合同的定位管理技术200

7.2.3供货合同的界面管理技术201

7.3物料供应方式的管理技术204

7.3.1物料供应方式的类别204

7.3.2物料供应方式的实施205

7.4供货合同编制管理技术207

7.4.1不同版本的特点分析207

7.4.2选择合同版本的原则208

7.5供货合同质量管理技术209

7.5.1供货质量标准的约定209

7.5.2质量条款合同责任的分配209

7.5.3合同全程履约的质量控制方法210

7.6供货合同时效管理技术212

7.6.1供货合同时效控制的必要性212

7.6.2横向合同关系中的时效责任212

7.7供货合同造价管理技术213

7.7.1供货方式的分类管理214

7.7.2供货方式与合同计价214

7.7.3关于采购单价的条款216

7.7.4采购数量的确定与控制217

7.7.5采购合同的结算217

7.7.6供货合同的变更管理技术220

7.8供货合同支付管理技术222

7.8.1供货支付途径的管理222

7.8.2价款类别定义与管理223

7.8.3支付条件设置的关键223

7.9供货合同风险管理技术224

7.9.1工程变更风险的控制224

7.9.2合同争端风险的控制224

7.9.3供货违约风险的控制224

第8章 营销推广管理227

8.1房地产的营销模式229

8.1.1从合同分割角度分类229

8.1.2从样板展示角度分类229

8.2楼市博弈格局的演绎230

8.2.1营销市场博弈格局230

8.2.2楼市主角动机剖析230

8.3营销合同族群式管理技术232

8.3.1营销业务合同族群分析232

8.3.2样板房营销方案的实施232

8.3.3样板房合同的集群技术233

8.4房产测绘合同的管理技术234

8.4.1房产测绘的资质管理234

8.4.2房地产测绘价格行情235

8.5营销广告合同的管理技术236

8.5.1房地产业广告市场概要236

8.5.2政府对地产广告的监控237

8.6模型制作合同的管理技术237

8.6.1建筑模型的作用237

8.6.2合同管理的要点238

8.7房屋销售合同的管理技术238

8.7.1销售合同版本特点介绍238

8.7.2三大版本内容对比分析238

8.7.3销售合同示范文本解读239

8.7.4开发商承担的合同责任240

8.7.5广州市一手预售销售合同解读242

8.7.6广州市一手现售销售合同解读244

第9章 售后服务管理247

9.1为业主找个好管家249

9.1.1售后服务的重要意义249

9.1.2售后服务阶段的划分249

9.1.3物管单位的资质管理250

9.1.4选择物管单位的方式250

9.1.5选择物管单位的时间251

9.1.6物管服务的价格行情251

9.1.7物管单位的选择标准252

9.1.8物业服务水平的衡量252

9.1.9签一个好的物管合同255

9.2交楼期售后服务的管理技术255

9.2.1建立质量问题快速整改机制255

9.2.2妥善处理延期交楼引起的违约事件257

9.3保修期售后服务的管理技术258

9.3.1建立质量保修快速反应系统258

9.3.2对保修协议书的合同边界管理260

9.3.3对维修事件进行合理的分类管理262

9.3.4构建关联合同之间的逻辑责任链262

下篇 房地产开发核心业务合同实战案例267

附录1 项目合作收购合同267

附录2 项目贷款融资合同281

附录3 规划设计服务合同295

附录4 招标代理服务合同327

附录5 造价咨询服务合同341

附录6 施工监理服务合同355

附录7 主体施工总包合同373

附录8 总承包管理与服务合同417

附录9 双方单边供货合同439

附录10 三方多边供货合同455

附录11 房屋面积测绘合同485

附录12 房屋销售代理合同489

附录13 户外营销广告合同501

附录14 建造模型制作合同515

附录15 前期物业管理合同533

附录16 房屋质量保修合同547