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第一章 住房危机：严重短缺与空置并存1

第一节 危机根源：传统体制下的实物分房2

一、实物分房：传统计划体制的支柱2

二、住宅短缺与传统建房体制5

三、传统实物分房：六大弊端8

四、低工资下的住房需求抑制16

五、传统福利分房阻碍房型进步18

附录1－1－1：废除实物分房——市场经济的胜利19

第二节 走出危机：住房商品化过程23

一、体制松动：房地产开发的缓慢市场化23

二、安居房与商品房26

三、安居工程：体制如何完善33

四、公有住房向商品房的转化35

附录1－2－1：住房商品化过程中的寻租行为41

第二章 住房革命：从实物到货币45

第一节 住房改革：背景与内容45

一、住房改革：基本内容和措施46

二、房改核心：住房分配制度49

三、房改深化：时机与背景51

附录2－1－1：旧房改政策的困境与对策54

第二节 质变：分房制度的变革57

一、货币化分房：势在必行58

二、货币分房：含义与实质60

三、货币分房：意义与限制条件65

四、货币分房应处理好五大关系69

五、货币分房：政策走向和建议74

第三章 货币分房：形式与标准77

第一节 货币分房：形式与途径77

一、货币分房：政策大框架77

二、货币分房：方法与思路78

三、货币分房的两种形式79

四、货币分房：方式选择80

第二节 住房公积金：内容与作用82

一、住房公积金：产生与内容82

附录3－2－1：住房公积金如何集中管理89

二、住房公积金：作用与意义90

三、住房公积金管理运作中的监督机制93

附录3－2－2：住房公积金的支取95

附录3－2－3：能否再建公积金：几种特例的处理98

附录3－2－4：住房公积金抵押贷款和商业性住房抵押贷款有何不同99

第三节 工资补贴：标准与方案101

一、广东：三市一县货币分房的试行方案101

二、山东省职工住房货币化分配办法104

附录3－3－1：广州市的货币分房方案105

第四章 住房消费与个人住房投资113

第一节 货币买房：程序与产权114

一、两难选择：货币化后买什么房114

二、如何买到拥有合法产权的商品房115

三、购买房改住房与购买一般住宅商品房的区别118

四、购房：现房与期房的优劣比较119

附录4－1－1：产权、所有权和使用权121

附录4－1－2：买一套商品房到底需要多少钱123

附录4－1－3：个人购房怎样办理房屋所有权证125

附录4－1－4：购买商品房的步骤127

第二节 住房消费：质量与选择130

一、住房质量：安居之本130

二、选一个好位置：商品房选购策略132

三、擦亮眼睛：慎重对待房地产广告139

附录4－2－1：购房者如何辨识不实房地产广告中的误导142

四、个人购买的住房如何维修145

一、房地产的定义与范围147

第三节 个人房地产投资利润与风险147

二、什么是住宅149

三、房地产的特征150

四、投资房地产有哪些好处152

五、个人投资房地产前要作好哪些准备154

六、投资房地产要承担哪些风险156

附录4－3－1：开发商所售每套住宅的建筑面积的计算方法159

附录4－3－2：建筑容积率、建筑密度和绿化率160

第五章 房地产开发：成长与竞争161

第一节 中国房地产开发：成长过程162

一、商品性房地产开发的启动162

二、第一轮房地产开发热潮165

三、房地产开发：连锁反应与宏观调控169

附录5－1－1：中国房地产开发的三个阶段171

第二节 房地产业：竞争与误区175

一、一个极端理性的行业175

二、房地产业：不是冒险家的乐园178

三、房地产开发与政府行为182

四、误区：舆论及理论的错误导向185

附录5－2－1：警惕房地产经济泡沫190

附录5－2－2：银行要向开发商“逼债”192

第一节 房地产市场：交易与中介193

一、房地产市场的内涵193

第六章 房地产市场：盘活与对策193

二、房地产交易及其分类196

附录6－1－1：房地产交易中如何办理公证203

附录6－1－2：差价换房205

三、房地产中介与经纪206

附录6－1－3：如何选择房地产经纪人208

附录6－1－4：北京市房地产中介的收费规定210

第二节 公房：上市与流通214

一、公房上市：当务之急214

二、公房上市：意义与困境218

三、存量公房：上市与流通224

附录6－2－1：北京市已售公房出售问题研究228

附录6－2－2：公房的售后再交易233

一、住房消费：为何热不起来235

第三节 激活房市：对策与措施235

二、商品房空置：探源240

三、消化空置房：对策247

附录6－3－1：盘活房市的一种思路：商品房与房改房市场联动251

附录6－3－2：房产地产分流：启动房市的新对策255

第七章 物业管理：售后服务与定位261

第一节 物业管理：服务与承诺261

一、物业管理的内涵262

二、物业管理：服务的具体对象与内容263

三、物业管理：营销与承诺264

四、物业管理：社区协调和安全保障265

五、物业管理品牌效应266

第二节 物业管理：定位与定价267

一、物业管理：如何定位267

二、是入住后才开始服务吗268

三、物业管理的合理收费269

四、物业管理：服务质量与定价272

第三节 现代物业的管理技巧273

一、物业管理的本质：多服务少管理273

二、物业管理：细致与周到274

三、物业管理的误区：保安和收费276

四、物业管理员的素质278

五、物业管理中的有偿服务279

六、小事不小：电梯运转279

第八章 房价：构成与变动281

第一节 房价：构成与变动282

一、商品住宅：价格构成282

二、北京：现行商品房价格构成283

附录8－1－1：北京房地产开发税费一览表285

三、房地产价格的影响因素292

附录8－1－2：住房租金与售价的函数关系294

第二节 房价过高：现状与原因296

一、房价过高：无奈的现实296

二、商品房能否降价：从取消48项收费谈起298

三、高房价与高消费——一议房价为何降不下304

四、“愿打”与“愿挨”——二议房价为何降不下306

五、“旧瓶”与“新酒”——三议房价为何降不下308

六、房价过高：四重奏310

附录8－2－1：目前商品房价格中的不合理因素有哪些312

七、房价太高谁之过：另一种说法314

第三节 如何降价：对策与思路317

一、理顺商品住宅价格体系：关键318

二、房地分价：降价新思路321

三、强行压价限价：行政措施323

第九章 房地产：投机与炒作策略325

第一节 房地产投机的形式与功能326

一、房地产投机与投资的区别326

二、房地产投机的形式327

三、房地产投机的经济功能328

四、房地产投机的特点329

第二节 房地产投机的基本策略331

一、房地产投机的位置策略332

二、房地产投机的时机策略336

三、房地产投机的质量策略339

四、房地产投机的策略体系341

第三节 中外房产投机技巧344

一、利用房产财货特性进行炒作345

二、根据房产市场特性进行炒作346

三、利用相关法令政策的漏洞进行炒作347

第四节 房地产投机误区及管理351

一、产生房地产投机活动的原因351

三、中国金融机构在房地产投机中的误区352

二、房地产投机的消极作用352

四、房地产投机活动的管理357

第十章 房地产营销：策略与技巧361

第一节 影响房地产营销的因素361

一、影响房地产市场及营销的主要因素362

二、宏观经济形势变化对房地产市场及营销的影响364

三、区域经济发展对房地产市场的潜在影响368

四、目标城市的房地产供求现状与房地产营销370

五、政府行政行为与房地产市场营销371

六、街区环境与房地产营销374

七、投资商的自身条件对营销的影响375

一、失败的房地产营销的主要表现376

第二节 成功的房地产营销：策略与技巧376

八、房地产项目的类型与市场营销376

二、漫谈房地产营销的策略与技巧380

三、制定正确的操作程序383

第十一章 房地产：担保、抵押与融资387

第一节 住房信贷：走向中国百姓389

一、住房信贷：政策与市场环境389

二、住房信贷：优良的信贷产品392

三、中国住房信贷：现状与问题394

四、发展住房信贷：对策与建议399

附录11－1－1：老百姓：为何离住房信贷那么远402

第二节 商业性个人住房贷款：方法与途径404

一、申请个人住房担保贷款：条件404

二、申请资料406

三、贷款额度与期限407

四、贷款担保方式：选择与权衡409

第三节 政策性担保贷款：如何用公积金买房411

一、申请阶段411

二、审核阶段414

三、贷款调查与实施阶段415

第四节 楼宇按揭贷款：鼓励与限制415

一、楼宇按揭：定义与要素416

二、按揭贷款：程序与手续417

三、小心按揭陷阱419

四、楼宇按揭与保险420

附录11－4－1：楼宇按揭：限制政策421