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总序1

第一章 不动产与不动产价格1

第一节 不动产1

一、不动产的概念1

二、不动产的特性4

三、不动产的分类8

第二节 不动产价格9

一、不动产价格的概念9

二、不动产价格的形成9

三、不动产价格的类型10

第三节 不动产价格影响因素15

一、一般因素15

二、区域因素22

三、个别因素23

复习思考题23

第二章 不动产估价25

第一节 不动产估价概述25

一、不动产估价的概念25

二、不动产估价的意义27

三、不动产估价的范围28

第二节 不动产估价的原则30

一、合法性原则30

二、最有效使用原则31

三、估价期日原则32

四、替代原则32

五、供求原则33

六、预期收益原则33

七、贡献原则33

八、公平原则34

第三节 不动产估价的一般程序34

一、明确估价目的34

二、拟定估价作业方案34

三、搜集整理估价所需资料35

四、实地查勘估价对象36

五、选用估价方法运算36

六、确定估价结果36

七、撰写估价报告36

八、估价资料归档37

复习思考题37

第三章 市场比较法38

第一节 市场比较法的基本原理38

一、市场比较法的概念38

二、市场比较法的理论依据38

三、市场比较法的基本公式39

四、市场比较法的特点与适用范围40

第二节 市场比较法的估价步骤40

一、搜集交易实例40

二、选取可比实例41

三、建立价格可比基础42

四、进行交易情况修正43

五、进行交易日期修正45

六、进行区域因素修正46

七、进行个别因素修正49

八、求取比准价格51

第三节 市场比较法应用举例52

一、应用案例一52

二、应用案例二53

三、应用案例三55

复习思考题57

第四章 收益法58

第一节 收益法的基本原理58

一、收益法的称谓58

二、收益法的概念58

三、收益法的理论依据58

四、收益法的基本公式59

五、收益法的特点和适用范围65

第二节 收益法的估价步骤65

一、搜集整理资料65

二、确定总收益66

三、确定总费用66

四、计算净收益68

五、确定资本化率68

六、求取收益价格71

第三节 收益法的特例71

一、单独求取土地收益价格71

二、单独求取建筑物收益价格73

第四节 收益法应用举例74

一、应用案例一74

二、应用案例二74

三、应用案例三（利用收益法评估承租土地使用权价格）75

复习思考题77

第五章 成本法78

第一节 成本法的基本原理78

一、成本法的概念78

二、成本法的理论依据78

三、成本法的基本公式79

四、成本法的特点与适用范围83

第二节 成本法的评估步骤84

一、收集整理资料84

二、估算重新购建价格84

三、建筑物折旧86

四、求取积算价格92

第三节 成本法应用举例92

一、应用案例一92

二、应用案例二93

三、应用案例三94

复习思考题95

第六章 假设开发法96

第一节 假设开发法的基本原理96

一、假设开发法的概念96

二、假设开发法的理论依据96

三、假设开发法的特点与适用范围96

第二节 假设开发法的计算公式98

一、基本公式98

二、具体公式99

三、我国香港和台湾地区及日本的计算公式99

第三节 假设开发法的估价步骤100

一、调查待估不动产的基本情况100

二、选择最佳的开发利用方式101

三、估计开发经营期101

四、预测开发完成后不动产的总价格102

五、估算成本费用及利税102

六、求取估价对象价格104

第四节 假设开发法应用举例105

一、单纯的地价评估105

二、旧有房地产和在建工程价格评估108

三、开发商预期利润的测算109

四、建筑费及专业费最高控制标准的测算110

复习思考题111

第七章 基准地价系数修正法112

第一节 基准地价评估112

一、基准地价概述112

二、城镇基准地价评估114

三、农用地基准地价评估123

四、基准地价更新126

第二节 基准地价系数修正法130

一、基准地价系数修正法的基本原理130

二、基准地价系数修正法的估价步骤130

第三节 基准地价系数修正法应用举例132

一、应用案例一132

二、应用案例二134

三、应用案例三136

复习思考题138

第八章 其他估价方法139

第一节 路线价法139

一、路线价法的基本原理139

二、路线价法的估价步骤141

第二节 长期趋势法145

一、长期趋势法概述145

二、线性趋势分析法147

三、非线性趋势分析法149

四、二次曲线趋势法150

第三节 高层建筑地价分摊法151

一、按建筑面积分摊152

二、按房地价格分摊152

三、按剩余技术分摊153

第四节 应用举例154

一、应用案例一：路线价法154

二、应用案例二：长期趋势法159

三、应用案例三：高层建筑地价分摊法163

复习思考题164

第九章 不动产估价报告撰写165

第一节 估价报告的内容与格式165

一、房地产估价报告的内容与格式165

二、土地估价报告的内容与格式168

第二节 估价报告撰写中常见错误分析169

一、技术路线错误169

二、方法运用错误169

三、参数确定错误171

四、报告格式错误173

五、土地估价技术报告中常见错误分析175

六、房地产和土地估价报告中其他常见错误179

复习思考题181

第十章 不动产估价制度182

第一节 中国不动产估价制度182

一、中国内地不动产估价制度182

二、中国香港特别行政区不动产估价制度183

第二节 国外不动产估价制度184

一、英国不动产估价制度184

二、美国不动产估价制度187

第三节 国际评估准则190

一、国际评估准则委员会的产生背景及其宗旨190

二、国际评估准则的内容体系191

复习思考题191

附录一“土地估价报告规范格式（一般格式）”的基本内容192

附录二“土地估价技术报告（文字式）”的基本内容及其说明197

附录三“土地估价报告（表格式）”的基本内容205

附录四2007年全国土地估价师资格考试试题212

附录五二○○三年全国房地产估价师执业资格考试试题271

主要参考文献302