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第一章 物业设施与设备管理基础1

第一节 物业设施与设备的构成2

一、基础设备类构成2

二、生活设备类构成2

三、安全设备类构成3

第二节 物业工程设施设备管理核心4

一、物业工程设施设备任务4

二、物业工程设施设备内容4

第三节 物业设施设备管理要点6

一、物业公司早期介入6

二、做好设备管理资料6

三、熟悉设备运行情况7

四、建立绩效考核机制8

五、设备定期维修保养8

六、提升员工综合素质8

第二章 物业工程管理体系建立10

第一节 物业公司工程部的组建11

一、公司总部设立工程部11

二、各项目管理处设立工程组12

三、工程部各岗位职务说明12

第二节 物业工程管理制度建设16

一、认真制定管理制度17

二、严格实施管理制度18

三、定期进行监督检查18

【范本01】工程部行为准则19

【范本02】工程部培训制度20

【范本03】工程部日常工作管理规定21

【范本04】安全保卫制度22

【范本05】工程验收制度23

【范本06】设备维修制度23

【范本07】报告制度25

【范本08】工具管理制度26

【范本09】巡检制度26

【范本10】交接班制度27

【范本11】值班制度27

【范本12】材料领取制度28

【范本13】机房钥匙管理制度28

【范本14】机电设备房出入管理制度28

【范本15】设备事故与应急处理程序29

第三章 前期物业工程管理32

第一节 前期介入期工程管理33

一、工程部前期介入的目的33

二、工程部介入的工作流程33

三、物业工程前期介入的事项34

四、图纸审核与巡查工作38

五、工程部现场详细巡查41

第二节 验收接管期工程管理43

一、物业接管验收的作用44

二、物业接管验收的对象44

三、物业接管验收的条件44

四、接管验收的资料要求44

五、房屋接管验收的标准47

六、接管验收的操作步骤49

七、验收后入伙前的设施成品保护51

【范本16】房屋及公共设施移交清单52

【范本17】楼宇建筑接管验收记录53

【范本18】公共机电设备验收单53

【范本19】公用建筑小型设施验收单54

【范本20】室外给排水验收单54

【范本21】房屋公共部位及设施移交清单55

【范本22】工程资料移交清单55

【范本23】房屋附属设施设备移交清单56

【范本24】物业工程移交项目汇总表56

【范本25】接管验收遗留问题统计表58

【范本26】工程质量问题处理通知单59

第三节 入伙阶段工程管理59

一、办理入住手续时期的工程管理59

二、业主装修过程的工程管理59

三、违规装修的工程管理63

第四章 物业设施设备日常管理64

第一节 设施设备运行管理65

一、制订合理的运行计划65

二、配备合格的运行管理人员65

三、提供良好的运行环境65

四、建立健全必要的规章制度70

五、设施设备的状态管理70

六、做好运行记录71

七、对运行状态的分析74

【范本27】设施设备运行计划76

【范本28】供配电设施设备运行管理标准作业规程77

【范本29】柴油发电机运行管理标准作业规程78

【范本30】中央空调运行管理标准作业规程80

【范本31】给排水设施设备运行管理标准作业规程82

【范本32】消防系统运行管理标准作业规程84

【范本33】弱电系统运行管理标准作业规程86

第二节 设施设备维护保养管理88

一、设备维护保养的类别88

二、物业设施设备的保养周期及项目89

三、物业设施设备的保养计划93

四、物业设施设备的保养计划实施93

【范本34】年度物业设施设备维修保养计划94

【范本35】供配电设施设备维修保养标准作业规程96

【范本36】柴油发电机维修保养标准作业规程98

【范本37】中央空调维修保养标准作业规程100

【范本38】排水设施设备维修保养标准作业规程104

【范本39】消防系统维修保养标准作业规程107

【范本40】弱电系统维修标准作业规程109

第三节 应急维修的管理112

一、设备维修信息的获得112

二、设备维修的实施113

三、设备报修单的设计113

【范本41】设备巡视签到表114

【范本42】空调系统巡视维护表114

【范本43】电梯系统巡视维护表114

【范本44】消防报警系统巡视维护表115

【范本45】气体消防系统巡视维护表115

【范本46】供配电系统巡视维护表116

【范本47】供水系统巡视维护表116

【范本48】排水系统巡视维护表117

【范本49】监控系统巡视维护表117

【范本50】避雷系统巡视维护表118

【范本51】停车场管理系统巡视维护表118

【范本52】楼宇自控系统巡视维护表119

【范本53】巡查问题处理表119

第四节 物业设施设备管理质量提升120

一、物业设施设备管理质量目标120

二、物业设施设备质量标准的制定120

三、开展物业服务检查125

四、缺陷原因的分析与措施126

五、全面质量管理计划（运作和维护专用）127

【范本54】物业工程服务质量检查标准128

第五章 房屋的日常养护与完损鉴定139

第一节 房屋的日常养护140

一、房屋养护的原则140

二、房屋日常养护的类型140

三、房屋日常养护的内容141

四、房屋日常养护的程序145

第二节 房屋完损等级的评定146

一、房屋完损标准的划分和等级分类146

二、房屋完好率、危险率的计算147

三、房屋等级评定的部位147

四、房屋等级评定的期间147

五、评定房屋完损等级的步骤147

【范本55】房屋分幢完损等级评定表151

【范本56】房屋完损等级汇总表152

【范本57】公司房屋完损等级汇总表152

第六章 物业设施设备外包管理153

第一节 物业设施设备外包概述154

一、什么是设施设备外包154

二、设施设备外包的好处154

三、容易获得外部资源的项目154

四、物业设施运作与维护外包形式155

第二节 编写外包服务工程说明155

一、工程说明书的形式156

二、工程说明书编写的要求156

三、工程说明的内容156

四、与工程说明书有关的其他事项157

第三节 承包商的选择157

一、承包商能力的审查157

二、承包商选择的方法158

三、承包商能力的判断158

【范本58】承包商初审记录158

第四节 外包合同的签订159

一、外包合同的类型159

二、外包合同签订的要求159

三、外包合同的内容160

四、外包合同的签订160

【范本59】电梯保养合同书160

【范本60】公共机电设备维修保养合同162

第五节 外包服务的监控165

一、指定专人负责165

二、监控外包服务情况165

三、定期监管考评166

【范本61】电梯外包月度考核表167

【范本62】消防系统外包月度考核表168

【范本63】供配电系统外包月度考核表168

【范本64】外包维修保养季度考评表169

【范本65】承包商评价表169

【范本66】设备故障问题转呈单171

参考文献172