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第一章 房地产企业会计核算与税务处理概述2

第一节 房地产开发经营的主要特点2

一、房地产开发企业的类型与主要业务2

（一）房地产开发企业的类型2

（二）房地产开发企业的主要业务2

二、房地产开发业务的主要特征3

三、房地产开发经营的主要流程3

（一）土地取得阶段3

（二）前期准备阶段4

（三）建设施工阶段4

（四）房产销售（预售）阶段4

（五）项目清算阶段4

（六）自持物业阶段4

第二节 房地产开发企业会计核算制度的演进5

一、房地产开发企业会计制度形成的前期5

二、《房地产开发企业会计制度》实施阶段5

三、房地产开发企业实施统一会计制度阶段6

四、房地产开发企业执行《企业会计准则》6

第三节 房地产开发企业的财税特征7

一、房地产开发业务的财税特征7

二、房地产开发企业缴纳的主要税种8

第四节 房地产开发企业的会计科目设置及核算内容9

一、房地产开发企业的会计科目设置9

二、重要会计科目的核算内容12

（一）开发成本12

（二）开发产品13

（三）投资性房地产13

（四）应付账款13

（五）应交税费13

（六）主营业务收入14

（七）其他业务收入14

第二章 企业设立阶段的会计核算与税务处理16

第一节 企业设立条件16

一、内资房地产企业设立的法律要求16

（一）《公司法》有关规定16

（二）《城市房地产管理法》有关规定16

（三）《房地产开发经营管理条例》有关规定16

（四）《房地产开发企业资质管理》有关规定17

二、设立外商投资房地产企业的要求18

（一）注册资本要求18

（二）设立流程19

（三）特殊规定19

三、注册资本金的要求20

四、项目资本金的要求21

第二节 企业设立阶段的会计核算23

一、会计科目的设置23

（一）实收资本（或股本）23

（二）资本公积23

二、注册资本的核算24

（一）设立登记时出资的核算24

（二）增加注册资本的核算26

（三）实收资本减少的核算29

第三节 企业设立阶段的税务处理29

一、税务登记29

（一）税务登记证的办理29

（二）税务登记证的变更30

二、企业设立阶段的纳税计算30

（一）印花税31

（二）契税31

三、不同出资方式的税务处理32

四、分支机构设立的税务处理34

（一）分公司34

（二）子公司34

（三）分支机构设立的税务分析35

第四节 筹办期的界定与开办费的处理36

一、筹办期的概念36

二、开办费的开支范围37

（一）允许计入开办费的支出37

（二）不能计入开办费的支出37

三、开办费的会计核算38

四、开办费的税务处理38

第三章 获取土地阶段的会计核算与税务处理42

第一节 土地制度概述42

一、土地所有制42

二、土地管理的基本制度43

三、土地征收和建设用地供应44

四、土地供应的程序46

五、二级市场土地转让的法律规定47

第二节 获取土地阶段的税务处理48

一、契税48

（一）纳税义务人48

（二）契税税率48

（三）契税计税依据48

（四）契税的征收管理48

（五）契税计税依据解读49

（六）契税的会计处理50

二、耕地占用税50

（一）纳税义务人50

（二）征税范围51

（三）计税依据51

（四）耕地占用税的税率51

（五）耕地占用税的征收管理51

（六）耕地占用税的会计处理52

三、城镇土地使用税52

（一）纳税义务人52

（二）征税范围52

（三）计税依据和税额52

（四）城镇土地使用税的征收管理53

（五）城镇土地使用税的税收优惠54

（六）城镇土地使用税的会计处理54

四、印花税54

（一）税目和税率54

（二）税收优惠54

（三）印花税的征收管理55

（四）印花税的会计处理55

五、营业税55

六、个人所得税56

七、土地增值税56

第三节 获取土地阶段的会计核算57

一、一般企业获取土地的会计处理57

二、房地产开发企业取得开发用土地的会计处理57

（一）通过竞拍取得土地使用权的会计处理57

（二）接受投资取得土地使用权的会计处理61

（三）在建项目收购的会计处理63

（四）合作建房的会计处理63

（五）自用土地使用权的会计处理68

第四章 开发建设阶段的会计核算与税务处理72

第一节 开发建设阶段业务概述72

一、项目策划设计阶段72

二、项目准备阶段72

三、项目施工阶段73

四、项目竣工验收阶段73

第二节 开发建设阶段的会计核算与税务处理74

一、开发建设阶段涉及的主要税种74

（一）城镇土地使用税74

（二）印花税74

二、开发建设阶段不同承包方式下的会计处理76

（一）建筑安装工程承包方式76

（二）不同工程承包方式的会计处理77

（三）甲供材模式的税务风险79

第三节 BT及BOT项目的会计核算与税务处理82

一、BT项目工程承包82

（一）BT模式的含义82

（二）BT模式的特点82

（三）BT项目分类82

（四）BT项目的会计核算83

（五）BT模式下的税务风险83

二、BOT项目工程承包84

（一）BOT模式的含义84

（二）BOT项目管理部的会计核算84

（三）BOT项目公司的会计核算86

（四）BOT项目的摊销与移交87

第五章 开发产品成本的归集、分配与结转92

第一节 开发成本核算概述92

一、成本核算的基本程序92

二、确定成本核算对象93

（一）成本核算对象的概念93

（二）确定成本核算对象的原则94

（三）确定成本核算对象的方法94

（四）房地产开发企业成本对象管理要求95

三、划分成本核算项目96

（一）成本核算项目的分类96

（二）成本项目的核算内容96

四、成本核算对象和成本项目之间的关系99

第二节 期间费用核算概述100

一、费用的特点100

二、费用确认的原则100

三、费用确认的标准100

四、费用的核算内容101

（一）管理费用101

（二）销售费用102

（三）财务费用102

第三节 成本费用会计科目的设置102

一、开发成本102

二、开发间接费用103

三、开发产品103

四、管理费用104

五、销售费用104

六、财务费用104

第四节 成本归集、分配的会计处理110

一、成本分配方法110

（一）占地面积法111

（二）建筑面积法111

（三）直接成本法112

（四）预算造价法112

二、成本分配方法对土地增值税的影响及例释112

（一）不同成本分配方法下的税款差异分析112

（二）不同性质的成本项目客观上要求适用不同的成本分配方法113

（三）层高系数建筑面积法113

（四）特殊的成本分摊方法114

三、土地征用及拆迁补偿费的归集与分配115

（一）土地征用及拆迁补偿费的归集115

（二）土地征用及拆迁补偿费的分配116

四、前期工程费的归集与分配117

（一）前期工程费的归集117

（二）前期工程费的分配118

五、建筑安装工程费的归集与分配119

（一）采用发包方式的核算119

（二）采用自营方式的核算121

（三）建筑安装工程费的分配122

六、基础设施费的归集与分配123

（一）基础设施费的归集123

（二）基础设施费的分配123

七、开发间接费用的归集与分配123

（一）开发间接费用的归集123

（二）开发间接费用的分配123

第五节 公共配套设施费的会计核算124

一、公共配套设施成本对象的确定124

（一）营利性公共配套设施124

（二）非营利性公共配套设施124

二、公共配套设施的成本核算对象125

（一）营利性公共配套设施的成本对象125

（二）非营利性公共配套设施的成本对象125

三、公共配套设施费的会计核算方法125

（一）营利性公共配套设施费的核算125

（二）非营利性公共配套设施费的核算128

四、预提公共配套设施费的会计核算128

（一）公共配套设施费的预提范围128

（二）预提公共配套设施费的账务处理129

（三）预提公共配套设施费的计算方法129

第六节 土地开发成本与代建工程成本的会计核算130

一、土地开发成本的核算130

（一）土地开发成本的划分和归集130

（二）土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置131

（三）土地开发成本的核算132

（四）已完成开发土地开发成本的结转133

二、代建工程成本的核算133

第七节 开发完工产品成本的结转134

一、开发产品总成本的核算134

（一）计算总成本的原则134

（二）成本预提135

（三）成本核算对象总成本计算表136

二、结转完工开发产品成本137

（一）开发产品的科目设置137

（二）开发产品成本明细表137

三、结转开发产品成本137

（一）销售产品成本明细表138

（二）成本差的账务处理138

第六章 销售（预售）阶段的会计核算与税务处理140

第一节 销售（预售）阶段业务概述140

一、土地使用权转让140

二、商品房销售141

（一）商品房预售与现房销售141

（二）自行销售与委托销售142

（三）一次性付款、分期付款及按揭付款142

（四）商品房销售流程143

三、销售其他建筑物145

四、代建工程146

五、其他业务146

（一）商品房售后服务收入146

（二）材料销售收入146

第二节 销售（预售）房款的会计核算146

一、销售定金的会计核算147

（一）定金的概念147

（二）销售定金的管理147

（三）定金的会计处理147

（四）定金的税务处理148

二、会员费及诚意金的会计核算148

（一）会员费及诚意金的概念148

（二）会员费及诚意金的管理148

（三）会员费及诚意金的会计处理148

（四）会员费及诚意金的税务处理149

三、按揭保证金的会计核算149

四、预售房款的会计核算150

（一）预售房款的概念150

（二）预售房款的管理150

（三）预售房款的账务处理150

五、销售更名、销售退房、销售换房的会计核算151

（一）销售更名的会计核算151

（二）销售退房的会计核算152

（三）销售换房的会计核算152

六、代收款项的会计核算与税务处理153

（一）代收款项的会计核算153

（二）代收款项的税务处理153

第三节 商品房销售收入的会计核算与税务处理155

一、收入的确认条件155

（一）《企业会计准则》关于收入的确认条件155

（二）税法关于收入的确认条件155

（三）完工条件155

二、销售收入的账务处理156

三、商品房面积差的会计核算156

四、拆迁还房的会计和税务处理157

（一）拆迁还房的概念157

（二）拆迁还房的税务处理157

（三）拆迁还房的会计处理159

五、委托代销收入的会计核算159

（一）收取手续费方式159

（二）视同买断方式160

六、售后回购房屋收入的会计核算161

（一）会计处理161

（二）税务处理161

七、附有销售退回条件的开发产品销售收入的会计核算162

八、销售折扣、折让及退回的会计核算162

第四节 商品房销售成本的会计核算163

一、开发产品的会计核算163

二、开发产品销售时的会计核算164

三、成本差异的会计核算164

第七章 自持物业阶段的会计核算与税务处理168

第一节 出租物业的会计核算与税务处理168

一、出租物业的初始计量168

（一）出租物业的确认168

（二）出租物业的账务处理168

（三）出租物业暂估入账的账务处理169

二、出租物业收入的会计核算与税务处理169

（一）出租收入的确认169

（二）租金收入的账务处理170

（三）免租期收入的账务处理170

（四）租金收入的税务处理171

三、出租物业后续支出的会计核算171

（一）维修的账务处理171

（二）装修的账务处理171

（三）改建支出的账务处理172

四、出租物业后续计量的会计核算173

（一）成本计量模式的账务处理173

（二）公允价值计量模式的账务处理174

（三）后续计量模式变更的账务处理175

五、投资性房地产转换的会计核算176

（一）投资性房地产转换形式176

（二）投资性房地产转换日的确定176

（三）投资性房地产转换为非投资性房地产的会计核算176

（四）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计核算177

六、投资性房地产处置的会计核算180

（一）采用成本模式计量的投资性房地产处置的账务处理180

（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产处置的账务处理180

第二节 自营物业的会计核算与税务处理181

一、自营物业的会计核算181

（一）自营物业的确认和初始计量181

（二）自营物业经营的账务处理182

二、自营物业后续支出的会计核算182

（一）自营物业装修的会计核算182

（二）自营物业改建的会计核算183

（三）自营物业日常维修的会计核算183

（四）自营物业计提折旧的会计核算183

（五）自营物业土地使用权摊销的会计核算183

三、自营物业处置的会计核算183

第八章 纳税活动的会计核算186

第一节 营业税金及附加的会计核算186

一、房地产开发企业营业税的处理186

（一）营业税的计税依据186

（二）营业税的税率186

二、销售物业营业税的账务处理186

（一）转让土地使用权应纳营业税的账务处理186

（二）销售不动产应纳营业税的账务处理187

（三）其他应税行为应纳营业税的账务处理188

三、营业税金附加的会计核算189

（一）城市维护建设税的核算189

（二）教育费附加的核算190

第二节 土地增值税的会计核算190

一、土地增值税的税务处理190

二、现房销售的土地增值税核算190

三、期房销售的土地增值税核算191

第三节 房产税的会计核算192

一、房产税的税务处理192

（一）征收方法192

（二）纳税义务发生时间193

（三）缴纳时间193

二、房产税的会计科目设置193

三、房产税的账务处理193

（一）直接在管理费用列支的会计核算193

（二）分期摊销房产税的会计核算193

第四节 城镇土地使用税的会计核算194

一、城镇土地使用税的税务处理194

（一）计征时间194

（二）计算公式194

二、城镇土地使用税会计科目的设置195

三、城镇土地使用税的账务处理195

第九章 土地增值税清算的会计核算198

第一节 土地增值税清算及清算时点198

一、土地增值税清算对象的选择198

二、土地增值税清算的时点200

第二节 土地增值税清算收入的确认与核算201

一、已全额开具商品房销售发票的收入确认201

二、未开具发票或未全额开具发票的收入确认201

三、开发产品所有权转移视同销售的收入确认201

四、出让金返还收入的确认203

五、售后返租转让收入的确认206

第三节 土地增值税清算成本的确认206

一、计算增值额的扣除项目206

（一）取得土地使用权所支付的金额206

（二）房地产开发成本207

（三）房地产开发费用207

（四）与转让房地产有关的税金207

（五）财政部规定的其他扣除项目208

二、土地增值税与企业所得税税前扣除项目差异分析208

（一）相同点208

（二）差异点208

第四节 土地增值税清算综合案例210

一、土地增值税清算应提供的资料210

二、房地产公司及清算项目基本情况210

三、扣除项目金额税务审核情况210

四、土地增值税分清算对象计算情况213

（一）非普通住宅部分的土地增值税计算213

（二）非住宅（含店面、车库、其他）部分的土地增值税计算215

五、土地增值税清算结论216

六、土地增值税清算申报表及附表217

第十章 利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理226

第一节 利润形成的会计核算与税务处理226

一、利润的构成226

（一）营业利润226

（二）利润总额226

（三）净利润226

二、利得与损失的会计核算226

（一）账户设置227

（二）会计处理228

三、利润形成的会计核算229

（一）期间损益的结转229

（二）企业所得税的计算230

（三）所得税账户设置与会计处理232

（四）净利润的结转233

（五）年度亏损的会计处理233

第二节 利润分配的会计核算与税务处理234

一、利润分配的流程234

（一）弥补以前年度亏损234

（二）提取法定盈余公积金234

（三）提取任意盈余公积金234

（四）向投资者分配股利234

二、利润分配的会计核算235

（一）账户设置235

（二）会计处理235

第三节 企业所得税的会计核算236

一、会计利润与应税利润236

二、永久性差异与暂时性差异237

（一）永久性差异237

（二）暂时性差异238

三、递延所得税资产和递延所得税负债的确认244

四、所得税费用的确认与计量244

（一）当期所得税244

（二）递延所得税244

（三）所得税费用245

五、企业所得税的会计核算246

（一）会计核算的一般程序246

（二）账户设置247

（三）账务处理247

第十一章 企业所得税的预缴与汇算清缴252

第一节 企业所得税的预缴与汇算清缴概述252

一、企业所得税的预缴252

（一）日常所得税会计处理252

（二）预收房款的所得税会计处理252

（三）期末所得税会计处理253

二、企业所得税的汇算清缴254

（一）汇算清缴的基础254

（二）汇算清缴的一般程序254

（三）汇算清缴的期间255

（四）汇算清缴的申报256

三、所得税汇算清缴的纳税调整257

（一）收入确认的纳税调整257

（二）视同销售的纳税调整258

（三）业务招待费、广告费的纳税调整259

（四）利息支出的纳税调整259

（五）罚金、罚款和被没收财物损失的纳税调整259

（六）税收滞纳金的纳税调整260

（七）准备金的纳税调整260

（八）销售未完工开发产品取得收入的纳税调整260

（九）未取得发票及不合规票据的纳税调整261

（十）所得税申报表的填报262

第二节 企业所得税预缴与汇算清缴的实例解析267

一、基本资料267

二、企业所得税申报表270

第十二章 房地产特殊业务的会计核算与税务处理314

第一节 企业分立的会计核算与税务处理314

一、企业分立的类型314

（一）存续分立（分拆分立）314

（二）新设分立（解散分立）314

二、企业分立的特点314

三、企业分立的会计处理315

（一）会计处理原则315

（二）企业分立的具体会计处理316

四、企业分立的税务规定316

（一）企业所得税316

（二）契税317

第二节 合作开发的会计核算与税务处理317

一、联建模式的概念318

（一）联建模式的认定条件318

（二）伪联建模式的认定318

二、联建模式下的税务处理318

三、联建模式下开发产品分配的会计与税务处理319

四、联建模式下项目分红的会计与税务处理322

第十三章 房地产企业会计核算综合案例328

第一节 欣嘉公司全流程整套账务处理328

一、公司设立328

二、土地征用及拆迁补偿329

三、土地竞拍331

四、3月份其他业务332

五、项目立项和规划333

六、4月份其他业务334

七、建筑安装业务335

八、预（销）售业务339

九、其他事项343

第二节 欣嘉公司财务报表及相关附表343