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第一章 建筑物区分所有权的肇源、形成与演进1

第一节 建筑物区分所有权的肇源与形成1

一、人类住宅的起源1

二、建筑物区分所有权的肇源与初步形成2

三、建筑物区分所有权的正式形成5

第二节 建筑物区分所有权的演进（发展）6

一、1918年至1947年期间：建筑物区分所有权发展的第一阶段6

二、1947年至1965年期间：建筑物区分所有权发展的第二阶段11

第二章 各国建筑物区分所有权基本立法状况分析（一）14

第一节 法国14

一、概要14

二、《法国民法典》第664条分析16

三、《关于区分各阶层不动产共有之法律》（1938年6月28日）18

四、法国《住宅分层所有权法》（1965年7月10日）20

第二节 日本23

一、立法沿革23

二、日本1962年建筑物区分所有权法26

三、日本1983年建筑物区分所有权法27

四、日本2002年对其建筑物区分所有权法的修改31

第三节 意大利31

一、概要31

二、基本内容32

第四节 奥地利33

一、概要33

二、奥地利1948年7月8日建筑物区分所有权法33

三、奥地利1975年7月1日建筑物区分所有权法34

第五节 德国35

一、建筑物区分所有权（“住宅所有权”）立法的前史35

二、德国《住宅所有权法》（1951年3月15日）37

三、德国《住宅所有权法》的修改41

第六节 瑞士44

一、立法沿革44

二、基本内容45

第七节 中南美洲各国47

第三章 各国建筑物区分所有权基本立法状况分析（二）49

第一节 美国49

一、立法前史与基本立法状况49

二、基本内容52

第二节 英国53

一、立法前史与基本立法状况53

二、基本内容55

第三节 我国香港特别行政区56

一、立法基础56

二、《多层大厦（业主立案法团）条例》（1970年6月19日）57

第四节 我国澳门特别行政区58

第五节 我国台湾地区60

一、我国台湾地区“民法”上的规定60

二、“土地登记规则”中的规定61

三、“公寓大厦与社区安全管理办法”62

四、“公寓大厦管理条例”63

第四章 建筑物区分所有权总说67

第一节 各国法建筑物区分所有权的名称67

第二节 建筑物区分所有权的涵义或构成70

一、对建筑物区分所有权涵义或构成的诸种学说的分析70

二、对诸种学说的衡量比较与选择79

三、建筑物区分所有权的涵义或构成84

四、《物权法》关于建筑物区分所有权的涵义或构成采三元论说的解释论85

五、对《物权法》第70条若干概念的解释89

第三节 建筑物区分所有权的客体96

一、建筑物区分所有权与“一物一权原则”96

二、空间为民法上一种重要的物，得为权利的客体97

第四节 建筑物区分所有权的法性质、特性与类型107

一、建筑物区分所有权的法性质107

二、建筑物区分所有权的特性108

三、建筑物区分所有权的类型110

第五章 专有所有权112

第一节 专有所有权的涵义与特性112

第二节 专有所有权的客体——专有部分113

一、专有部分的要件113

二、专有部分的范围122

三、专有部分的类型127

第三节 专有所有权的内容129

一、建筑物区分所有权人（业主）作为专有所有权人享有的权利129

二、建筑物区分所有权人（业主）作为专有所有权人承担的义务131

第四节 建筑物区分所有权人（业主）作为专有所有权人的法律责任134

一、停止侵害、排除妨害134

二、损害赔偿135

三、将业主自建筑物区分所有权共同体关系中驱逐（即剥夺业主的区分所有权）135

第五节 专有所有权的变动150

一、专有所有权的设定150

二、专有所有权的取得152

三、专有所有权的变更152

四、专有所有权的消灭152

第六章 共有所有权155

第一节 共有所有权的涵义与特性155

第二节 共有所有权的客体——共用部分156

一、共用部分（共有部分）的范围156

二、共用部分的法性质163

三、共用部分的法律地位171

四、《物权法》和《建筑物区分所有权解释》对共有部分（共用部分）的分类172

五、一些特殊的共有部分（共用部分）分析174

第三节 共有所有权的内容178

一、建筑物区分所有权人（业主）作为共有所有权人的权利178

二、建筑物区分所有权人（业主）作为共有所有权人的义务180

第四节 建筑物区分所有权人（业主）作为共有所有权人的法律责任183

第七章 区分所有建筑物诸重要问题考量185

第一节 区分所有建筑物的基地问题185

一、区分所有建筑物基地的涵义与分类185

二、区分所有建筑物与基地的关系185

三、区分所有建筑物基地利用权的诸形态188

四、区分所有建筑物与基地利用权的一体性194

第二节 区分所有建筑物共用部分的专用使用权197

一、概要197

二、专用使用权的客体197

三、共用部分专用使用权的法性质198

四、专用使用权的设定方式201

五、专用使用权的消灭204

第三节 区分所有建筑物的停车场问题204

一、各国家或地区法上的停车场问题205

二、比较分析结论215

第四节 区分所有建筑物的增建216

一、概要216

二、法国的学理、判例及立法216

三、日本的判例与学理220

四、小结221

第八章 建筑物区分所有权（人）的成员权222

第一节 建筑物区分所有权（人）的成员权的涵义、特性及形成基础222

一、建筑物区分所有权（人）的成员权的涵义与特性222

二、建筑物区分所有权（人）的成员权的形成基础223

第二节 建筑物区分所有权（人）的成员权的内容225

一、业主（建筑物区分所有权人）作为成员权人享有的权利225

二、业主（建筑物区分所有权人）作为成员权人承担的义务227

第三节 建筑物区分所有权（人）的成员权的变动227

一、建筑物区分所有权（人）的成员权的取得227

二、建筑物区分所有权（人）的成员权的消灭228

第九章 区分所有建筑物的管理（一）229

第一节 概要229

第二节 管理内容231

一、物的管理231

二、人的管理232

第三节 管理方式233

一、自主管理与委托管理234

二、管理人方式与非管理人方式237

三、法人与非法人管理238

第四节 管理规约238

一、管理规约的涵义238

二、管理规约的法性质239

三、管理规约的订立、变更或废止241

四、管理规约事项249

五、管理规约的效力255

六、原始管理规约（业主临时公约）的公平性及其效力256

七、管理规约的保管与阅览261

八、小结261

第五节 建筑物区分所有权人（业主）管理团体263

一、建筑物区分所有权人（业主）管理团体的形成263

二、建筑物区分所有权人（业主）管理团体法性质的比较法考量263

三、比较分析结论271

第十章 区分所有建筑物的管理（二）275

第一节 建筑物区分所有权人（业主）管理团体的机关275

一、概要275

二、各国家或地区法上管理机关的种类的比较法考量275

三、小结283

第二节 我国区分所有建筑物的业主管理团体的机关（Ⅰ）：业主大会283

一、业主大会的特性与业主的权利和义务284

二、业主大会会议形式、会议召集与表决权计算287

三、业主大会的决议方法与决议效力291

第三节 我国区分所有建筑物的业主管理团体的机关（Ⅱ）：业主委员会、物业服务企业与其他管理人296

一、业主委员会296

二、物业服务企业与其他管理人298

第四节 若干问题研究（一）299

一、管理者型与理事会型299

二、意思机关——建筑物区分所有权人（业主）大会（集会、总会）301

第五节 若干问题研究（二）309

一、执行机关——管理者309

二、监督、咨询机关314

第六节 区分所有建筑物的修缮316

一、概要316

二、专有与约定专用部分的修缮319

三、共有与约定共有部分的修缮327

四、区分所有建筑物修缮费用的来源或取得336

第七节 区分所有建筑物的修复：以日本法为视角的分析与借镜340

一、概要340

二、日本区分所有建筑物小规模一部灭失的修复341

三、日本区分所有建筑物大规模一部灭失的修复344

四、日本区分所有建筑物修复制度对我国的借镜：检讨、建构及完善351

第八节 区分所有建筑物的重建353

一、概要353

二、重建的要件356

三、业主间及业主与第三人间权益的调整362

四、重建合意的成立与重建主体的厘定366

五、小区内区分所有建筑物的重建368

六、区分所有建筑物一部灭失的复旧（修复）与重建369

七、区分所有建筑物遭受灾害全部灭失时的再建与重建371

八、小结372

第十一章 区分所有建筑物管理的文化与社会性上的问题374

第一节 爱畜的饲育问题374

一、各国家或地区的比较分析与考量374

二、小结379

第二节 区分所有权人之不在的问题380

一、对各国家或地区的比较考量、分析380

二、小结382

第三节 管理费分担金的滞纳与迟延382

一、新加坡382

二、日本383

三、美国夏威夷383

四、我国台湾地区384

第四节 因乐器演奏所生的噪音问题385

第十二章 对业主的团体的拘束的根据与界限——建筑物区分所有的所有权法与团体法的交错（一）387

第一节 过往的议论的到达点：对业主的团体的拘束的多样化与根据论的变迁387

一、基于作为共有持分（份额）权人的团体的拘束387

二、基于作为业主管理团体的构成员的团体的拘束392

三、过往的讨论的到达点394

第二节 德国《住宅所有权法》中的讨论396

一、以共有持分权为中心的住宅所有权：共有法的思路（进路）396

二、作为物权的团体持分权的住宅所有权：团体法的思路（进路）404

三、德国2007年新《住宅所有权法》中的新进路（新思路）：归纳性的进路或思路416

四、由德国法得到的启示428

第十三章 对业主的团体的拘束的根据与界限——建筑物区分所有的所有权法与团体法的交错（二）432

第一节 对业主的团体的拘束的根据与界限432

一、概要432

二、各种具体情形对业主的团体的拘束的根据与界限434

三、重建决议的根据与界限468

第二节 对第十二章与第十三章的归纳481

第十四章 制定我国单行的建筑物区分所有权法483

第一节 我国解决城市（镇）居民住宅问题的基本政策和制度483

一、1949年至1978年期间：住房公有化、福利型制度的形成、完善和发展时期483

二、改革时期（1978年以降）：住房商品化486

第二节 制定我国单行的建筑物区分所有权法的必要性490

一、制定单行的建筑物区分所有权法，是我国城市（镇）公有化、福利型住房制度转入商品化住房制度的客观要求491

二、我国城市化进程的加速，迫切要求制定单行的建筑物区分所有权法493

三、区分所有建筑物（集合住宅）是城市（镇）居民取得住宅的最佳途径494

四、以区分所有建筑物解决城市（镇）居民的居住问题，具有经济性495

五、现行《物权法》对于建筑物区分所有权的规定，未能囊括全部的区分所有法律关系，需制定单行的建筑物区分所有权法495

第三节 制定我国单行的建筑物区分所有权法的立法思想与主要条文试拟495

一、立法思想495

二、我国单行的建筑物区分所有权法应涵括的主要条文试拟496

附录一 日本《有关建筑物区分所有等之法律》503

附录二 德国《住宅所有权与长期居住权法》（简称“住宅所有权法”）526

附录三 奥地利《有关住宅和店铺（营业场所）所有权的联邦法》（简称“住宅所有权法”）548

附录四 《瑞士民法典》第712条之一至二十有关“分层建筑物所有权”（“楼层建筑物所有权”“建筑物区分所有权”）的规定551

附录五 希腊《区分楼层所有法》（“公寓法”“建筑物区分所有权法”）557

附录六 希腊《对同一基地上建构的复数的建筑物的区分所有》561

附录七 美国各州建筑物区分所有权法一览表563

附录八 我国台湾地区“公寓大厦管理条例”570

附录九 主要参考文献589

后记601