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第一科目 房地产基本制度与政策1

第一章 房地产业1

考点1：房地产业概述1

考点2：城镇住房制度改革2

考点3：城市土地使用制度改革5

考点4：关于房地产法制概述6

参考答案8

第二章 建设用地制度与政策9

考点1：我国现行土地制度概述9

考点2：征收、征用集体土地的相关政策规定13

考点3：征收耕地补偿费的内容14

考点4：征收集体土地的工作程序16

考点5：国有土地使用权出让17

考点6：划拨土地的管理19

考点7：闲置土地的处理20

参考答案21

第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策22

考点1：城市房屋拆迁管理概述22

考点2：城市房屋拆迁补偿与安置27

考点3：城市房屋拆迁估价30

考点4：房屋拆迁纠纷的处理方式32

考点5：拆迁行政裁决的主要程序及拆迁强制执行的要求33

参考答案34

第四章 房地产开发经营管理制度与政策35

考点1：房地产开发企业资质等级、设立的程序及资质管理机构与管理35

考点2：房地产开发项目管理36

考点3：房地产项目的转让39

考点4：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度40

考点5：房地产广告41

参考答案42

第五章 规划设计及工程建设管理制度与政策43

考点1：城市规划基本论述43

考点2：城市规划的编制与审批44

考点3：城市规划的实施45

考点4：勘察设计的发包46

考点5：对工程建设招标的管理47

考点6：工程建设监理的方法及涉外监理的管理规定48

考点7：施工许可制度48

考点8：建设工程质量监督管理的实施50

考点9：建设工程竣工验收的监督管理机构51

参考答案51

第六章 房地产交易管理制度与政策52

考点1：房地产交易管理基本论述52

考点2：房地产转让管理的有关内容54

考点3：商品房预售57

考点4：商品房现售59

考点5：商品房销售代理59

考点6：商品房销售中禁止的行为59

考点7：商品房计价及中途变更规划、设计60

考点8：房屋租赁管理主要内容61

考点9：房地产抵押的概念和条件63

考点10：房地产抵押的一般规定65

考点11：房地产抵押登记66

考点12：住房抵押贷款证券化67

考点13：房地产抵押权67

参考答案68

第七章 房地产权属登记制度与政策69

考点1：房地产权属登记制度与权利主体一致原则69

考点2：房地产权属登记制度69

考点3：我国现行房地产权属登记制度的特点70

考点4：房屋所有权登记发证法定机关70

考点5：房地产权属登记的种类71

考点6：申请房地产权属登记的条件及当事人申请登记的时限72

考点7：房地产权属登记程序的有关内容73

考点8：特殊情况下的房地产登记73

考点9：注销房屋权属证书75

考点10：房地产权属档案业务管理的内容75

考点11：房地产测绘的种类76

考点12：房地产面积测算76

参考答案78

第八章 房地产中介服务管理制度与政策79

考点1：房地产中介服务行业管理概述79

考点2：房地产中介服务的概念79

考点3：房地产中介服务行业管理主要内容80

考点4：房地产中介服务收费81

考点5：关于行政许可83

考点6：房地产估价机构资质等级相应标准83

考点7：一级资质核准的程序84

考点8：房地产估价机构分支机构监管84

考点9：考试组织与考试内容85

考点10：房地产估价师注册申请及注册程序和期限85

考点11：注册房地产估价师执业及违规处罚86

考点12：房地产经纪人员资格考试86

考点13：房地产经纪人注册管理87

考点14：房地产经纪人协理享有的权利与义务88

考点15：房地产中介服务行业信用档案的管理88

考点16：住房置业担保机构的公司设立89

考点17：住房置业担保的设立90

考点18：房地产中介服务行业组织90

参考答案91

第九章 物业管理制度与政策92

考点1：物业的含义92

考点2：物业管理的基本特征92

考点3：物业管理的主要环节93

考点4：《物业管理条例》确立的基本制度94

考点5：物业管理企业95

考点6：业主大会与业主公约96

考点7：物业管理的委托和物业服务合同96

考点8：物业服务收费的费用构成97

考点9：维修资金的归集及使用98

参考答案99

第十章 房地产税收制度与政策100

考点1：税收制度及构成要素100

考点2：房产税的主要内容100

考点3：城镇土地使用税的主要内容102

考点4：耕地占用税的主要内容102

考点5：土地增值税的主要内容103

考点6：契税的主要内容106

考点7：有关房地产税收的优惠政策107

参考答案108

第十一章 住房公积金制度与政策109

考点1：住房公积金概述109

考点2：住房公积金的归集、提取和使用109

考点3：住房公积金利率、税收及会计核算112

参考答案114

第二科目 房地产开发经营与管理115

第一章 房地产投资与投资风险115

考点1：投资115

考点2：房地产投资的物业类型116

考点3：房地产及房地产投资的特性117

考点4：房地产投资的形式概述119

考点5：房地产投资的优缺点120

考点6：房地产投资风险的概念121

考点7：系统风险122

考点8：个别风险123

考点9：风险对房地产投资决策的影响124

考点10：投资组合理论124

考点11：资本资产定价模型125

参考答案126

第二章 房地产市场及其运行规律127

考点1：房地产市场的概念与运行环境127

考点2：房地产市场专业顾问128

考点3：房地产市场结构129

考点4：房地产市场细分129

考点5：市场交易指标130

考点6：房地产市场的特性131

考点7：房地产市场的功能132

考点8：房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态133

考点9：房地产市场的周期循环133

考点10：房地产泡沫成因136

考点11：政府干预房地产市场的原则136

考点12：宏观调控房地产市场的手段136

参考答案137

第三章 房地产开发程序138

考点1：房地产开发程序论述138

考点2：投资决策分析138

考点3：获取土地139

考点4：房地产开发前期的规划管理140

考点5：建设工程招标141

考点6：开工申请与审批143

考点7：前期工作的其他环节143

考点8：建设阶段144

考点9：进度管理及计划调整144

考点10：控制工程成本的做法和手段145

考点11：开发商的主要合同关系145

考点12：安全管理145

考点13：竣工验收146

考点14：选择物业租售形式147

考点15：制定租售价格148

考点16：广告策略150

参考答案151

第四章 房地产市场调查与分析152

考点1：市场营销因素调查152

考点2：制定市场调查计划152

考点3：市场需求分析的基本概念153

考点4：时间序列分析法153

考点5：市场细分154

考点6：目标市场的选择156

考点7：市场定位156

考点8：判断竞争者的反应模式157

考点9：市场区域的确定157

考点10：房地产市场分析的基本内容157

考点11：房地产产品功能定位的含义及重要性158

参考答案159

第五章 现金流量与资金时间价值160

考点1：现金流量160

考点2：资金时间价值的概念161

考点3：利息与利率162

考点4：单利计息与复利计息162

考点5：名义利率与实际利率的关系式164

考点6：复利计算164

考点7：复利系数的应用167

参考答案170

第六章 经济评价指标与方法176

考点1：投资与成本176

考点2：经营收入、利润和税金178

考点3：房地产投资经济效果的表现形式179

考点4：投资回收与投资回报179

考点5：经济评价指标体系180

考点6：财务净现值181

考点7：财务内部收益率182

考点8：动态投资回收期183

考点9：成本利润率183

考点10：资本金利润率184

考点11：资本金净利润率185

考点12：现金回报率185

考点13：清偿能力指标及其计算185

参考答案187

第七章 风险与不确定性分析188

考点1：房地产项目不确定性因素的分析188

考点2：盈亏平衡分析188

考点3：房地产项目的盈亏平衡分析189

考点4：敏感性分析的“三项预测值”法190

考点5：风险分析的界定190

考点6：风险分析的一般过程和方法191

考点7：期望值法的步骤191

参考答案193

第八章 房地产开发项目可行性研究194

考点1：可行性研究的作用194

考点2：可行性研究的依据194

考点3：可行性研究的工作阶段195

考点4：可行性研究的步骤197

考点5：房地产开发项目策划197

考点6：基础参数197

考点7：投资估算198

考点8：资金筹措200

考点9：财务评价的报表201

考点10：项目可行性研究报告正文的写作要点202

参考答案203

第九章 房地产金融与项目融资204

考点1：房地产企业的权益融资与债务融资204

考点2：房地产抵押贷款205

考点3：房地产开发贷款的风险与风险管理206

考点4：房地产项目融资方案207

考点5：金融机构对项目贷款的审查209

参考答案210

第十章 物业资产管理211

考点1：物业资产管理含义211

考点2：物业管理的内容211

考点3：写字楼物业的分类213

考点4：写字楼分类过程中要考虑的因素214

考点5：写字楼租金的确定214

考点6：零售商业物业215

考点7：选择租户216

考点8：零售商业物业的租金217

考点9：收益性物业经营状况的评估218

考点10：房产税219

参考答案220

第三科目 房地产估价理论与方法221

第一章 房地产估价概述221

考点1：房地产估价的概念221

考点2：房地产估价的本质221

考点3：房地产估价的必要性223

考点4：房地产估价对象和价值类型及估价方法223

考点5：房地产估价师的职业道德224

考点6：中国房地产估价行业发展状况225

参考答案225

第二章 房地产226

考点1：房地产、土地、建筑物和其他地上定着物的含义226

考点2：房地产的各种权利与房地产区位的含义227

考点3：房地产的土地形态228

考点4：房地产的特性228

考点5：房地产的分类230

考点6：房屋建筑面积231

参考答案232

第三章 房地产价格和价值233

考点1：房地产价格的形成条件233

考点2：地价与一般物品价格的不同表现233

考点3：决定房地产需求量的因素与需求曲线233

考点4：房地产供给234

考点5：弹性235

考点6：房地产供求价格的关系特殊性237

考点7：使用价值和交换价值237

考点8：成交价格、理论价格和评估价值237

考点9：市场价值、快速变现价值、投资价值239

考点10：原始价值、账面价值240

考点11：保险价值240

考点12：使用权价格240

考点13：实际价格和名义价格241

考点14：期货价格及现房价格242

考点15：市场调节价、政府指导价和政府定价242

考点16：基准地价与房地产价格评估243

考点17：单位价格和楼面地价243

考点18：标价244

考点19：保留价和起拍价244

参考答案245

第四章 房地产价格影响因素246

考点1：对房地产价格影响因素的认识246

考点2：房地产一般因素246

考点3：区位因素247

考点4：地役权、相邻关系247

考点5：高价格政策与低价格政策248

考点6：影响房地产价格的经济因素248

考点7：影响房地产价格的社会因素249

参考答案249

第五章 房地产估价原则250

考点1：独立、客观、公正原则250

考点2：合法原则250

考点3：最高最佳使用原则252

考点4：估价时点原则254

考点5：替代原则256

参考答案256

第六章 市场法257

考点1：可比实例、市场法适用的估价对象和条件及估价的操作步骤257

考点2：搜集交易实例258

考点3：选取可比实例258

考点4：建立比较基准259

考点5：成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法260

考点6：市场状况调整263

考点7：房地产状况调整的内容264

考点8：求取比准价格266

参考答案267

第七章 成本法268

考点1：成本法概述268

考点2：房地产价格的构成269

考点3：适用于新开发的土地的基本公式270

考点4：重建价格与重置价格270

考点5：建筑物折旧的原因271

考点6：年限法及物质折旧的项目272

考点7：求取建筑物折旧应注意的问题276

考点8：商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定277

考点9：土地补偿费及征地管理费278

考点10：房屋新旧程度的判定标准278

考点11：各种结构房屋的耐用年限与各种结构房屋的残值率278

考点12：土地重新购建价格及求取方法279

参考答案279

第八章 收益法281

考点1：报酬资本化法、收益法本质及依据281

考点2：报酬资本化法的公式282

考点3：净收益每年不变的公式282

考点4：净收益按一定数额递增的公式284

考点5：净收益按一定比率递增的公式285

考点6：净收益计算285

考点7：基于租赁收入测算净收益的基本公式286

考点8：出租的房地产净收益的求取287

考点9：客观收益及计算权益价值287

考点10：净收益的求取方法287

考点11：报酬率的求取方法288

考点12：直接资本化法288

考点13：资本化率与报酬率的区别289

考点14：求取综合资本化率及自有资金资本化率290

考点15：剩余技术290

考点16：收益法分类291

参考答案292

第九章 假设开发法293

考点1：假设开发法基本论述293

考点2：现金流量折现法与传统方法295

考点3：开发经营期、投资利息和开发利润的测算296

考点4：假设开发法296

参考答案297

第十章 长期趋势法298

考点1：长期趋势法基本论述298

考点2：数学曲线拟合法299

考点3：平均增减量法300

考点4：平均发展速度法301

考点5：移动平均法301

考点6：指数修匀法302

考点7：长期趋势法的用途302

参考答案302

第十一章 地价评估与分摊303

考点1：路线价法303

考点2：城镇基准地价305

考点3：基准地价修正法305

考点4：补地价的测算305

考点5：高层建筑地价分摊的方法306

参考答案308

第十二章 房地产估价程序309

考点1：受理估价委托的概述309

考点2：进行选定估价方法的测算310

考点3：确定估价结果311

考点4：估价报告组成311

考点5：估价档案保存期限311

参考答案312

第四科目 房地产估价案例与分析313

第一章 房地产估价报告写作313

考点1：房地产估价报告构成要素及其写作313

考点2：房地产估价报告写作的文字要求341

参考答案359

第二章 各种类型房地产的估价363

考点1：居住房地产的估价363

考点2：商业房地产的估价364

考点3：商务办公房地产的估价368

考点4：旅馆房地产的估价370

考点5：工业房地产的估价370

参考答案372

第三章 各种目的的房地产估价374

考点1：房地产抵押价值评估374

考点2：国有土地使用权出让价格评估378

考点3：房地产转让价格评估380

考点4：城市房屋拆迁估价382

考点5：房屋租赁价格评估386

考点6：房地产保险估价389

考点7：房地产分割、合并估价391

考点8：房地产纠纷估价393

考点9：企业各种经济行为涉及的房地产估价395

参考 答案396

第四章 房地产项目评估400

考点1：房地产开发项目评估400

参考答案402

第五科目 房地产估价相关知识403

第一章 经济学知识403

考点1：需求与需求的变动403

考点2：供给与供给的变动405

考点3：弹性理论405

考点4：效用408

考点5：边际效用分析409

考点6：生产理论409

考点7：成本理论411

考点8：完全垄断市场上的长期均衡413

考点9：边际生产力、边际产值与边际收益产量413

考点10：社会收入分配平均程度的衡量414

考点11：市场失灵414

考点12：国民收入核算中的几个总量415

考点13：消费函数415

考点14：宏观经济政策目标416

参考答案416

第二章 金融知识417

考点1：金融概述417

考点2：金融体系的概念420

考点3：商业银行420

考点4：货币政策工具421

考点5：商业银行负债业务422

考点6：贷款的种类423

考点7：金融信托投资业务424

考点8：金融市场的含义与要素424

考点9：短期资金市场425

考点10：外汇市场上外汇交易方式426

参考答案427

第三章 保险知识428

考点1：保险含义428

考点2：保险形成的条件428

考点3：保险的职能429

考点4：保险的种类430

考点5：保险的基本原则431

考点6：保险合同432

考点7：保险公司的概念和组织形式与业务范围434

考点8：责任保险435

参考答案436

第四章 证券知识437

考点1：证券437

考点2：股票的含义与基本分类438

考点3：股票的基本特征441

考点4：股票与认股权证、股单442

考点5：债券的概念和特征443

考点6：债券的分类444

考点7：投资基金证券445

参考答案448

第五章 拍卖知识449

考点1：拍卖的基本原则449

考点2：拍卖的报价方式450

考点3：拍卖规则450

考点4：委托拍卖合同的洽谈452

考点5：强制拍卖的概念、特点和原则453

考点6：强制拍卖的主体、标的和依据453

考点7：房地产拍卖特征454

参考答案455

第六章 统计知识456

考点1：统计概要456

考点2：综合指标459

考点3：时间序列461

考点4：动态序列的分解与测定463

参考答案464

第七章 会计知识465

考点1：我国会计法规体系465

考点2：会计假设465

考点3：会计核算的一般原则467

考点4：会计要素与会计恒等式468

考点5：会计基本核算方法470

考点6：会计报表的意义471

考点7：资产负债表和损益表472

考点8：现金流量表472

考点9：财务分析473

参考答案475

第八章 城市规划知识476

考点1：城市总体规划的主要内容和期限476

考点2：城市用地476

考点3：控制性详细规划的控制体系478

考点4：城市居住区规划480

参考答案481

第九章 建筑工程知识482

考点1：建筑分类482

考点2：建筑识图基础483

考点3：单层工业厂房的组成484

考点4：地基与基础484

考点5：柱、梁、板485

考点6：建筑装饰材料使用效果评价486

参考答案486

第十章 工程造价知识487

考点1：工程项目的划分487

考点2：建筑安装工程费用的构成487

考点3：工程造价计价的方法489

考点4：工程造价控制的基本原理和方法490

考点5：建设项目设计阶段工程造价的计价与控制490

参考答案491

第十一章 房地产测绘知识492

考点1：房地产测绘的特点与房地产测绘的精度要求492

考点2：地形图与房产图493

参考答案494

第十二章 法律知识495

考点1：宪法495

考点2：民法495

考点3：合同法497

考点4：用益物权499

参考答案500