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第1章　房地产企业涉税情况概述3

1.1　我国房地产业的发展及现状3

1.2　房地产企业的主要流程及涉及的税种9

1.3　值得借鉴的国外房地产税制12

1.4　我国现行房地产税制中存在的主要问题17

1.5　房地产业是涉税高风险行业22

第2章　房地产企业税收征收管理制度31

2.1　税收征收管理法概述31

2.2　税务登记37

2.3　账簿和凭证管理48

2.4　发票管理50

2.5　纳税申报52

2.6　税款征收56

2.7　免税和减税61

2.8　税务检查65

2.9　税务代理67

2.10　法律责任75

第3章　房地产企业全程税收指导87

3.1　前期准备阶段87

3.1.1 契税87

3.1.2　耕地占用税91

3.2　建设施工阶段94

3.2.1　建筑安装营业税94

3.2.2　增值税99

3.2.3　印花税102

3.2.4　车辆购置税111

3.2.5　车船使用税114

3.3　销售阶段121

3.3.1 营业税121

3.3.2　城市维护建设税129

3.3.3　土地增值税131

3.3.4　企业所得税151

3.4　保有阶段179

3.4.1　城镇土地使用税179

3.4.2　房产税183

第4章　房地产企业税收全程难点解答191

4.1　购买和使用土地阶段191

4.1.1　土地使用税的特殊规定191

4.1.2　房地产开发用地能不能申请减免税191

4.1.3　使用出租方土地建房，土地使用税由谁负责193

4.1.4　未取得房产证是否缴纳土地使用税、房产税194

4.1.5　房地产开发企业购买土地建房，房屋销售前土地使用税的缴纳194

4.1.6　土地“划拔改为出让”为何还要缴纳契税195

4.2　合作建房阶段196

4.2.1 项目联建开发，双方分别涉及哪些税196

4.2.2　合作建房没有资金往来为何也要纳税196

4.2.3　对所建房屋不拥有所有权，房地产企业是否还纳营业税197

4.2.4　关于中外双方合作建房如何征税198

4.2.5 以土地、房屋权属作价投资、入股要缴纳契税吗199

4.2.6　开发项目中途意外终止损失的财税处理199

4.3　建筑阶段201

4.3.1 房地产业和建筑业缴纳营业税有何区别201

4.3.2　工程分包人使用自产品怎样缴税201

4.3.3　分包业务扣缴税款的账务处理203

4.3.4　开发企业购置土地价款的营业税扣除问题206

4.3.5　合作建房（非项目公司）的税务处理207

4.3.6　“代建”房屋如何缴纳营业税208

4.3.7　代建工程按全部收入征税还是收支差额征收208

4.3.8　加盖行为是否属于代建209

4.3.9　“改建”要补税吗210

4.3.10　包工不包料如何征税212

4.3.11 建筑公司发包工程有报告义务吗214

4.3.12　分包人纳税义务时间如何确定216

4.3.13　工程承包公司与建设单位签不签承包合同有何不同216

4.3.14　建设施工企业的混合销售行为应缴什么税217

4.3.15　施工企业怎样核算“应交营业税”218

4.3.16　代垫材料费是否缴纳营业税221

4.4　销售阶段223

4.4.1 房地产公司销售房产应缴哪些税223

4.4.2　房地产企业混合销售问题224

4.4.3 采用预收款方式销售不动产和土地使用权的纳税义务发生时间225

4.4.4　预收工程款是否形成纳税义务226

4.4.5　房地产公司预收款何时缴纳营业税227

4.4.6　房地产企业预收诚意金何时申报纳税228

4.4.7　房地产企业房款提前结清，何时确认销售收入228

4.4.8　如何确认开发产品的销售收入229

4.4.9　房地产公司第一笔销售实现前发生的费用如何处理232

4.4.10　转让房地产土地增值额的确定232

4.4.11 土地增值税的计税单位如何确定236

4.4.12　土地增值税中哪些情况需要按房地产评估价格征税236

4.4.13　整体转让未施工建筑项目是否缴纳营业税237

4.4.14　折价售楼如何纳税238

4.4.15　企业奖励给员工的房屋要缴纳营业税吗239

4.4.16　“内部按揭”销售的商品房是否缴纳营业税239

4.4.17 支付给业主的违约金能否在税前列支240

4.4.18 房地产企业购入房产改造装修后分块出售如何计算缴纳营业税241

4.4.19　在转让房地产时对不同转让行为如何计算增值额242

4.4.20　房地产返租销售的纳税义务如何判断243

4.4.21　返租经营怎样纳税246

4.4.22　房地产出租与联营，哪个税负轻247

4.4.23　房地产企业销售不动产的纳税自查重点248

4.4.24　房地产开发企业租售业务如何做会计处理251

4.4.25 开发建设“会所”的各项支出，能不能计入开发成本256

4.4.26　哪种核算“会所”成本的方法税负最轻257

4.4.27 中央空调、升降机等公共设施和附属设备是否计入房产原值259

4.4.28　房地产企业自建自售是否征税260

4.4.29　积压空置商品房免征营业税应符合的条件261

4.5 自用和出租阶段263

4.5.1 自建自用如何缴税263

4.5.2　售前出租的商品房是否征收房产税263

4.5.3　房地产开发企业出借商品房要缴纳哪些税264

4.5.4　商用地下室是否征收房产税265

4.5.5 出租尚未售出的商品房可以计提折旧吗265

4.6　借贷资金阶段267

4.6.1　抵债房产是否纳税267

4.6.2　以房抵债怎样确定计税价格268

4.6.3　抵押贷款缴税吗271

4.6.4　房产评估后如何纳税271

4.6.5　房地产企业利息支出怎样扣除272

4.6.6　房地产开发借款费用超支部分如何纳税273

4.6.7　房地产企业如何计算借款费用资本化利息274

4.6.8　房地产企业发行可转换公司债券辅助费用如何做会计处理275

4.7　所得税计算和缴纳阶段276

4.7.1　房地产开发企业出售房屋如何确认收入的实现276

4.7.2　房地产企业成本费用核算时需注意哪些277

4.7.3　怎样预征房地产企业所得税278

4.7.4　临时性租赁与经营性租赁在所得税处理方法上有何区别282

4.7.5　房地产项目所得税补亏问题287

4.7.6　房地产项目完工后发生的土地征用费什么时候扣除289

4.7.7　房地产开发企业广告费如何扣除290

4.7.8　按预收款缴纳的营业税可否在当期扣除290

4.7.9　原占地机构开具的收据是否可以作为土地价款在税前扣除的凭证292

4.7.10　房地产开发企业经营初期业务招待费如何处理293

4.7.11 房地产企业以非货币性资产对外捐赠如何做所得税处理293

4.7.12　房地产开发企业怎样分摊费用最合理294

4.7.13 安置拆迁户的开发项目，收入应如何确认，成本应如何扣除295

4.8　外商投资房地产296

4.8.1 中外合资企业开发房地产涉及哪些税296

4.8.2　委托境外公司代销房产如何纳税296

4.8.3 内外资房地产企业在收入确认方面有何差异297

4.8.4 内外资房地产企业在期间费用的处理上存在哪些不同299

4.8.5 内外资房地产企业在成本的核算方面有何差异300

4.8.6 内外资房地产企业在预收账款征管上存在哪些差别301

4.8.7 外商投资企业从事城市住宅小区建设如何征收营业税302

4.8.8 外商投资房地产开发经营企业在所得税处理上有什么特殊规定303

4.8.9　怎样计算外资房地产企业预收房款的所得税305

4.8.10 外商投资房地产开发企业预缴所得税能否弥补以前年度亏损308

4.9　其他阶段311

4.9.1　代收住房维修基金是否缴纳营业税311

4.9.2　物管公司代收款项如何开发票311

4.9.3　房地产企业让售剩余原材料应如何纳税312

4.9.4　代购代销如何节省营业税312

4.9.5　土地换房屋的营业税处理技巧315

4.9.6　房展会费用是否属于业务宣传费317

4.9.7　物业公司受托租赁的纳税问题318

4.9.8　房屋交换是否缴纳营业税318

4.9.9　地下建筑征收房产税的相关政策319

4.9.10　房地产开发产品的税务处理321

4.9.11　代收住房专项维修基金缴营业税吗325

第5章　房地产企业税收优惠政策分析329

5.1 内资企业329

5.1.1 关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知329

5.1.2　关于调整房地产营业税有关政策的通知332

5.1.3 关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知333

5.1.4 关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知344

5.1.5 关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知348

5.1.6 关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知349

5.1.7 关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知350

5.1.8　关于加强房地产税收分析工作的通知351

5.1.9 关于加强土地税收管理的通知354

5.1.10　关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知357

5.1.11 关于进一步加强房地产税收管理的通知359

5.1.12 关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知364

5.1.13 关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知365

5.1.14　关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知366

5.1.15 关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知367

5.1.16　关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知368

5.1.17 关于对消化空置商品房有关税费政策的通知369

5.1.18　关于调整住房租赁市场税收政策的通知370

5.1.19　关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知371

5.1.20 中华人民共和国土地增值税暂行条例372

5.2　外商投资企业374

5.2.1 关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知374

5.2.2　关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知375

5.2.3　关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复378

5.3　税收优惠政策精选案例解读380

【案例1】 一份投资合同免了上亿税收380

【案例2】 销售普通标准住宅的税收筹划381

【案例3】 土地转让形式的最佳节税方案384

【案例4】 服务变转包，节税整两万387

【案例5】 境内劳务由境外提供可节税388

【案例6】 房产公司分立：200万契税本可节省389

【案例7】 “烂尾楼”也能筹划392

【案例8】　将销售收入与工程款分开核算396

【案例9】 改变原材料购买方，达到节税的目的397

【案例10】 境内劳务由境外提供可节税397

【案例11】 开发、销售地产项目巧筹划398

【案例12】 房地产企业自建建筑物的税收筹划407

【案例13】 土地增值税的税收筹划410

【案例14】 物管公司代收部分款项的节税案例411

【案例15】 对自用房产应纳房产税的筹划413

【案例16】 开发商筹划土地增值税的思路415

【案例17】 房产税纳税筹划的政策依据416

【案例18】 土地增值税的筹划案例418

【案例19】 房屋租赁时巧用税率节税的筹划思路421

【案例20】 房屋租赁时巧用费用扣除节税的筹划思路422

【案例21】 交易改投资，房地产企业的筹划选择424

【案例22】 房地产开发企业收取价外费用的营业税筹划案例426

第6章　房地产企业节税方法及案例剖析431

6.1　合理节税是企业的权利431

6.1.1　认识合理节税431

6.1.2　合理节税不是偷、骗、抗、欠税434

6.1.3　合理节税是企业的正当权利443

6.2　房地产业的节税思路与技巧449

6.3　房地产业合理节税经典案例剖析459

【案例1】 变出售为投资的节税筹划459

【案例2】 采用股权转让方式，免除大额税款461

【案例3】 房地产合作开发方式的比较462

【案例4】 设立独立的销售公司，取得明显的经济效益464

【案例5】 装修费也能筹划465

【案例6】 房地产开发分两步走可节税466

【案例7】 成立子公司后转让468

【案例8】 销售大楼细筹划，买卖双方均受益470

【案例9】 购房送装修，税收要考虑472

【案例10】　合理分解租金收入475

【案例11】 怎样转让在建项目更合适476

【案例12】 工程承包的税收筹划案例479

【案例13】 合作建房的筹划案例480

【案例14】 建筑业营业税的筹划481

【案例15】 资产转移的营业税筹划482

【案例16】 房地产企业土地增值税筹划方案484

【案例17】 分散收入筹划房地产转让税款485

【案例18】 在建工程转让的税收筹划案例486

【案例19】 房地产企业利用设立销售公司来减轻税负的筹划方法490

第7章　房地产企业税务纠纷的应对493

7.1　税务行政复议493

7.2　税务行政诉讼501

7.3　税务行政赔偿507

7.4　税务行政处罚515

附录520

房地产买卖税费收取简明表及主要法律依据520

2005年度房地产业纳税前一百强排行榜526

参考书目531