二手房买卖三日通 高房价下的二手房投资交易指南2025|PDF|Epub|mobi|kindle电子书版本百度云盘下载

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第1章（第一日）　二手房买卖的基础知识1

1.1 房地产的相关知识3

1.1.1 有关房地产的基本知识3

1．房地产的含义3

2．房产与地产的关系3

3．房地产的特征4

4．物业的含义4

5．不动产的含义5

6．房地产、物业和不动产三者的区别5

1.1.2　有关房地产开发业的知识5

1．房地产业的含义5

2．房地产业的分类6

1.1.3　有关房地产开发的知识8

1．房地产开发的含义8

2．房地产开发的分类8

3．房地产开发的相关参与者8

1.1.4　有关房地产市场的知识9

1．市场的概念9

2．房地产市场的概念9

3．房地产市场与一般商品市场的特征比较9

4．房地产市场的分级9

5．房地产市场的分类10

1.1.5　有关房地产交易的知识12

1．房地产交易的基本概念12

2．房地产转让的知识12

3．房地产销售的名词16

1.2　地产的相关知识18

1.2.1　有关地产的基本名词18

1.2.2　有关土地权益的知识20

1．土地所有权20

2．土地使用权20

1.2.3　有关土地价格的知识22

1．土地使用权出让金22

2．地价22

3．熟地价23

4．毛地价23

5．地面价与楼面价23

6．基准地价与标定地价23

7．土地交易价格23

1.2.4　有关土地市场的知识23

1．土地一级市场24

2．土地二级市场24

1.3　房产的相关知识25

1.3.1 有关房产的基本名词25

1.3.2　有关房产开发的名词27

1.3.3 有关房屋产品类型的名词28

1.3.4　有关商业房产的名词30

1．商业房产的分类30

2．商圈的概念31

3．商圈分析应考虑的因素32

1.3.5　有关房改房与经济适用房的知识32

1．房改房的相关知识32

2．经济适用房的相关知识34

1.4　房屋建筑规划的相关知识35

1.4.1 有关房屋建筑规划的名词35

1．有关规划设计的名词35

2．有关房屋建筑学的名词38

3．有关住宅建筑学的名词41

4．有关房屋结构的名词46

5．房屋建筑类型的名词49

1.4.2　有关房屋面积计算的知识52

1．有关房屋面积的名词52

2．有关房屋面积测量的规定54

1.4.3　有关房屋销售面积的知识55

1.4.4　有关住宅保修期的知识58

1.4.5　有关智能化系统的知识59

1．红外线防盗保安系统59

2．保安巡更电子监测系统59

3．磁控门窗安全监控系统59

4．楼宇对讲保安系统59

5．室内智能紧急求助系统59

6．灾害自动报警系统59

附录1A　中华人民共和国城市房地产管理法60

第2章（第二日）　二手房买卖的操作知识69

2.1　二手房交易过程的操作知识71

2.1.1　二手房交易前的操作要点71

1．买卖双方委托房地产中介公司71

2．买方实地看房72

3．卖方协助买方审查房屋权属73

4．买方付定金75

2.1.2　二手房交易时操作要点75

1．买卖双方签合同75

2．卖方报税76

3．买卖双方共同申请转移登记77

4．卖方缴税并办理过户手续77

5．买方领取新房产证77

2.1.3　二手房交易后的操作要点77

1．结清水表账单77

2．告知电表状况77

3．天然气过户77

4．结清电话费和上网费78

5．协助有线电视过户78

2.1.4　涉及按揭的二手房交易知识78

1．卖方无抵押，买方一次性付款的情况78

2．卖方无抵押，买方按揭付款的情况79

3．卖方有抵押，买方一次性付款的情况80

4．卖方有抵押，由担保赎契，买方办按揭的情况80

5．卖方有抵押，由现金赎契，买方办按揭的情况81

2.1.5 涉及房改房的二手房交易知识82

1．成本价房改房的二手房交易知识82

2．标准价房改房的二手房交易知识84

2.1.6 涉及经济适用房的二手房交易知识85

1．经济适用房的二手房交易知识85

2．经济适用房二手房交易所需提交的材料88

3．不得出售的二手经济适用房88

2.2　房地产中介的相关知识89

2.2.1 房地产中介服务的知识89

1．房地产中介服务相关名词89

2．正确认识中介服务七要点90

3．正确认识中介服务中的“三金”92

2.2.2　房地产中介公司的知识92

1．房地产中介公司的含义92

2．房地产中介公司的经营资格92

3．房地产中介公司应具备的条件93

4．房地产中介公司经营范围94

5．房地产经纪机构94

2.2.3　房地产经纪人的知识95

1．房地产经纪人员的含义95

2．房地产经纪人的特点96

3．房地产经纪人的服务流程96

4．房地产经纪人禁止的行为96

5．房地产经纪人的权利97

6．房地产经纪人的义务98

7．房地产经纪业务委托人的权利99

8．房地产经纪业务委托人的义务100

2.3　二手房购房抵押贷款的相关知识100

2.3.1 有关贷款的名词100

2.3.2　有关个人购房贷款的常见问题101

1．个人购房抵押贷款的类型101

2．按揭的分类102

3．办理按揭时涉及的当事人102

4．按揭所涉及的法律关系102

5．购房人在按揭法律关系中的主要权利103

6．购房人在按揭法律关系中的主要义务103

7．贷款银行在按揭法律关系中的主要权利103

8．贷款银行在按揭法律关系中的主要义务104

9．开发商在按揭法律关系中的主要权利104

10．开发商在按揭法律关系中的主要义务104

11．办理按揭后，借款合同当事人各持有的文件104

12．二手房交易中买方办理贷款的流程是什么105

2.3.3　有关贷款银行的知识106

1．贷款银行受理购房按揭申请后是如何进行审查的106

2．贷款银行是通过哪些方面的审查判断借款人的偿还能力106

3．贷款银行未按约定发放贷款，应承担什么责任106

4．借款人未按期偿还贷款本息，银行可以采取什么措施106

5．借款人将按揭贷款挪作他用，应如何处理107

6．贷款银行对按揭贷款借款人的哪些行为有权追究违约责任107

7．什么情况下，贷款银行有权处分抵押房产107

8．处分抵押房产所得价款应如何分配107

9．什么情况下应中止对抵押房产的处分108

10．贷款银行按揭业务的一般操作流程108

11．律师在办理购房抵押贷款中的主要作用是什么110

12．购房人在办理住房按揭贷款过程中，需注意哪些问题110

13．借款人办理按揭贷款需支付的费用有哪些111

2.3.4　有关个人住房贷款类型的知识111

1．有关个人住房公积金贷款的知识111

2．有关个人住房商业性贷款的知识117

3．有关个人住房组合贷款的知识123

2.3.5　有关个人商业用房贷款的知识125

1．什么是个人商业用房贷款125

2．哪些人有权申请个人商业用房贷款125

3．办理个人商业用房贷款应具备哪些条件125

4．个人商业用房贷款的期限和额度有无限制126

5．个人商业用房贷款的贷款利率如何确定126

6．申请个人商业用房贷款需提交哪些资料126

7．个人商业用房贷款所需费用127

2.3.6　有关按揭还款方式的知识127

1．按揭贷款的还款方式有哪些127

2．等额还款法的含义及适用人群127

3．递减还款法的含义及适用人群127

4．等额递增（减）法的含义及适用人群127

5．按期付息还本还款法的含义及适用人群128

6．“双周供”法的含义及适用人群128

7．接力贷还款法的含义及应用人群129

8．“存抵贷”法的含义及适用人群129

9．按月还息、到期还本还款法的含义及适用人群129

10．按揭贷款的利率如何确定129

11．还款期内，遇法定利率调整该如何计算利息129

2.3.7　有关提前还款的知识130

1．借款人可否要求提前偿还贷款？有哪些条件130

2．提前偿还部分贷款后，剩余贷款应如何偿还130

3．提前偿还部分贷款后，剩余贷款的偿还方式有哪些130

4．提前偿还全部贷款的，可否要求退还提前期内的保险费130

5．什么情况下，贷款银行有权要求借款人提前还款131

6．结清全部贷款本息后，借款人需要办理哪些手续131

7．什么叫“抵押注销”？办理抵押注销需要哪些材料131

8．购房人在结清按揭贷款前能否自行处分抵押房产131

9．什么情况下不适合提前还贷131

10．二手房交易中的提前还贷与赎契买房132

2.3.8　有关按揭保险的知识132

1．通过按揭方式买房，是否必须办理保险？目前按揭保险有哪些种类132

2．贷款银行对按揭保险有哪些规定132

3．什么是抵押物财产保险133

4．什么是贷款信用保险133

5．什么是购房贷款综合保险133

6．如何办理购房贷款综合保险133

7．办理购房贷款综合保险，投保人在哪些情况下可以获得赔偿133

8．投保购房贷款综合险出险后应如何进行素赔？需提供哪些证明材料134

9．现行保险费的费率是多少？如何计算保险费134

10．抵押期间，抵押房产出现毁损该如何处理134

11．提前还贷后购房贷款信用保险退保金额怎么算134

12．提前还贷之后，贷款信用保险是否自动终止135

2.3.9　有关转按揭和加按揭的知识135

1．什么是转按揭135

2．如何办理转按揭135

3．抵押房产未取得房地产权证前应如何办理转按揭135

4．办理转按揭需要注意什么136

5．什么是加按揭136

6．申请加按揭贷款，需符合哪些条件136

7．加按揭贷款的额度和期限有何限制性规定136

2.4　二手房买卖税费的相关知识136

2.4.1　二手房买卖税费的名词136

1．税收与税率136

2．普通住房137

3．转让收入137

4．上手购房发票137

5．契税137

6．印花税137

7．营业税138

8．营业税附加138

9．个人所得税138

10．土地增值税140

11．房产税141

12．物业保有税141

13．房地产交易费用141

2.4.2　二手房买卖的几种价格142

2.4.3　二手房买卖的税费免征知识143

1．两种情况可享受个税优惠143

2．营业税免征条件143

3．符合减免条件要提前申请143

2.4.4　二手房购买所需支付的税费144

1．一次性付款购买二手房所需的税费144

2．按揭付款购买二手房所需的税费144

2.4.5　二手房出售所需支付的税费145

2.4.6　二手房卖方实收时买方需要支付的税费145

2.4.7　二手房买卖交纳税费的几种不规范做法146

1．以租代售146

2．虚报成交价格146

3．假赠与147

4．离婚造假147

2.5　二手房买卖合同签订的相关知识148

2.5.1 签订合同前的操作要点149

1．买卖双方审查对方的签约主体资格149

2．买家查明房屋情况149

3．买卖双方进行信息批露149

4．买卖双方签约前应该准备的材料149

2.5.2　签订合同时的操作要点150

1．核实签约主体150

2．审查合同条款150

3．买卖双方签署合同154

2.5.3　签订合同后的操作要点154

2.6　房地产产权的相关知识155

2.6.1 有关房地产产权的名词155

2.6.2　有关房地产产权的问题158

2.6.3 有关房地产权证的相关问题159

1．有关房地产权证的名词159

2．有关房地产权证的问题160

3．有关房地产权证的办理问题161

2.6.4　有关房地产产权登记的相关知识164

1．有关房地产产权登记的名词164

2．有关房地产产权登记的问题167

3．有关房地产抵押登记的知识171

附录2A 关于房地产中介服务收费的通知179

附录2B 个人住房贷款管理办法（1998年版）181

附录2C 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（2007年版）185

附录2D 《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（2007年版）187

附录2E 二手房买卖合同（三方合同）188

附录2F 二手房买卖合同（双方合同）199

附录2G 房屋出售委托协议201

附录2H 《房屋承购委托协议》210

附录2I 房屋出租委托协议216

附录2J 房屋承租委托协议224

附录2K 《购买要约委托协议》230

第3章（第三日）　二手房交易与投资要诀233

3.1 二手房的选购要诀235

3.1.1 二手房的置业规划要诀235

1．二手房置业优势235

2．青年置业者的二手房置业规划237

3．中年置业者的二手房置业规划242

4．老年置业者的二手房置业规划244

3.1.2 二手房的选房要诀245

1．大环境的选择要诀245

2．小环境的选择要诀246

3．其他影响因素的选择要诀249

4．购房指数的计算方法250

5．拍卖二手房的选择要诀251

3.1.3 二手房的价格评估要决254

1．二手房交易需要进行房地产估价的情况254

2．国家对房地产价格评估服务的收费规定255

3．房地产价格评估的程序255

4．二手房估价的方法255

3.1.4 二手房的房龄评估要诀257

1．查看外立面257

2．细辨内结构258

3．多方面搜集信息258

3.1.5 二手房的议价要诀259

3.1.6 二手房的贷款要诀259

1．准确评估借款能力260

2．选择合适的贷款品种260

3．住房贷款的注意要点263

3.1.7 二手房交易时与中介打交道的要诀263

1．教你看二手房广告264

2．教你签看楼书265

3．教你辨别二手房信息265

4．教你支付诚意金265

5．教你避免被吃差价267

6．教你支付中介佣金267

7．教你与中介签合同267

8．教你认清私自交易的法律责任269

3.1.8 二手房的产权审查与过户要诀270

1．审查上市交易资格271

2．查询二手房产权状况272

3．办理户口迁移273

3.1.9 二手房的收房验房要诀274

1．注意交楼附送物品的清单274

2．注意检查单元室内各项设施的质量274

3．注意各项费用必须结清274

4．注意收楼证明是否齐全274

5．注意户籍是否迁出274

6．注意发票是否齐全274

3.2 二手房的出售要诀274

3.2.1 二手房出售的方式275

1．自行出售275

2．委托出售275

3.2.2 二手房出售需要准备的材料275

3.2.3 二手房出售的税费275

1．营业税275

2．印花税276

3．个人所得税276

4．中介佣金276

3.2.4 二手房出售的放盘要诀276

1．选取知名中介较可靠276

2．两种代理方式各有利弊277

3．代理有效期宜短不宜长277

4．房产证注意保管277

5．交钥匙要谨慎277

6．留电话号码小心谨慎277

3.2.5 二手房出售的议价要诀278

1．合理确定出售价位278

2．选准目标买方279

3．凸显房子的优点280

4．弱化房子的缺点280

5．强调升值保值功能281

6．掌握谈判技巧281

3.3 二手房的租赁要诀281

3.3.1 房屋租赁的基本知识281

1．什么是房屋租赁281

2．有关房屋租赁的政策281

3．有关房屋租赁合同的规定282

4．有关房屋租赁的税费问题283

5．有关房屋租赁的登记问题285

6．有关房屋租赁的租金问题285

3.3.2　二手房出租的要诀286

1．分析房屋所处的出租市场286

2．寻找合适的租房者286

3．提升房子吸引力287

4．灵活制定租金收取方式288

5．签订正式的书面租赁合同288

6．办理租赁登记手续289

7．依法交纳房屋出租税费289

3.3.3　二手房承租的要诀291

1．寻找出租房源的方式291

2．租房前实地仔细检查292

3．与房东商讨租金的要诀293

4．与房东签订租赁合同的要诀293

5．物业交接与检验的要诀294

3.4　二手房的投资要诀295

3.4.1　房产投资的基本知识295

1．房产投资的功能分析295

2．房产投资的六种模式297

3．房产投资的正确观念298

3.4.2　二手住房的投资要诀298

1．投资二手住房的方式选择299

2．投资二手住房的房产价值评估要诀300

3．投资二手住房的投资价值评估要诀301

4．投资二手住房的物业类型选择要诀302

5．投资二手住房的户型选择要诀302

3.4.3　二手非住房的投资要诀304

1．二手商铺的投资要诀304

2．二手写字楼的投资要诀309

3．二手别墅的投资要诀311