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导论1

第一节　房地产：相关概念与特征1

一、房地产及其相关概念1

二、房地产的法律特征3

第二节　房地产立法：回顾与分析4

一、我国房地产立法：历史回顾和现行体系4

二、房地产与不动产法：关于房地产法体系重构的设想6

三、房地产法体系8

第三节　房地产法学习指引10

一、房地产法学研究对象10

二、房地产法学的主要内容：本书的基本结构11

三、房地产法学习指南13

第一编　房地产法基础16

第一章　我国建设用地制度16

第一节　我国土地分类及其归属利用制度16

一、土地分类及其意义16

二、我国土地归属和利用制度18

三、可流转的国家土地使用权制度的创立19

第二节　建设用地及其供应：农村土地征收制度21

一、城市建设用地及其来源21

二、农村土地征收及其存在的问题22

三、城乡建设用地的统一问题24

四、城市土地储备制度27

第三节　土地权属及其争议解决28

一、土地权属确定28

二、土地权属争议的解决30

第二章　建设用地使用权的出让取得34

第一节　建设用地使用权出让规则34

一、建设用地使用权出让行为34

二、建设用地使用权出让法律关系的主体与客体37

三、建设用地使用权出让合同39

四、建设用地使用权设定登记42

五、土地使用条件条款及其违反后果43

第二节　建设用地使用权出让的方式44

一、现行法对建设用地使用权出让方式的管制44

二、协议出让方式46

三、招标出让方式46

四、拍卖出让方式47

五、挂牌出让方式48

第三节　建设用地使用权存续期限及其终止50

一、出让建设用地使用权的期限50

二、国有建设用地使用权期满终止和续展51

第三章　建设用地使用权的其他取得方式54

第一节　划拨建设用地使用权及其流转54

一、现行法对划拨建设用地使用权的规范54

二、划拨建设用地使用权的流转56

三、划拨建设用地使用权转轨方式和程序59

四、划拨建设用地使用权流转的其他方式61

第二节　国有土地租赁64

一、国有土地租赁方式及其确立64

二、国有土地租赁类型及其租金65

三、国有土地租赁：租赁建设用地使用权的取得66

四、租赁建设用地使用权的性质及其处分：现行规定和存在问题67

第三节　间接取得建设用地使用权68

一、建设用地使用权的转让68

二、建设用地使用权出租70

第四章　房地产权关系73

第一节　我国的房地产权关系73

一、房地产权结构的一般理论73

二、我国现行房地产权制度安排75

三、建设用地使用权终止与房屋所有权之关系78

第二节　房地产权关系：房屋产权的取得79

一、建筑过程中的房屋（在建工程）的独立性79

二、建筑物的分割：集中产权到分散独立产权的演变80

三、不同权属形态的房屋所有权与建设用地使用权的关系82

第三节　不同类型房屋的所有权：建设用地使用权对房屋所有权的影响83

一、农村房屋和城市房屋83

二、城市私房、城市公房、城市经济适用房84

第五章　房地产登记制度87

第一节　房地产登记概述87

一、房地产登记基本制度87

二、房地产登记效力92

第二节　我国房地产登记体系及程序95

一、我国房地产登记体系95

二、我国房地产登记基本程序101

第二编　房地产开发106

第六章　房地产开发基础106

第一节　房地产开发概述106

一、基本概念106

二、私房建筑107

三、房地产开发108

第二节　房地产开发企业运作109

一、房地产开发企业109

二、房地产开发类型及运作112

三、外商投资房地产115

第三节　房地产项目经营和项目公司资本运作116

一、房地产开发项目实施的基本流程116

二、项目融资118

三、项目转让118

四、项目公司收购120

五、BOT融资121

第七章　房地产开发中的行政监管122

第一节　房地产开发行业监管概述122

一、房地产开发监管的必要性122

二、房地产开发监管的框架123

第二节　土地利用监管制度123

一、建设用地规划和管理：现行法规概览123

二、土地用途管制及其实施124

三、建设用地监管125

第三节　城市建设用地规划管理127

一、城市建设用地规划管理的依据和内容127

二、核发选址意见书128

三、建设用地规划许可证129

四、建设用地使用监督管理130

五、违反《城乡规划法》的法律责任130

第四节　房地产开发监管131

一、规划部门对工程监督131

二、建设部门对房地产开发的监管134

三、竣工验收135

第八章　建设工程施工合同137

第一节　建设工程施工合同的订立137

一、建设工程施工合同概述137

二、建设工程发包与承包139

三、建设工程招投标制度139

四、分包141

五、转包142

第二节　建设工程施工合同的履行143

一、建筑施工企业资质审查143

二、施工合同的无效和解除144

三、工程造价和工程款145

四、工程款优先受偿权和垫资款146

第九章　房屋建筑质量管理149

第一节　现代建筑质量管理体系149

一、参与企业的资质控制149

二、房地产开发过程中对建筑质量的监管150

三、房屋竣工验收制度151

第二节　工程建设监理制度151

一、工程建设监理制度的建立151

二、工程建设监理的特点152

三、工程建设监理单位的任务和权利152

四、工程建设监理的范围153

五、工程建设监理责任153

第三节　建筑工程质量责任154

一、建筑工程质量的责任人154

二、房屋质量的责任期限157

三、质量保修期责任的承担159

第四节　建筑工程质量纠纷160

一、开发商与建筑企业之间的质量纠纷160

二、开发商与购买人之间的质量纠纷161

第十章　房屋征收和补偿165

第一节　现行的城市房屋拆迁制度165

一、现行的拆迁制度165

二、拆迁制度存在的主要问题168

第二节　国有土地上房屋征收和补偿的基本问题171

一、《征求意见稿》的基本内容171

二、《征求意见稿》简评174

三、征收替代拆迁对房地产开发的影响175

第三编　房地产交易178

第十一章　商品房买卖基础178

第一节　商品房买卖概述178

一、商品房买卖178

二、商品房买卖的条件及其行政监管179

三、商品房买卖的一般流程182

第二节　期房买卖：商品房预售185

一、商品房预售及其特点185

二、商品房预售许可制度185

三、商品房预售款的监管188

四、预售合同的备案189

五、买受人对预售合同权利的处分192

第十二章　商品房买卖合同195

第一节　购房过程中的预约合同195

一、预约合同概述195

二、认购书的性质与效力196

第二节　商品房买卖合同条款200

一、合同条款概述200

二、合同条款争议的解决202

第三节　售楼广告与宣传资料的效力204

一、广告法律效力的一般规则204

二、售楼广告和宣传资料中的民事欺诈205

三、样板房、楼盘模型的效力206

第十三章　个人住房按揭贷款208

第一节　个人住房买卖中的按揭制度208

一、抵押与按揭208

二、个人住房抵押贷款——现房按揭209

三、现房按揭操作210

第二节　我国的期房按揭213

一、我国的期房按揭制度213

二、我国期房按揭（抵押）的现实操作216

第三节　期房抵押的风险及其控制218

一、期房抵押的融资功能218

二、银行在按揭中的风险219

三、消费者在期房按揭中的风险221

四、开发商在按揭中的法律风险221

五、我国房地产交易市场风险的调控222

六、个人住房抵押贷款保险和担保222

第四节　房屋买卖贷款纠纷及其解决224

一、房屋预售合同解除与抵押贷款合同关系224

二、借款人违约纠纷处理226

第十四章　商品房买卖合同的履行231

第一节　房屋交付及其法律后果231

一、房屋交付概述231

二、房屋交付纠纷及其解决232

第二节　商品房面积的确定和纠纷处理234

一、房屋建筑面积的计算与测算234

二、面积差异纠纷的解决规则234

三、产权证书附图之效力235

第三节　商品房买卖合同履行中的特殊问题238

一、一房多卖238

二、商品房买卖中惩罚性赔偿规则239

三、消费者权益保护法的适用241

第四节　与商品房交易有关的保险242

一、财产损失保险242

二、还款保证保险243

三、我国房屋抵押贷款保险存在的问题及建议245

第十五章　其他类型房屋的买卖247

第一节　城镇私房买卖247

一、城镇私房买卖的法律规范247

二、城镇私房买卖应当注意的问题248

第二节　城市公有房屋买卖250

一、城市公房产权类型和交易形式250

二、城市住宅公房承租权交易251

三、公房售买和售后公房出售253

第三节　农村房屋买卖255

一、农村房屋买卖基本规则255

二、关于农村小产权房的买卖问题258

第十六章　房屋租赁261

第一节　房屋租赁概述261

一、房屋租赁的法律特征261

二、房屋出租：可租赁房屋要件262

三、房屋出租：租赁合同要件264

四、房屋租赁类型265

五、房屋租赁管理268

第二节　房屋租赁中的主要法律问题270

一、房屋租赁合同登记之效力270

二、租赁房屋的现状维护272

三、租赁房屋转让的法律规则274

四、房屋转租的法律规则275

五、房屋租赁关系的终止278

第十七章　房地产抵押281

第一节　房地产抵押概述281

一、房地产开发与交易中的抵押281

二、可抵押房地产之范围282

三、房地产抵押权之设定283

四、房地产抵押管理284

第二节　建设用地使用权抵押和在建工程抵押285

一、建设用地使用权抵押285

二、在建工程抵押287

第三节　房地产抵押中的相关权利冲突290

一、重复抵押及其权利冲突290

二、房地产抵押权与租赁权之冲突291

三、房地产抵押权与建设工程价款优先权之冲突293

四、房屋抵押权与公权力之冲突293

第十八章　房地产中介296

第一节　房地产中介的规范和管理296

一、房地产中介概述296

二、房地产中介的规范和管理298

第二节　商品房买卖中的经纪法律问题301

一、经纪行为的法律分析301

二、居间行为的法律分析302

三、商品房包销305

第三节　房地产估价制度309

一、我国房地产估价制度概述309

二、房地产估价的法律责任312

第十九章　房地产市场监管和税收314

第一节　房地产交易和房地产市场314

一、房地产交易和房地产市场314

二、政府在房地产市场中的角色316

第二节　房地产市场管理框架318

一、房地产市场管理概述318

二、房地产价格管理320

三、房地产市场管理体制和手段321

第三节　房地产交易中的税收323

一、房地产税和房地产费323

二、我国目前房地产交易的税费种类324

第四编　居住物业管理328

第二十章　区分所有制度328

第一节　我国的区分所有制度328

一、区分所有的基本理论328

二、我国的区分所有制度330

三、我国区分所有的基本样态：居住区区分所有333

第二节　业主自治管理的法律基础：区分所有的基本原理334

一、区分所有之专有权334

二、区分所有之共有权337

第三节　业主共有权、管理权的基础：共有部分341

一、业主自治管理的形成341

二、共有部分的范围343

三、共有与公共所有的界线347

第二十一章　物业管理的法律基础：业主自治349

第一节　业主自治——物业管理概述349

一、物业管理的本质：业主的权利和义务349

二、物业管理的内容350

三、物业管理的模式350

第二节　业主自治的法律构架351

一、业主351

二、业主团体354

三、业主大会356

四、业主委员会359

第三节　业主自治的最高管理规范：管理规约361

一、管理规约概述361

二、管理规约的性质361

三、管理规约的制订、修改及生效362

四、管理规约的内容363

五、操作中相关的法律问题363

第四节　业主自治与政府公共管理之协调366

一、物业管理与社区管理366

二、政府在物业管理中的职责369

第二十二章　委托物业服务及其行业监管374

第一节　物业服务行业及其管理374

一、委托物业服务和物业服务主体374

二、物业服务企业监管376

三、物业服务企业收费及其规范379

第二节　物业服务关系的建立和终止381

一、物业服务关系概述381

二、物业服务关系的建立和终止382

三、物业服务关系中的行政协助和监管385

第三节　物业服务关系的内容387

一、物业服务企业的基本义务387

二、物业服务企业的附加义务389

附录　本书引用的重要法律、法规简称393