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导读 物业工程主管岗位认知1

了解01：物业工程主管的职责要求2

了解02：物业工程主管的素质要求2

了解03：物业工程主管的责任目标3

了解04：物业工程主管的工作细分5

项目一 物业接管验收6

第一节 要点解读7

要点01：要对参加验收的工程人员进行培训7

要点02：工程专业人员要提前进入现场7

要点03：验收工具与物资要准备充分8

要点04：资料的交接验收不可轻视8

要点05：应将前期介入发现的问题作为验收的重点8

要点06：必须坚持合格一项接管一项8

要点07：不合格问题要及时处置9

要点08：配套建设未完成的验收一定要签署法律文件9

要点09：验收后入伙前要对设施成品进行保护9

要点10：应明确填写保修期终止时间10

第二节 工作流程11

流程01：物业细部质量检查工作流程11

流程02：实物部分验收流程12

流程03：资料部分移交工作流程13

第三节 作业文件（接管验收）14

文件01：物业细部检查管理作业指引14

文件02：物业工程细部质量检查方案15

文件03：质量问题整改通知单16

文件04：质量问题记录表16

文件05：中央空调系统质量检查表17

文件06：室外配套质量检查表17

文件07：给水管压力测试质量检查表18

文件08：煤气密闭试验质量检查表18

文件09：屋面部分质量检查表19

文件10：花岗岩地面质量检查表19

文件11：混色油漆质量检查表19

文件12：绿化树木栽植工程质量检查表20

第四节 疑难解答20

问题01：物业验收必须具备哪些条件20

问题02：哪些情况应该拒绝验收21

问题03：接管验收时应要求开发商提供哪些技术资料21

问题04：验收应要求承包单位提供哪些操作和维修保养手册22

问题05：物业工程承接查验的方法有哪些23

问题06：物业工程质量问题的产生原因有哪些23

问题07：如何处理承接查验中发现的问题23

问题08：保修期满后修缮责任由谁承担24

项目二 入住装修管理25

第一节 要点解读26

要点01：要明确工程人员的验房责任26

要点02：要准备好验房物料26

要点03：及时解决业主在验收中提出的问题27

要点04：预见验房中可能遇到的情况并积极应对27

要点05：做好工程保修管理27

要点06：要对装修图纸进行审核28

要点07：要加强装修材料用品的管理28

要点08：要对装修施工过程加以监控29

要点09：对装修现场进行定期巡查29

要点10：要预防违规装修出现30

要点11：装修违规及时处理30

要点12：谨慎验收，不留隐患31

要点13：收尾时提醒业主消除室内异味31

第二节 作业流程32

流程01：业主专有物业维保流程32

流程02：共用设备设施维保流程33

流程03：业主装修报批流程33

第三节 作业文件34

文件01：新楼入伙期间验房组工作规范34

文件02：工程部装修巡查规定35

文件03：验房收楼意见书35

文件04：楼宇交接登记表36

文件05：房屋（室内）验收移交表37

文件06：房屋维修记录表38

文件07：房屋返修通知单38

文件08：房屋返修催改函39

文件09：装修承诺书39

文件10：防火责任书40

文件11：临时动火申请表40

文件12：临时用电计划申请表41

文件13：临时用水计划申请表41

文件14：装修施工许可证42

文件15：装修现场巡视记录42

文件16：室内装修违规记录表43

文件17：房屋（室内）装修验收表44

第四节 疑难解答45

问题01：入伙期间验房人员的工作重点是什么45

问题02：怎样做好工程保修管理45

问题03：怎样了解业主的真实装修意图46

问题04：装修单位应到工程部办理哪些手续47

问题05：怎样管理水、电线路施工47

问题06：如何防范业主的结构改造48

问题07：应对业主的地板、地砖铺设提出哪些建议48

问题08：如何管理业主的下水管道、烟道的施工48

问题09：如何管理业主的木工施工48

问题10：如何管理业主的油漆施工48

问题11：二次装修查验的内容有哪些49

项目三 设施设备日常维护51

第一节 要点解读52

要点01：建立设备设施台账52

要点02：制定合理的运行计划53

要点03：提供良好的运行环境53

要点04：建立健全必要的规章制度53

要点05：配备合格的运行管理人员53

要点06：明确各专业人员的技术责任54

要点07：做好系统的保养工作54

要点08：加强设施设备的状态管理54

第二节 工作流程55

流程01：基础设施和工作环境管理流程55

流程02：设备正常检修流程56

流程03：设备紧急抢修流程56

流程04：机电设备管理流程57

流程05：消防报警信号处理流程57

流程06：电梯故障处理流程58

流程07：恒压变频生活供水系统操作流程58

流程08：低压变配电设备维修保养流程59

第三节 作业文件59

文件01：机电设备设施管理规定59

文件02：配电房操作管理规定60

文件03：应急发电机组操作管理规定61

文件04：电梯（扶梯）操作管理规定61

文件05：中央空调操作管理规定62

文件06：消防联动系统操作规程63

文件07：水泵操作管理规定63

文件08：设备情况登记表64

文件09：机电设备设施维修报批表64

文件10：操作票65

文件11：配电房运行巡查记录65

文件12：配电设备运行记录66

文件13：配电房检查保养记录表66

文件14：电房故障记录表67

文件15：应急发电机运行记录68

文件16：应急发电机巡查记录68

文件17：发电机组故障记录69

文件18：发电机保养记录表69

文件19：电梯运行巡查记录70

文件20：电梯故障处理记录表70

文件21：电梯维修保养记录表71

文件22：消防联动系统巡查记录71

文件23：消防联动系统故障（或报警）处理记录表72

文件24：水泵房运行巡查记录72

文件25：水泵故障处理记录表73

文件26：水泵房维修保养记录73

文件27：零部件更换及设备大、中修计划74

文件28：设备巡查记录表74

第四节 疑难解答74

问题01：物业设备设施台账填写有何要求74

问题02：怎样管理物业设备设施台账75

问题03：怎样确定设施设备的关闭计划75

问题04：确定设备启动计划时应考虑哪些问题75

问题05：应制定哪几项应急计划75

问题06：如何对设施设备进行故障诊断和协调76

问题07：怎样落实设施设备维保计划76

项目四 房屋本体养护管理77

第一节 要点解读78

要点01：做好对所管房屋的安全检查工作78

要点02：零星养护要认真78

要点03：计划养护要按预定周期进行79

要点04：建立房屋巡视制度和报修制度80

要点05：做好房屋的查勘鉴定工作80

要点06：房屋完损等级评定81

要点07：危房管理要加强82

第二节 工作流程83

流程01：业主房屋自用部位及设施设备报修（保修期内）流程83

流程02：业主房屋自用部位及设施设备报修（保修期外）流程84

流程03：房屋共用部位及公共区域设施设备报修（保修期外）流程85

流程04：房屋共用部位及公共区域设施设备报修（保修期内）流程86

流程05：房屋主体设施修缮流程86

第三节 作业文件87

文件01：房屋本体维保规定87

文件02：房屋本体维护管理计划和实施方案87

文件03：房屋完损等级评定实施管理办法90

文件04：房屋中（大）修工程计划表91

文件05：房屋本体共用部位日常检查表91

文件06：共用设施设备日常检查表92

文件07：房屋设施零星小修记录表92

文件08：房屋设施维修养护记录表93

文件09：维修基金动用审批表93

文件10：房屋本体维修基金使用情况汇报表94

文件11：房屋本体维修基金台账94

文件12：房屋分幢完损等级评定表95

文件13：房屋完损等级汇总表95

文件14：公司房屋完损等级汇总表96

文件15：房屋完好率统计表96

第四节 疑难解答97

问题01：房屋维修管理可分几个工作阶段97

问题02：如何收集小修养护项目97

问题03：如何编制房屋维保计划97

问题04：如何将房屋维保任务落实98

问题05：如何做好地基基础的养护98

问题06：如何做好楼地面工程的养护98

问题07：如何做好墙台面及吊顶工程的养护99

问题08：如何做好门窗工程的养护100

问题09：如何做好屋面工程维修养护100

问题10：如何做好通风道的养护管理101

问题11：如何计算房屋完好率、危险率101

问题12：进行房屋完损等级评定应做好哪些准备101

问题13：如何组织实施房屋的查勘102

问题14：如何做好房屋完损等级的汇总统计工作103

问题15：如何控制房屋完损等级评定工作的质量104

项目五 日常维修服务105

第一节 要点解读106

要点01：对业主日常维修作出时间安排106

要点02：制定维修服务承诺106

要点03：明确维修服务程序和基本要求107

要点04：确立维修三检测和三回访制度107

第二节 工作流程108

流程01：工程报修处理流程108

流程02：日常维修工作流程109

流程03：维修接待语言流程110

流程04：上门维修语言流程110

第三节 作业文件111

文件01：维修服务承诺111

文件02：维修单的操作要求111

文件03：客户报修服务管理规定112

文件04：公共维修程序113

文件05：维修过程的检验办法113

文件06：维修服务标准114

文件07：业主报修登记表115

文件08：维修业务派工单115

文件09：上门维修记录单116

文件10：工程部有偿服务登记表116

文件11：零修及时率统计表116

文件12：工程部公共维修登记表117

第四节 疑难解答117

问题01：怎样获得设备维修信息117

问题02：如何维修墙和顶棚（石膏板基层）118

问题03：如何更换地面或墙面瓷砖、瓷片118

问题04：如何更换外墙面、地面马赛克118

问题05：如何堵地下室墙体的孔洞119

问题06：如何修补损坏的人行道和车道119

问题07：如何修补开裂墙体和地面119

问题08：如何修补损坏的踏步120

问题09：如何修补抹灰层120

问题10：如何维修渗水外墙120

问题11：如何维修屋面水池（或水箱）121

问题12：如何屋面修漏（刚性屋面）121

问题13：如何修理门窗121

问题14：如何换锁（木门、铁门）121

问题15：如何排除配电室开关故障121

问题16：住户家中无电如何处理122

问题17：插头无电如何处理122

问题18：住房门铃不响如何处理123

问题19：灯不亮如何处理123

问题20：楼上水漏到楼下如何处理124

问题21：个别楼层停水如何处理124

问题22：如何维修墙内水管124

问题23：水龙头漏水如何处理124

问题24：开关、接头漏水如何处理124

问题25：洗脸（菜）盆漏水如何处理124

问题26：洗脸（菜）盆堵塞如何处理125

问题27：马桶堵塞及漏水怎么处理125

问题28：如何处理浴缸堵塞和漏水125

问题29：如何疏通地漏126

项目六 节能降耗管理127

第一节 要点解读128

要点01：早期介入设计节能128

要点02：制定能源耗用量计划和做好计量工作129

要点03：做好能源消耗的原始记录、建立能耗台账129

要点04：组织下属员工参加节能降耗培训129

要点05：采用切实有效的节能技术措施129

要点06：操作人员的配置130

要点07：做好维修费用的管理130

要点08：做好维修材料与工具的管理130

第二节 作业文件130

文件01：能源消耗统计管理规定130

文件02：物业小区水电管理规定131

文件03：跑水事故应急处理规定132

文件04：工程部停电应急处理规定133

文件05：工具管理制度134

文件06：维修材料管理规定135

文件07：节能工作计划表135

文件08：公共用水、用电统计表136

文件09：月度用电情况汇总报表137

文件10：月度用水情况汇总报表137

文件11：喷淋系统（水）停用审批单138

文件12：消防水动用申请单138

文件13：工程维保费用清单139

文件14：工程预算表139

文件15：工具清单（个人工具单列）140

文件16：使用人／住户维修领料单141

文件17：维修材料报销明细表141

第三节 疑难解答142

问题01：如何节水142

问题02：如何节电142

问题03：如何提高员工的节能降耗意识142

问题04：如何控制工程成本142

问题05：如何控制维保物料成本143

问题06：如何督促工程部员工在日常工作中节能143

项目七 部门事务沟通与协调144

第一节 要点解读145

要点01：工程部人员构成145

要点02：明确每一岗位的职责146

要点03：要加强员工培训147

要点04：做好工程部人员的调配147

要点05：建立报告制度147

要点06：每日要开早会148

要点07：每周应召开一次部门例会148

要点08：做好绩效管理149

要点09：要制定紧急事故处理预案150

第二节 工作流程150

流程01：维修保养指令执行流程150

流程02：工作单流转流程151

第三节 作业文件151

文件01：工程部工作分配及人员调配方案151

文件02：工程部培训大纲153

文件03：工程部日常工作管理规定154

文件04：交接班管理制度155

文件05：工程部应急处理规范155

文件06：工程部值班交接记录表157

文件07：工程设备交接班表158

文件08：工程部日常巡查表158

第四节 疑难解答159

问题01：如何督促和落实部门内部管理计划159

问题02：如何召开部门早会159

问题03：如何召开高效的部门周例会160

问题04：如何调动员工的积极性161

问题05：如何与下属进行绩效面谈161

参考文献162