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第一章 物业管理概论1

第一节物业管理的基本概念1

一、物业1

二、物业管理3

专栏1-1《物权法》下对完善物业管理概念的讨论4

专栏1-2正确认识物业管理的行业本质——是服务还是管理6

专栏1-3对物业管理创新模式——信托式物业管理模式的思考9

第二节物业管理的起源和发展14

一、国际物业管理的起源和发展14

二、中国物业管理的产生和发展15

专栏1-4物业管理：经济和社会发展的“稳定器”19

第三节 物业管理的目标、内容和原则21

一、物业管理的目标21

二、物业管理的内容22

三、物业管理的原则25

第四节物业管理与社区建设26

一、物业管理与社区建设的关系溯源26

二、社区建设与物业管理的区别27

三、社区建设与物业管理的联系28

四、社区建设和物业管理的整合28

专栏1-5瑞士：物业管理与社区管理相结合29

本章小结30

综合练习31

本章阅读与参考文献32

第二章 物业管理的理论基础34

第一节建筑物区分所有权理论34

一、建筑物区分所有权概念的来源34

二、专有部分所有权35

三、共有部分共有权36

案例2-1公共绿地买卖归属争议的裁判及评析37

四、共同管理权39

案例2-2业主占用、损害共用部位搭建建筑物41

第二节委托代理理论42

一、委托代理理论概述42

二、物业管理中的委托代理关系44

三、物业管理中的委托代理问题45

四、物业管理中委托代理问题的解决46

专栏2-1物业管理师制度与物业管理职业经理人市场构建49

第三节 公共选择理论49

一、公共产品的含义49

二、公共选择理论50

三、物业服务的公共产品属性及其导致的问题53

四、物业管理中的公共选择问题及解决54

第四节 项目管理理论56

一、项目管理理论概述56

二、项目管理与物业管理58

本章小结61

综合练习61

本章阅读与参考文献63

第三章 物业管理机构64

第一节物业服务企业64

一、物业服务企业的含义64

二、我国物业服务企业模式的变迁67

三、物业服务企业的权利和义务68

案例3-1物管企业能否以自己的名义对不法业主提起诉讼70

第二节业主、业主大会与业主委员会73

一、业主73

案例3-2业主应承担与公共利益发生冲突时的容忍义务79

二、业主大会81

专栏3-1业主大会成法人宜缓行86

三、业主委员会87

案例3-3模范小区的业委会选举风波93

第三节 物业管理的相关机构94

一、房地产行政主管部门94

二、相关行政管理部门95

三、专业性服务企业96

四、街道办事处、乡镇人民政府和居委会96

五、物业管理行业协会96

专栏3-2“业必归会”制度97

本章小结97

综合练习98

本章阅读与参考文献99

第四章 物业服务市场100

第一节物业服务市场概述100

一、物业服务市场的含义与特点100

二、物业服务市场的构成102

三、物业服务市场的管理103

四、物业服务市场中的委托代理关系及其实现方式104

第二节物业服务招标投标105

一、物业服务招投标概述105

二、物业服务招标108

案例4-1该物业管理权选聘投标结果是否有效113

三、物业服务投标114

专栏4-1如何进行投标可行性分析115

第三节物业服务合同120

一、物业服务合同的性质与特点120

二、物业服务合同的分类122

三、物业服务合同的主体和内容123

四、物业服务合同的变更与解除125

案例4-2从本案看前期物业服务合同的法律效力126

第四节物业服务价格与收费127

一、物业服务价格127

二、物业服务收费128

本章小结134

综合练习135

本章阅读与参考文献136

第五章 前期物业管理138

第一节前期物业管理概述138

一、前期物业管理的界定138

二、前期物业管理的特殊性139

三、前期物业管理的工作内容139

专栏5-1前期物业管理制度急待完善140

第二节物业管理的超前介入143

一、物业管理超前介入的概念143

二、物业管理超前介入的必要性144

专栏5-2物业管理的早期介入节点144

三、物业管理超前介入的方式及工作内容146

四、物业管理超前介入与前期物业管理的界定147

第三节物业的接管验收148

一、物业的竣工验收148

二、物业的接管验收150

三、物业接管验收的两种情况151

专栏5-3勇者无惧且前行——兼论《物业承接查验办法》的战略意义151

四、物业接管验收应移交的资料153

五、物业接管验收的程序154

六、物业接管验收中应注意的问题154

七、物业接管验收的标准155

第四节 入伙与装修管理158

一、入伙的含义158

二、入伙的流程159

三、入伙的手续文件159

专栏5-4物业交房时间点如何确定161

四、装修管理162

案例5-1十堰太和花园496户集中装修管理163

案例5-2从华展国际公寓接撤管纠纷看行政监管167

本章小结169

综合练习170

本章阅读与参考文献171

第六章 物业基础管理172

第一节 房屋维修管理172

一、房屋维修管理概述172

二、房屋维修管理的意义和原则173

三、房屋维修管理的内容175

四、房屋的维修等级划分176

案例6-1示范项目是如何“炼”成的178

第二节 物业设施设备维修与管理186

一、物业的设施设备管理186

二、物业设施设备的保养与维修188

三、物业设施设备管理的内容192

四、具体设施设备的维修与保养196

专栏6-1“修水管找物管”和用水合同制200

专栏6-2新检验规则下住宅电梯的整改重点202

本章小结205

综合练习205

本章阅读与参考文献207

第七章 物业综合管理与服务208

第一节物业环境管理208

一、物业环境的概念和种类208

二、物业环境管理的内容210

三、物业环境的保洁管理210

四、物业环境的绿化管理212

专栏7-1城市绿化分工214

五、物业环境的污染与防治214

第二节物业车辆与停车管理218

一、车辆与停车管理概述218

二、道路管理218

三、交通管理219

四、车辆管理220

五、停车场管理220

案例7-1广州水浸车库所涉法律责任221

第三节物业安全与消防管理225

一、安全管理概述225

专栏7-2《保安服务管理条例》对行业的影响227

二、消防管理229

第四节 物业服务的质量与考评233

一、物业服务评价的内容233

二、物业服务质量评价的类型234

专栏7-3北京物业管理示范项目考评办法的核心价值观237

本章小结238

综合练习239

本章阅读与参考文献240

第八章 物业服务企业管理242

第一节物业服务企业的设立与资质管理242

一、物业服务企业的设立242

二、物业服务企业经营资质的办理244

案例8-1“候补”资质补正前期合同有效247

第二节 物业服务企业的人力资源管理249

一、人力资源管理的含义及主要内容249

二、物业服务企业人力资源管理的主要内容250

第三节物业服务企业的财务管理257

一、物业服务企业财务管理概述257

二、物业服务资金的来源258

专栏8-1完善法规文本充分发挥效力——《北京市住宅专项维修资金管理办法》的修订建议259

三、物业管理资金的使用原则263

四、物业服务资金的主要用途264

案例8-2专项维修资金不能用于设备的日常维修养护265

五、成本和费用268

六、营业收入及利润269

第四节物业服务企业的ISO系列认证与CI设计273

一、ISO 9000系列国际质量标准273

二、ISO 14000系列环境管理标准认证275

三、物业服务企业CI设计277

本章小结279

综合练习279

本章阅读与参考文献280

第九章 不同类型物业管理281

第一节居住物业管理281

一、居住物业管理概述281

二、住宅小区的物业管理282

三、住宅小区物业管理的特点283

四、住宅小区物业管理的目标和要求284

五、高级公寓物业管理289

六、别墅的物业管理291

第二节 写字楼物业管理293

一、写字楼物业管理概述293

二、写字楼物业的类型294

三、写字楼物业的特点295

四、写字楼物业管理的要求296

五、写字楼物业管理的内容297

第三节商业物业管理299

一、商业物业管理概述299

二、商业物业的类型299

三、商业物业的特点300

四、商业物业管理的要求300

专栏9-1产权式商铺的四大管理难点和重点301

五、商业物业管理的内容304

第四节工业物业管理306

一、工业物业的概念及分类306

二、工业物业的特点307

三、工业厂房和仓库的物业管理308

案例9-1津通国际工业园区的专业管理311

本章小结315

综合练习316

本章阅读与参考文献317

第十章 物业管理的国际视角318

第一节 我国港台地区的物业管理318

一、我国香港地区的物业管理318

专栏10-1香港物业管理行业的资历架构制度321

二、我国台湾地区的物业管理325

第二节英、美的物业管理328

一、英国的物业管理328

二、美国的物业管理331

第三节日、韩的物业管理336

一、日本的物业管理336

二、韩国的物业管理341

第四节 新加坡的物业管理348

一、新加坡物业管理概况348

二、新加坡物业管理的特点350

三、新加坡物业管理的内容352

本章小结353

综合练习354

本章阅读与参考文献354

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