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第1章 导论1

1.1研究的背景1

1.2相关的研究分析4

1.2.1我国住房制度改革历程4

1.2.2住房制度改革理论与体制6

1.2.3住房制度改革成效与问题8

1.2.4欧洲社会住房变迁和私有化11

1.2.5合约理论在住房制度变迁上的研究13

1.2.6小结15

1.3研究的内容和方法16

1.3.1问题界定16

1.3.2研究内容和方法17

第2章 理论与概念20

2.1关于合约的理论20

2.1.1从损害的相互性说起——科斯定理的启发20

2.1.2交易费用与租值消散22

2.1.3合约的本质24

2.1.4制度的转变26

2.2住房的本义29

2.2.1住房是人生存的基本要素29

2.2.2住房是能带来收益的资产31

2.2.3住房的合约安排33

第3章 中国背景下的住房改革35

3.1局限条件的判定35

3.1.1从社会主要矛盾看局限35

3.1.2从住房领域看局限40

3.2住房制度的关键局限41

3.2.1改革开放程度41

3.2.2中央与地方政府关系46

3.2.3城镇化进程49

3.2.4产权制度发展53

3.3住房制度改革的理论分析与模型解释55

3.3.1局限约束下的中国住房制度改革55

3.3.2理论分析60

3.3.3模型解释67

第4章 城镇住房制度改革的合约演进：中央的路径73

4.1传统的公房合约（1949～1979年）73

4.1.1局限——内外交困与传统经济制度73

4.1.2城市私有住房改造75

4.1.3公有住房国家投资和低租金福利分配78

4.2住房市场化改革的合约转换（1980～1998年）83

4.2.1局限——经济体制改革与政府放权83

4.2.2公房制度改革实验85

4.2.3住房市场化改革政策成型89

4.3住房市场化改革的发展（1999～2006年）96

4.3.1局限——城镇化提速、改革减速和地方分权弱化96

4.3.2住房分配贷币化全面推进99

4.3.3商品住房制度主导地位的确立与困惑104

4.4住房市场与保障双轨并行的合约再转换（2007～2012年）112

4.4.1局限——公平矛盾与中央政府集权112

4.4.2低收入家庭住房保障改革兴起116

4.4.3市场与保障双轨并行的住房制度初步成型120

4.5小结：局限决定的合约演进123

第5章 城镇住房制度改革的合约选择：地方的道路126

5.1早期房改的试点方案——烟台的选择126

5.1.1烟台房改的局限背景126

5.1.2烟台房改方案127

5.1.3烟台房改成本收益分析130

5.1.4小结134

5.2住房货币化改革——武汉的选择135

5.2.1武汉住房贷币化改革的局限背景135

5.2.2武汉经济适用住房建设的改革安排138

5.2.3武汉住房补贴的改革安排140

5.2.4小结146

5.3住房保障改革——黄石的选择147

5.3.1黄石住房保障改革的局限背景147

5.3.2黄石公共租赁住房模式149

5.3.3黄石模式成本收益分析154

5.3.4小结158

5.4小结：因地制宜的合约安排158

第6章 结论和展望160

6.1研究主要结论160

6.2中国城镇住房制度的展望162

6.2.1关键局限的转变162

6.2.2城镇住房制度的未来选择164

6.3城镇住房制度进一步改革的建议167

6.3.1总体改革167

6.3.2具体建议170

附录173

1.1949～1980年部分住房文件173

2.1988～1998年住房制度改革文件219

3.2003年以后主要住房文件253

参考文献267

后记278