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第一章 房地产估价概论1

第一节 对房地产估价的基本认识1

一、房地产估价的含义1

二、房地产估价的特点5

三、房地产估价的必要性11

第二节 对房地产估价的各种需要14

一、房地产抵押的需要14

二、房地产征收征用的需要16

三、房地产税收的需要17

四、房地产司法拍卖的需要18

五、房地产分割的需要19

六、房地产损害赔偿的需要19

七、房地产保险的需要21

八、房地产转让和租赁的需要22

九、国有建设用地使用权出让的需要23

十、企业有关经济行为的需要23

十一、房地产行政管理的需要25

十二、其他方面的需要26

第三节 房地产估价的要素27

一、估价当事人27

二、估价目的29

三、估价对象30

四、价值时点31

五、价值类型32

六、估价原则32

七、估价程序33

八、估价依据33

九、估价假设34

十、估价方法34

十一、估价结果35

第四节 房地产估价职业道德36

第五节 中国房地产估价行业发展37

一、以法律的形式确立了房地产估价的地位37

二、建立了房地产估价师执业资格制度38

三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可38

四、成立了房地产估价行业组织39

五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件40

六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见40

七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系41

八、深化和拓展了房地产估价业务41

九、形成了公平竞争的房地产估价市场42

十、积极开展了国际交流合作43

复习思考题44

第二章 房地产及其描述47

第一节 房地产的含义47

一、房地产的定义47

二、土地、建筑物和其他土地附着物的含义48

三、房地产实物、权益和区位的含义50

四、房地产的其他名称55

五、房地产的基本存在形态57

六、房地产含义的总结59

第二节 房地产的特性59

一、不可移动60

二、独一无二61

三、寿命长久61

四、供给有限62

五、价值较大63

六、用途多样63

七、相互影响63

八、易受限制64

九、难以变现65

十、保值增值66

第三节 房地产的种类68

一、按立法用语划分的种类68

二、按用途划分的种类68

三、按开发程度划分的种类69

四、按实物形态划分的种类70

五、按权益状况划分的种类71

六、按经营使用方式划分的种类73

七、按是否产生收益划分的种类73

第四节 房地产状况描述73

一、房地产基本状况描述75

二、房地产实物状况描述75

三、房地产权益状况描述77

四、房地产区位状况描述79

复习思考题81

第三章 房地产价格和价值82

第一节 房地产价格的含义和形成条件82

一、房地产价格的含义82

二、房地产价格的形成条件83

第二节 房地产价格与一般物品价格的异同84

第三节 房地产供求与价格86

一、房地产需求86

二、房地产供给89

三、房地产均衡价格91

四、房地产供求状况的分类92

第四节 房地产价格和价值的种类92

一、价值、使用价值和交换价值93

二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值93

三、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值97

四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值101

五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格104

六、完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值106

七、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值107

八、市场调节价、政府指导价和政府定价109

九、基准地价、标定地价和房屋重置价格110

十、土地价格、建筑物价格和房地价格110

十一、总价格、单位价格和楼面地价111

十二、名义价格和实际价格113

十三、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格114

十四、起价、标价、成交价和均价115

十五、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价116

复习思考题117

第四章 房地产价格影响因素119

第一节 房地产价格影响因素概述119

一、对房地产价格影响因素的基本认识119

二、房地产价格影响因素的分类122

第二节 房地产自身因素122

一、房地产实物因素123

二、房地产权益因素127

三、房地产区位因素129

第三节 人口因素136

一、人口数量136

二、人口结构137

三、人口素质137

第四节 制度政策因素137

一、房地产制度政策138

二、金融制度政策139

三、税收制度政策139

四、有关规划和计划141

五、有关特殊政策143

第五节 经济因素143

一、经济发展143

二、居民收入144

三、物价145

四、利率146

五、汇率147

第六节 社会因素147

一、政治安定状况147

二、社会治安状况147

三、城市化148

四、房地产投机148

第七节 国际因素149

一、世界经济状况149

二、国际竞争状况149

三、政治对立状况149

四、军事冲突状况149

第八节 心理因素150

第九节 其他因素151

一、行政隶属变更151

二、重要政治人物的健康状况等151

复习思考题152

第五章 房地产估价原则154

第一节 房地产估价原则概述154

一、房地产估价原则的含义154

二、房地产估价原则的作用155

第二节 独立、客观、公正原则155

第三节 合法原则156

第四节 价值时点原则162

第五节 替代原则165

第六节 最高最佳利用原则167

第七节 谨慎原则171

复习思考题172

第六章 比较法及其运用174

第一节 比较法概述174

一、比较法的含义174

二、比较法的理论依据174

三、比较法适用的估价对象175

四、比较法估价需要具备的条件175

五、比较法估价的操作步骤176

第二节 搜集交易实例177

一、搜集大量交易实例的必要性177

二、搜集交易实例的途径177

三、搜集交易实例的要求178

四、建立交易实例库180

第三节 选取可比实例180

一、选取可比实例的必要性180

二、选取可比实例的要求180

第四节 建立比较基础183

一、统一财产范围183

二、统一付款方式184

三、统一税费负担185

四、统一计价单位187

第五节 交易情况修正189

一、交易情况修正的含义189

二、造成成交价格偏离正常价格的因素189

三、交易情况修正的方法191

第六节 市场状况调整193

一、市场状况调整的含义193

二、市场状况调整的方法193

第七节 房地产状况调整196

一、房地产状况调整的含义196

二、房地产状况调整的内容197

三、房地产状况调整的思路和步骤198

四、房地产状况调整的方法199

第八节 求取比较价值202

一、求取单个可比实例的比较价值202

二、求取最终的比较价值204

第九节 比较法总结209

复习思考题212

第七章 收益法及其运用213

第一节 收益法概述213

一、收益法的含义213

二、收益法的理论依据214

三、收益法适用的估价对象216

四、收益法估价需要具备的条件216

五、收益法估价的操作步骤217

第二节 报酬资本化法的公式217

一、报酬资本化法最一般的公式217

二、净收益每年不变的公式218

三、净收益按一定数额递增的公式224

四、净收益按一定数额递减的公式225

五、净收益按一定比率递增的公式226

六、净收益按一定比率递减的公式228

七、净收益在前后两段变化规律不同的公式230

八、预知未来若干年后价格的公式232

第三节 收益期和持有期的估计236

第四节 净收益的测算237

一、净收益测算的基本原理237

二、不同收益类型房地产净收益的测算240

三、净收益测算应注意的问题243

四、净收益流模式的确定246

第五节 报酬率的求取247

一、报酬率的实质247

二、报酬率的求取方法249

第六节 直接资本化法253

一、直接资本化法概述253

二、收益乘数法的种类253

三、资本化率和收益乘数的求取方法254

四、资本化率与报酬率的区别和关系256

五、直接资本化法与报酬资本化法的比较257

第七节 投资组合技术和剩余技术258

一、投资组合技术258

二、剩余技术262

第八节 收益法总结265

复习思考题267

第八章 成本法及其运用270

第一节 成本法概述270

一、成本法的含义270

二、成本法的理论依据271

三、成本法适用的估价对象272

四、成本法估价需要具备的条件272

五、成本法估价的操作步骤274

第二节 房地产价格构成274

一、土地取得成本275

二、建设成本278

三、管理费用279

四、销售费用279

五、投资利息279

六、销售税费282

七、开发利润283

第三节 成本法的基本公式285

一、成本法最基本的公式285

二、适用于新开发的房地产的基本公式285

三、适用于旧的房地产的基本公式287

第四节 重新购建价格的求取288

一、重新购建价格的内涵288

二、重新购建价格的求取思路289

三、建筑物重新购建价格的求取方式290

四、建筑物重新购建价格的求取方法290

第五节 建筑物折旧的求取296

一、建筑物折旧的含义和原因296

二、建筑物折旧的求取方法298

三、求取建筑物折旧应注意的问题311

第六节 房屋完损等级评定和折旧的有关规定313

一、房屋完损等级评定的有关规定313

二、房屋折旧的有关规定314

第七节 成本法总结315

复习思考题318

第九章 假设开发法及其运用320

第一节 假设开发法概述320

一、假设开发法的含义320

二、假设开发法的理论依据320

三、假设开发法适用的估价对象321

四、假设开发法估价需要具备的条件322

五、假设开发法估价的操作步骤323

第二节 假设开发法的基本公式323

一、假设开发法最基本的公式323

二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式324

三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式326

第三节 动态分析法和静态分析法327

一、动态分析法和静态分析法的定义327

二、动态分析法与静态分析法的区别327

三、动态分析法和静态分析法的优缺点328

第四节 假设开发法的估价前提328

第五节 最佳开发经营方式的选取329

第六节 假设开发法测算中各项的求取330

一、后续开发经营期330

二、开发完成后的价值332

三、后续开发的必要支出及应得利润333

四、折现率335

五、测算中的其他有关问题335

第七节 假设开发法总结和运用举例335

一、假设开发法总结335

二、假设开发法运用举例337

复习思考题344

第十章 长期趋势法及其运用346

第一节 长期趋势法概述346

一、长期趋势法的含义346

二、长期趋势法的理论依据346

三、长期趋势法适用的估价对象346

四、长期趋势法估价需要具备的条件347

五、长期趋势法估价的操作步骤347

第二节 数学曲线拟合法347

第三节 平均增减量法349

第四节 平均发展速度法351

第五节 移动平均法353

一、简单移动平均法353

二、加权移动平均法354

第六节 指数修匀法354

第七节 长期趋势法的作用355

复习思考题356

第十一章 地价评估和地价分摊357

第一节 地租理论及测算357

一、地租的含义357

二、地租现象358

三、地租理论的简要回顾359

四、地租的测算367

第二节 路线价法369

一、路线价法概述369

二、划分路线价区段371

三、设定标准临街深度371

四、选取标准临街宗地371

五、调查评估路线价372

六、制作价格修正率表372

七、计算临街土地的价值376

第三节 城镇基准地价评估383

一、城镇基准地价的含义383

二、城镇基准地价评估的程序和方法383

第四节 基准地价修正法385

第五节 补地价的测算386

第六节 高层建筑地价分摊387

一、高层建筑地价分摊的意义387

二、高层建筑地价分摊的方法388

复习思考题392

第十二章 房地产估价程序394

第一节 房地产估价程序概述394

一、房地产估价程序的含义394

二、房地产估价程序的作用394

第二节 受理估价委托395

一、估价业务来源渠道395

二、不应承接估价业务的情形396

三、估价业务接洽与受理398

第三节 确定估价基本事项399

一、估价基本事项概述399

二、估价目的的确定400

三、价值时点的确定401

四、估价对象的确定401

五、价值类型的确定404

第四节 制定估价作业方案405

一、估价作业方案的含义和内容405

二、制定估价作业方案的思路405

第五节 搜集估价所需资料407

第六节 实地查勘估价对象408

一、实地查勘的重要性408

二、实地查勘的工作内容409

三、实地查勘程序和记录409

第七节 求取估价对象价值410

一、分析估价对象价值410

二、测算估价对象价值410

三、判断估价对象价值410

第八节 撰写估价报告412

一、估价报告的含义412

二、估价报告的质量412

三、估价报告的形式412

四、估价报告的组成412

第九节 审核估价报告417

第十节 交付估价报告418

第十一节 估价资料归档418

复习思考题419