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上篇理论篇3

1 土地市场与地价评估3

1.1中国土地市场发展历程3

1.1.1土地市场及管理体制建设回顾3

1.1.2土地市场运行形态和特征5

1.2中国城镇地价评估方法简介7

1.2.1地价评估方法发展历程7

1.2.2现行城市地价评估方法体系的特点与存在的问题8

1.3土地市场与地价评估的关系10

1.3.1土地市场发育程度对地价评估的影响10

1.3.2土地市场发展与地价评估方法分析12

2 地价评估理论14

2.1地价评估概述14

2.1.1地价的作用14

2.1.2我国地价的特点14

2.1.4合理确定地价内涵的方法16

2.1.3地价内涵分析16

2.1.5地价评估的内容和意义18

2.2地租理论21

2.2.1地租的形式和特点21

2.2.2封建社会地租21

2.2.3资本主义地租22

2.2.4社会主义地租25

2.3.1区位理论的含义27

2.3区位理论27

2.2.5地价与地租、地产市场的联系27

2.3.2几种代表性的区位论28

2.3.3影响区位的主要因素34

2.4土地需求与供给理论35

2.4.1土地的需求机制35

2.4.2不同用途的土地需求36

2.4.3土地的供给44

3.1.1国外地价体系分析53

3 地价体系建立研究53

3.1国内外地价体系比较分析53

3.1.2国内地价体系分析55

3.2土地定级方法57

3.2.1 土地分等定级的含义和类型57

3.2.2土地分等定级方法原理58

3.2.3土地分等定级程序和方法60

3.3基准地价体系的建立64

3.3.1基准地价的研究背景64

3.3.2基准地价评估的概况64

3.3.3基准地价内涵的界定65

3.3.4基准条件的界定66

3.4宗地地价体系的建立66

3.4.1宗地地价体系建立的含义与依据66

3.4.2宗地地价体系的内容67

3.4.3宗地地价体系的作用69

4.1.1成本法70

4 基准地价的评估方法70

4.1基准地价的传统评估方法70

4.1.2 市场比较法71

4.1.3 收益还原法72

4.1.4剩余法73

4.1.5路线价法74

4.2基准地价评估方法创新74

4.2.1评估方法创新74

4.2.2 GIS空间缓冲分析的理论75

5 宗地地价修正体系的建立78

5.1宗地地价修正体系及方法确定78

5.1.1宗地地价评估的原理78

5.1.2宗地地价修正系数编制方法78

5.1.3基准地价系数修正法的工作流程79

5.2不同类型用地地价修正比较80

6.1浦东新区概况85

下篇实践篇85

6 浦东新区基准地价概况85

6.2浦东新区原基准地价体系存在的问题86

7 基准地价评估方法的选择88

7.1基准地价的内涵和基准条件88

7.2基准地价的影响因素分析89

7.2.1影响因素选取原则89

7.2.2影响因素说明89

7.2.3影响因素的类型94

7.3.1方法的选取95

7.3影响因素权重的确定95

7.3.2各影响因素权重的确定96

7.4基准地价评估方法的确定97

7.4.1地产评估的理论基础97

7.4.2基准地价评估的原则98

7.4.3基准地价评估方法的进一步分析99

8.1.2浦东新区基准地价评估的流程101

8.1.1浦东基准地价评估的技术路线101

8.1基准地价评估的技术路线和流程101

8 浦东新区基准地价评估101

8.2基准地价评估的基础资料准备104

8.3成本构成分析105

8.3.1土地价格的成本构成分析105

8.3.2房屋价格的成本构成分析108

8.4还原利率的确定112

8.4.1通过年租金与地价比例确定还原利率，即“租售比法”112

8.4.2用一年期的存款利率，综合土地投资风险、物价变动指数等确定还原利率112

8.4.3土地还原利率和建筑物还原利率的计算114

8.5住宅用地基准地价的评估115

8.5.1新建商品房的样点的地价的剥离和基准化116

8.5.2二手房地价的剥离和基准化122

8.5.3样点地价数据检验126

8.5.4土地定级和基准地价计算126

8.6.1样点地价的计算127

8.6综合和工业用地基准地价的评估127

8.6.2样点地价修正128

8.6.3样点检验与剔除132

8.6.4商业和工业用地的基准地价计算132

8.7宗地地价修正系数134

8.7.1住宅用地地价修正系数134

8.7.2商业用地地价修正系数140

8.7.3办公用地地价修正系数142

8.7.4工业用地地价修正系数145

8.8浦东新区基准地价评估结果147

9 专题研究150

9.1房价和地价的相关性分析150

9.1.1房价和地价关系的经济学分析150

9.1.2房价和地价关系的测度151

9.2住宅地价分布规律研究153

9.2.1地价决定模型153

9.2.2城市土地地价非均质空间扩散模型154

9.2.3地价动态评估模型155

9.3大城市基准地价比较分析162

9.3.1基准地价内涵界定162

9.3.2上海市浦东地区162

9.3.3广州和深圳163

9.3.4北京市164

9.3.5武汉市区165

9.3.6杭州市基准地价165

9.3.7各城市基准地价差异分析166

9.4地价动态监测体系研究——地价指数168

9.4.1基准地价应用的局限性168

9.4.2地价指数的理论169

9.4.3地价指数体系的建立170

9.4.4地价指数计算170

参考文献173