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上篇 地产分析1

第1章 房地产投资环境分析2

1.1 城市概况2

1.2 经济运行3

1.2.1 产业结构不断优化3

1.2.2 房地产开发投资继续增长3

1.2.3 消费市场价格总体平稳，房价反弹明显4

1.3 城市规划4

1.3.1 枢纽型、功能性、网络化的城市基础设施建设加快4

1.3.2 城市绿化建设全面推进5

1.3.3 轨道交通建设加速5

1.4 政策影响6

1.4.1 “90/70”政策加大小户型供应6

1.4.2 斥资20亿储备廉租房6

1.4.3 营业税、个税政策影响二手楼市6

1.4.4 税收新政增加炒房成本7

第2章 土地市场分析8

2.1 市场供应8

2.1.1 供应总量大幅减少8

2.1.2 住宅用地比重锐减8

2.1.3 郊区土地出让占半9

2.2 市场需求9

2.2.1 实力发展商拿地热情不减9

2.2.2 部分中小企业被迫出局10

2.2.3 优质地块依然受宠10

2.3 土地价格10

2.3.1 地段及规划引领价格10

2.3.2 住宅用地价格再攀新高11

2.3.3 工业用地以底价成交11

第3章 住宅市场分析12

3.1 一手住宅市场12

3.1.1 总体市场供不应求12

3.1.2 市场开始反弹13

3.1.3 高档住宅市场供不应求14

3.2 二手住宅市场15

3.2.1 成交情况15

3.2.2 市场特征16

3.3 未来展望17

3.3.1 一手住宅市场17

3.3.2 二手住宅市场17

第4章 写字楼市场分析19

4.1 整体特征19

4.1.1 甲级写字楼更新换代加速19

4.1.2 特色写字楼持续畅销19

4.1.3 办公物业分布格局外延19

4.1.4 外资整体收购屡见不鲜20

4.2 供应特征20

4.2.1 甲级写字楼集中上市20

4.2.2 乙级写字楼向次中心城区扩展21

4.3 需求特征21

4.3.1 甲级写字楼21

4.3.2 乙级写字楼22

4.4 未来展望23

第5章 商铺市场分析25

5.1 整体特征25

5.1.1 城市副中心崛起25

5.1.2 租售市场两极分化严重25

5.1.3 外资渗透步伐加快25

5.2 供应特征26

5.3 需求特征26

5.3.1 价格震荡上升26

5.3.2 租金水平趋稳27

5.4 未来展望28

下篇 地产评论29

第6章 盘点2006年外资收购30

6.1 外资投资房地产概述30

6.2 外资投资物业类型分析31

6.2.1 收购住宅变身酒店式服务公寓31

6.2.2 优质甲级写字楼依然是投资热点31

6.3 外资来源地分析31

6.4 小结32

第7章 上海市高档公寓户型及装修研究33

7.1 高档公寓的界定与分布33

7.2 高档公寓户型研究34

7.2.1 陆家嘴板块34

7.2.2 新天地板块35

7.2.3 南京西路板块36

7.2.4 古北板块37

7.2.5 徐家汇板块38

7.2.6 新华路板块40

7.2.7 典型户型及简评40

7.2.8 小结44

7.3 高档公寓装修研究44

7.3.1 装修分类44

7.3.2 装修配置46

第8章 上海创意地产研究47

8.1 创意地产概述47

8.1.1 何谓创意产业47

8.1.2 何谓创意地产48

8.2 上海创意地产现状48

8.2.1 创意产业集聚区的分布49

8.2.2 创意地产需求情况50

8.3 上海创意地产未来发展趋势52

8.3.1 多因素促进上海创意地产快速发展52

8.3.2 上海创意地产发展中应注意的问题53

第9章 商务园区办公物业研究54

9.1 商务园区概述54

9.2 主要商务园区办公物业现状55

9.2.1 主要工业园区、商务园区介绍55

9.2.2 主要商务园区办公物业简介56

9.2.3 主要商务园区办公物业租金状况59

9.3 入住商务园区的客户分析60

9.3.1 生产制造为基础的跨国公司60

9.3.2 海外企业研发中心60

9.3.3 航运物流、快速消费品等非科技类企业60

9.4 众多因素支撑沪上商务园区发展61

9.4.1 商务成本的增加导致跨国企业外迁61

9.4.2 优美办公环境，完善的配套以及优惠政策61

9.4.3 便捷的交通吸引客户与开发商入驻62

9.4.4 较高的投资回报率62

附录63

附录A 地产数据64

A1 房地产投资环境64

A2 土地市场70

A3 住宅市场75

A4 写字楼市场85

A5 商铺市场91

附录B 上海中原物业代理／顾问有限公司97

B1 公司简介97

B2 主要部门简介102

B2.1 营销方略中心（一手住宅）102

B2.2 中介住宅部105

B2.3 工商铺部107

B2.4 研究咨询部109

B3 荣誉榜110

B4 主要合作客户112

上篇 地产分析2

图1-1 上海市行政区划示意图2

图1-2 上海市历年GDP及其增长率变化趋势（2000—2007年）4

图2-1 上海市历年各类型土地出让面积比重（2005—2007年）9

图3-1 上海市一手住宅市场成交量（2006—2007年）13

图3-2 上海市一手住宅市场成交均价（2006—2007年）14

图3-3 上海市高档公寓市场供求情况（2006—2007年）14

图3-4 上海市别墅市场供求情况（2006—2007年）15

图3-5 中原（上海）领先指数月度走势（2004—2007年）16

图4-1 上海市甲级写字楼月度销售情况（2006—2007年）21

图4-2 上海市甲级写字楼月度平均销售价格走势（2006—2007年）22

图4-3 上海市甲级写字楼租金水平走势（2006—2007年）22

图4-4 上海乙级写字楼月度销售情况（2006—2007年）23

图4-5 上海乙级写字楼月度平均销售价格走势（2006—2007年）23

图5-1 上海市商业项目销售价格走势（2006—2007年）27

图5-2 上海市各类型商铺租金走势（2006—2007年）27

下篇 地产评论31

图6-1 上海市各物业类型外资收购情况（2005—2006年）31

图6-2 上海市各类物业收购外资来源地构成（2005—2006年）32

图7-1 上海市高档公寓分布图33

图8-1 上海已授牌的50个创意产业集聚区分布情况50

图8-2 上海市创意产业物业的租金水平分布情况（2006年）51

图9-1 上海市主要工业园区分布图54

图9-2 上海市主要商务园区物业的租金水平分布情况（2006年）59

图9-3 上海市中心与商务园区办公物业租金对比图（2006年）61

图9-4 上海市办公物业投资回报率对比图（2006年）62

附录97

图B1-1 上海中原企业架构97

图B1-2 上海中原近期企业活动（一）98

图B1-3 上海中原近期企业活动（二）99

图B1-4 上海中原近期企业活动（三）100

图B1-5 上海中原近期企业活动（四）101

图B2-1 上海中原主要代理楼盘（一）103

图B2-2 上海中原主要代理楼盘（二）104

图B2-3 上海中原分行门店105

图B2-4 上海中原中介部活动106

图B2-5 上海中原，分行网点分布107

图B3-1 上海中原荣誉证书111

图B4-1 上海中原主要合作客户112

上篇 地产分析3

表1-1 上海市近年人口变化（2005—2006年）3

表1-2 上海市轨道交通建设情况5

表2-1 上海市历年土地市场出让面积（2001—2007年）8

表2-2 上海市部分挂牌成交地块基本情况（2006—2007年）11

表3-1 上海市历年商品房与商品住宅供求情况（2001—2007年）12

表3-2 上海市历年二手住宅交易量（2002—2007年）15

表4-1 上海市新增投入使用的甲级写字楼情况列表（2006年）20

表5-1 上海市新增出售大型商业项目列表（2006—2007年）26

下篇 地产评论30

表6-1 上海市外资投资住宅项目一览（2006年）30

表7-1 上海市高档公寓档次划分一览34

表7-2 上海市陆家嘴板块典型高档公寓一览34

表7-3 上海市新天地板块典型高档公寓一览35

表7-4 上海市南京西路板块典型高档公寓一览36

表7-5 上海市古北板块典型高档公寓一览38

表7-6 上海市徐家汇板块典型高档公寓一览39

表7-7 上海市新华路板块典型高档公寓一览40

表7-8 上海市高档公寓户型点评41

表7-9 上海市第一档次典型楼盘列表45

表7-10 上海市第二档次典型楼盘列表45

表7-11 上海市第三档次典型楼盘列表45

表7-12 上海市第四档次典型楼盘列表46

表7-13 上海市高档公寓装修配置情况表46

表8-1 上海已授牌三批共50家创意产业集聚区列表49

表8-2 上海已建成代表性创意地产物业一览50

表8-3 上海部分创意地产物业租金入住情况一览（2006年）51

表9-1 上海市主要工业园区简介55

表9-2 上海市张江高科技园区在售办公物业（2006年）56

表9-3 上海市张江科技园部分出租办公物业表（2006年）57

表9-4 上海市漕河泾开发区部分办公物业表（2006年）57

表9-5 上海市金桥在售办公物业表（2006年）58

表9-6 上海市金桥加工区部分出租办公物业表（2006年）58

表9-7 上海市外高桥保税区在售物业表（2006年）59

表9-8 上海市主要商务园区租金水平（2006年）59

附录64

表A1-1 上海市历年国民经济主要指标表（2003—2006年）64

表A1-2 上海市房地产市场主要指标表（2003—2006年）64

表A1-3 上海市房地产政策一览表（2006—2007年）64

表A1-4 上海市政建设大事记（2006—2007年）67

表A1-5 上海市房地产开发企业动态（2006—2007年）68

表A2-1 上海市历年土地出让主要指标表（2003—2007年）70

表A2-2 上海市土地出让成交表（2006—2007年）70

表A2-3 上海市土地市场大事记（2006—2007年）74

表A3-1 上海市历年商品住宅市场主要指标表（2003—2006年）75

表A3-2 上海市商品住宅供需情况表（2006年）75

表A3-3 上海市商品住宅销售价格月度走势（2006—2007年）76

表A3-4 上海市商品住宅销售面积月度走势（2006—2007年）76

表A3-5 上海市二手住宅销售价格月度走势（2006—2007年）77

表A3-6 上海市住宅市场销售价格前10名楼盘（2006—2007年）78

表A3-7 上海市住宅市场建筑面积前10名楼盘（2006—2007年）81

表A4-1 上海市历年写字楼市场主要指标（2003—2006年）85

表A4-2 上海市写字楼市场新增供应一览表（2006—2007年）85

表A4-3 上海市写字楼销售价格月度走势（2006—2007年）87

表A4-4 上海市甲级写字楼租金季度走势（2006—2007年）87

表A4-5 上海市甲级写字楼入住率季度走势（2006—2007年）87

表A4-6 上海市10大写字楼（2006—2007年）88

表A5-1 上海市商铺市场新增供应一览表（2006—2007年）91

表A5-2 上海市商铺销售价格月度走势（2006—2007年）92

表A5-3 上海市商铺租金月度走势（2006—2007年）93

表A5-4 上海市购物中心建筑面积前10名楼盘（2006—2007年）93

表B3-1 上海中原荣誉榜110