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第一章 购房选择因素1

第一节 开发商的选择1

一、选好开发商1

二、审查房屋在开发与销售方面的合法性2

第二节房屋位置的选择3

一、方位与距离合适3

二、交通便捷4

三、城市设施水平高4

四、生活方便4

五、环境良好4

第三节 房屋环境的选择4

一、环境污染5

二、自然、人文景观5

三、居住区的内部环境5

四、居住区的规模与档次6

第四节 市政基础设施和综合配套设施因素6

一、市政基础设施6

二、交通状况6

三、综合配套设施6

第五节 房屋户型结构的选择7

一、套型面积7

二、户型功能7

三、现代户型特点8

四、特殊户型结构8

五、朝向、层次、采光、层高、通风9

第六节 房屋的质量因素10

一、注意考察工程质量10

二、查验《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》11

三、优先购买品牌与“星级”房12

第七节 房屋价格因素12

一、商品房的价格构成13

二、房价的影响因素13

三、房价谈判的注意事项14

第八节 物业管理因素15

第九节 购房因素的综合比较16

一、定性分析16

二、定量比较16

三、各类型住宅的经济性比较17

第二章 房屋的购置18

第一节 商品房的购置18

一、期房的购置18

二、现房的购置21

三、外销房的购置21

四、商品房购销合同（契约）的签订22

五、商品房的交付24

第二节“二手房”的购置25

一、“二手房”的购置25

二、上市已购公房（房改房）的购置27

三、“二手房”买卖合同的签订28

四、“二手房”买卖的交付28

第三节 享受国家政策性优惠房屋的购置29

一、经济适用住房（含安居房）的定义29

二、经济适用住房的特点29

三、购买经济适用住房的程序30

第四节 购房纠纷的处理30

一、购房纠纷的类型30

二、购房纠纷的防范31

三、购房纠纷的处理33

附：《商品房购销合同示范文本》35

第三章 房地产权属登记发证43

第一节 房地产产权43

一、土地所有权43

二、土地使用权43

三、房屋所有权44

四、房地产他项权利44

第二节 房地产权属登记45

一、常见的房屋产权形态45

二、房屋权属登记种类46

三、房屋权属登记的基本程序47

四、遗失、破损房屋权属证书的补办49

五、如何识别房屋权属证书的真伪49

第三节 房产测量52

一、房产平面图52

二、面积测算的内容及方法52

三、房屋建筑面积的测算53

四、房屋共有公用建筑面积的分摊53

附：表3-1江苏省部分省辖市新建商品房登记、发证程序表55

表3-2江苏省部分省辖市二手房（存量房）登记、发证程序表58

表3-3江苏省部分省辖市已购公有住房（房改房）和经济适用住房上市出售登记、发证程序表63

第四章 资金筹措67

第一节 自有资金67

第二节 住房公积金67

一、住房公积金的缴存68

二、住房公积金的提取68

第三节 住房补贴69

一、住房补贴的发放对象69

二、住房补贴的面积标准69

三、住房补贴的计发方式69

四、住房补贴的发放程序70

第四节 个人住房贷款71

一、政策性个人住房贷款（公积金贷款）71

二、商业性个人住房贷款73

三、个人住房组合贷款76

第五节 房地产抵押77

一、房地产抵押的概念77

二、房地产抵押的范围78

三、房地产抵押的限制78

四、抵押合同的签订78

五、办理房地产抵押的注意事项79

六、房地产抵押合同登记的办理79

第六节 付款方式比较80

第五章 房地产中介82

第一节 房地产中介82

一、房地产中介服务机构82

二、房地产中介服务合同的主要条款82

三、国家对房地产中介服务的要求83

第二节 房地产咨询84

一、对从事房地产咨询业务人员的要求84

二、国家对咨询机构的要求84

三、房地产咨询的收费标准84

四、咨询机构的选择85

第三节 房地产价格评估86

一、房地产价格评估人员资格认证制度86

二、估价机构等级分类及营业范围86

三、房地产估价原则、方法87

四、目的不同的房地产价格评估88

五、房地产价格评估的程序和收费90

第四节 房地产经纪92

一、《房地产经纪人资格证》92

二、房地产经纪人93

三、房地产代理94

五、房地产经纪与房地产代理的收费94

第六章 物业管理96

第一节 物业管理的目的、属性96

一物业管理的概念96

二、物业管理的目的96

三、物业管理的属性96

第二节 物业管理的交接97

一、新建房地产项目的交接97

二、购买物业后，业主和使用人需办理的入住手续97

第三节 物业管理机构98

一、业主及业主委员会98

二、物业管理企业及其权利义务99

三、对物业管理企业的选择100

第四节 物业管理的内容100

一、公共服务100

二、专项服务101

三、特约服务101

第五节 物业管理的资金筹措与使用101

一、物业管理专项基金101

二、物业管理服务费101

第六节 物业管理的其他问题102

一、物业管理维修责任的划分102

二、《物业管理委托合同》的签订103

三、物业管理中应注意的问题103

附：《物业管理委托合同示范文本》105

第七章 房地产基本知识115

第一节 房地产的分类和特性115

一、房地产的特性115

二、建成物业的分类与土地使用年限116

第二节 房地产的转让116

一、房屋产权的转让116

二、土地使用权的转让118

三、房地产转让的无效形式119

第三节 房地产置业投资120

一、房地产置业投资的利弊120

二、房地产置业投资的主要方向121

三、房地产置业投资的决策122

四、房地产置业投资的注意事项123

第四节 住宅名词解释123

一、公有住宅、私有住宅、新建公有住宅、公有旧住宅123

二、高层住宅、多层住宅、住宅组团、住宅小区123

三、单元式住宅、公寓式住宅、花园式住宅、小康型住宅、别墅式住宅124

四、砖混结构住宅、钢混结构住宅、框架结构住宅、跃层式住宅、复式住宅124

五、住宅的套型、户型、朝向、进深、开间、层高、净高、建筑面积、使用面积、套内建筑面积、产权面积、销售面积、容积率、户室比124

六、商品房、高档房、经济适用住房、安居房、康居房、解困房、廉租房、增量房、存量房、集资房、房改房、二手房125

附录126

1.中华人民共和国城市房地产管理法126

2.城市房地产转让管理规定132

3.城市商品房预售管理办法135

4.已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法137

5.商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定139

6.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）141

7.住房公积金管理条例143

8.个人住房贷款管理办法147

9.城市房地产抵押管理办法150

10.城市房地产中介服务管理规定155

11.城市房屋租赁管理办法158

12.城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法161

13.住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法163

14.城市异产毗连房屋管理规定165

15.城市房屋修缮管理规定167

16.江苏省住房制度改革领导小组关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案171

17.江苏省城市住宅区物业管理办法175

18.江苏省城市房屋置换服务管理暂行办法180

19.江苏省城市房屋拆迁货币安置补偿管理办法182

后记185