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第一章 城市商业综合体开发模式1

第一节 城市商业综合体开发综述1

一、城市商业综合体发展背景1

二、城市商业综合体开发定义及表现形态2

三、城市商业综合体开发特征及分类3

第二节 城市商业综合体存、增量市场分析7

一、城市商业综合体存量市场分析7

二、城市商业综合体增量市场分析9

三、城市商业综合体发展的必然性10

第三节 城市商业综合体的开发模式12

一、均衡发展的COMPLEX模式12

二、以写字楼为核心功能的发展模式23

三、以酒店为核心功能的发展模式28

四、以商业为核心功能的发展模式30

五、马太福星（中国）地产顾问策划机构解读——关于城市商业综合体的开发模式36

第四节 城市商业综合体开发细节38

细节1 开发要点38

细节2 开发标准39

细节3 开发流程39

细节4 融资模式40

细节5 项目选址41

细节6 项目定位44

细节7 用地条件解读48

细节8 交通组织49

细节9 规划布局49

细节10 主题设计52

细节11 空间营造54

细节12 建筑设计57

细节13 发达城市业态组合64

细节14 欠发达城市业态组合67

细节15 风险规避68

第五节 城市商业综合体代表性物业开发细节77

一、购物中心开发细节77

细节16 开发定义及特征77

细节17 开发理念78

细节18 人口统计与交通可达性80

细节19 用地条件与区位分析81

细节20 规划设计82

细节21 停车设备84

细节22 建筑设计84

细节23 景观设计86

细节24 装修标准92

细节25 业态组合95

细节26 人流动线97

细节27 招商104

细节28 经营管理105

细节29 规模及体量测算108

细节30 物业管理109

细节31 政策环境109

二、商业步行街开发细节113

细节32 选址113

细节33 定位113

细节34 业态规划114

细节35 建筑规划114

细节36 主题营造细节115

细节37 动线规划115

细节38 景观规划116

细节39 功能分区117

细节40 盈利模式118

三、写字楼开发细节118

细节41 标准层面积120

细节42 标准层层高、净高121

细节43 核心筒布置121

细节44 客梯设置121

细节45 客梯的上下分区121

细节46 消防电梯122

细节47 外立面122

细节48 大堂123

细节49 卫生间123

细节50 停车位（库）123

细节51 餐厅123

细节52 主要空调系统124

四、文化产业创意地产开发细节124

细节53 选址125

细节54 商家定位125

细节55 包装和营销125

细节56 文化产业创意地产操作注意事项125

第六节 地级市、县级市城市商业综合体的开发要点解读129

一、地级市城市商业综合体开发要点129

细节57 消费特点129

细节58 选址要求130

细节59 地级市商业综合体物业组合与业态组合模型130

细节60 招商策略130

细节61 营销策略131

细节62 盈利模式131

二、县级市城市商业综合体开发要点132

细节63 开发前提132

细节64 物业特征132

细节65 选址要求133

细节66 开发战略133

细节67 各物业构成及占比134

细节68 业态组合特征135

细节69 盈利模式135

三、马太福星（中国）地产顾问策划机构解读——地级市、县级市城市商业综合体开发模式136

第二章 旅游休闲地产、文化产业地产开发模式解读138

第一节 旅游休闲地产138

一、旅游休闲地产发展概况138

二、旅游业发展存在的问题138

三、已成型的旅游地产种类140

第二节 旅游地产开发实践143

一、旅游休闲地产项目开发的原则143

二、项目开发中应特别注意的几个问题144

三、旅游休闲地产项目的成功基础146

四、马太福星（中国）地产顾问策划机构解读147

第三节 旅游休闲地产、文化产业地产开发模式解读148

细节70 先做旅游后做地产148

细节71 产权酒店开发模式164

细节72 高尔夫休闲地产模式168

细节73 旅游度假驱动模式175

细节74 文化产业驱动模式181

第四节 旅游休闲地产发展前景187

第三章 经典“重资产＋轻资产”扩张模式解读189

第一节 消费之王、颠覆和整合者：万达模式189

一、万达商业广场189

二、万达商业广场发展历程189

三、万达广场项目全国布局示意及案例190

四、未来发展规划及方向——旅游及文化地产193

五、马太福星（中国）地产顾问策划机构解读194

第二节 红星美凯龙家居MALL“轻资产”扩张模式196

一、红星美凯龙家居MALL简介196

二、红星美凯龙“轻资产”战略布局197

三、红星美凯龙的“第一”198

四、红星美凯龙选址及“轻资产”扩张模式198

五、红星美凯龙业态规划、品牌商家及经营模式的解读200

六、红星美凯龙集团荣誉207

第三节 名品折扣“轻资产”商业模式：奥特莱斯207

一、奥特莱斯潮流的国际休闲购物模式207

二、奥特莱斯吸引顾客有三个法宝208

三、奥特莱斯产生及演变过程208

四、奥特莱斯全球扩张——部分国外经典案例209

五、国内经典奥特莱斯案例解读211

六、奥特莱斯与部分商业业态的比较216

七、奥特莱斯在中国的发展机会及挑战217

八、马太福星（中国）地产顾问策划机构解读218

第四节 “轻＋重”双管齐下的模式：新加坡凯德置地221

一、概况221

二、市场拓展的三种方式223

三、地产业务结构分析225

四、地产业务资金分析228

五、马太福星（中国）地产顾问策划机构解读231

第五节 杠杆失衡：美国铁狮门模式232

一、背景232

二、多基金运作、分成模式享高收益233

三、多个基金陷入债务危机凸现模式缺陷234

四、与雷曼的双输合作235

五、与Blackrock合作的地产基金235

六、雷曼损失了金钱铁狮门损失了声誉236

七、马太福星（中国）地产顾问策划机构解读238

第四章 专业市场开发模式240

第一节 专业市场开发模式240

一、专业市场定义240

二、专业市场特征240

第二节 专业市场分类及案例解读240

一、按照区域特性分类240

二、按照商圈规模分类241

三、按经营业态分类242

第三节 专业市场开发模式解读260

细节75 用地条件260

细节76 产业基础260

细节77 政府支持260

细节78 物流条件260

细节79 规划设计261

细节80 融资模式261

细节81 经营管理263

细节82 成本控制263

第四节 专业市场定位体系264

细节83 专业市场定位四大原则264

细节84 专业市场定位体系265

第五节 专业市场招商“三步走”策略266

细节85 与“狼”共舞266

细节86 筑“巢”引凤267

细节87 “挖”地三尺267

第六节 专业市场操盘模式268

细节88 调研市场268

细节89 完善配套268

细节90 建立电子商务平台268

细节91 借势做市268

细节92 择优招商269

细节93 人力资源保障269

第七节 现代专业市场发展五大趋势269

第五章 全托管专业顾问、咨询服务模式解读272

第一节 全托管专业顾问、咨询一站式服务体系272

细节94 市场研究——先调研后定位、先招商后规划272

细节95 营销策划与销售代理——全案托管、一站式服务272

细节96 单项前期外包：建筑规划与设计、前期策划和招商——订单式操作272

细节97 单项后期招商外包——3000家主力店商业品牌、资源为王272

细节98 地产金融、REITs、PE模式——杠杆收购、并购和战略持股273

细节99 地产PE模式——野蛮式生长273

细节100 “轻资产”模式操作方式及原则274

第二节 开发商为什么要请商业地产专业顾问公司275

一、卖的价钱高275

二、卖的速度快275

三、卖出品牌附加值276

四、减少试错机会276

五、找个教练跟着学276

第三节 剖析城市商业综合体操作之九大“昏招”解读277